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課程背景

土地增值稅以最少的法規(guī)征最多的稅為特色，是每個(gè)財(cái)務(wù)人員最頭疼的稅種，法規(guī)的不足造成很多問題缺乏明確的規(guī)定，產(chǎn)生“灰色”地帶，成為企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，但如果運(yùn)用得當(dāng)，也能成為企業(yè)的稅收籌劃點(diǎn)，“七分政策、三分溝通”是稅企PK不二原則。

金稅四期下，一戶式管理、多系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)、多部門聯(lián)手、各稅種之間、稅費(fèi)之間稽核比對，使稅務(wù)機(jī)關(guān)成為“最懂你的人”，納稅人成為“透明人，”

地方財(cái)政壓力山大，作為地方財(cái)政收入主力軍的土增自然成為稽查重點(diǎn)的照顧對象，是稽查的重中之重，全面了解土增清算全流程財(cái)稅處理要點(diǎn)及稽查重點(diǎn)并掌握應(yīng)對技巧是地產(chǎn)財(cái)稅人員頭等大事，也是降低企業(yè)稅收成本和稅收風(fēng)險(xiǎn)的重要區(qū)域，最能體現(xiàn)財(cái)稅人員自身價(jià)值。

課程收益

1、緊扣實(shí)務(wù)、操做性強(qiáng)：重實(shí)戰(zhàn)、重實(shí)效、重實(shí)用，詳盡解讀房企實(shí)際工作中的熱點(diǎn)問題和風(fēng)險(xiǎn)防范；

2、著眼本地、針對性強(qiáng)：將本省本土政策納入土地增值稅清算流程各個(gè)節(jié)點(diǎn)，讓學(xué)習(xí)不再“空洞”，激發(fā)財(cái)稅潛能；

3、案例為先、數(shù)據(jù)支撐：基于真實(shí)案例數(shù)據(jù)分析，實(shí)務(wù)操作全覆蓋，會計(jì)分錄、計(jì)算過程、法規(guī)引用，全面提升籌劃技巧；

4、學(xué)員互動(dòng)、現(xiàn)場答疑：學(xué)員帶著問題聽課，現(xiàn)場咨詢，參與解析過程，實(shí)實(shí)在在解決本企業(yè)疑難問題。

培訓(xùn)對象

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會人員，注冊會計(jì)師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程大綱

一、稽查新形勢及手段

1.金稅四期，劍指何方？

2.云端打擊和數(shù)據(jù)導(dǎo)偵

3.“稅警關(guān)銀”聯(lián)合出擊

4.“以最少的法規(guī)征最多的稅”造成土增模糊地帶多

二、土增預(yù)征實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對

1.預(yù)征土增的計(jì)稅依據(jù)及誤區(qū)

2.預(yù)繳土增是否產(chǎn)生滯納金？

3.定金、誠意金、認(rèn)籌金和訂金是否預(yù)交增值稅

4.預(yù)繳階段稽查風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及應(yīng)對策略

三、土增清算條件和清算單位涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧

1.“可清算”和“必清算”涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧

2.清算單位確定及處理技巧

3.清算單位是否等成本核算對象

4.清算申請與受理

四、土增清算除項(xiàng)目實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對

1.地價(jià)款和土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對

1)拿地形式和稅前列支要求？

2)政府返還資金涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧

3)土地成本分?jǐn)傆性瓌t及處理技巧

4)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)等是否可以扣除？

5)拆遷安置涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧

6)拆遷安裝費(fèi)、市政配套費(fèi)等是否繳納契稅

7)母公司拿地子公司運(yùn)營涉稅風(fēng)險(xiǎn)把控及處理技巧

8)排污費(fèi)、異地人防建設(shè)費(fèi)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控

9)參加土地競拍時(shí)支付的傭金等費(fèi)用可否作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目？

10)“紅線外”支出能否在土地增值稅前扣除

2.前期工程費(fèi)實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對

3.建筑安裝工程費(fèi)實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對

1)建筑安裝工程費(fèi)稽查審核要點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管控

2)無法取得發(fā)票如何巧妙處理？

3)施工現(xiàn)場水電費(fèi)常見誤區(qū)及風(fēng)險(xiǎn)管控

4)“甲供工程”業(yè)務(wù)重復(fù)扣除風(fēng)險(xiǎn)管控

5)“硬裝”和“軟裝”區(qū)別及土增前扣除技巧

6)營銷涉稅建造費(fèi)財(cái)稅處理差異及財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控

7)質(zhì)保金涉稅風(fēng)險(xiǎn)把控及處理技巧

8)開發(fā)成本分?jǐn)偡椒吧娑愄幚砑记?/p>

9)商住一體樓成本費(fèi)用劃分技巧

10)關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險(xiǎn)管控及謀劃策略

11)虛增成本常見的套路及規(guī)劃策略

12)不可忽視的工程定額和預(yù)決算

4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對

1)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)稽查審核要點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管控

2)園林綠化工程風(fēng)險(xiǎn)管控及處理技巧

3)公共配套設(shè)施費(fèi)稽查審核要點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管控

4)紅線外道路綠化等費(fèi)用能否計(jì)入基礎(chǔ)或配套設(shè)施？

5.開發(fā)間接費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對

1)開發(fā)間接費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用的區(qū)分及處理技巧

2)前期物業(yè)費(fèi)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控

3)遮光補(bǔ)償費(fèi)能否在土增前扣除？

4)金融機(jī)構(gòu)融資土增扣除涉稅要點(diǎn)把控

5)非金融機(jī)構(gòu)增扣除涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧

6)民間融資新政剖析及風(fēng)險(xiǎn)把控

7)股東貸款企業(yè)使用的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及優(yōu)化策略

8)資金池運(yùn)作模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對

9)統(tǒng)借統(tǒng)還涉稅風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)把控及優(yōu)化策略

10)融資費(fèi)用如何在土增前扣除最大化？

6.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對

1)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”是否等于“稅金及附加”？

2)售房繳納的印花稅能否在土增前扣除？

3)不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額是否可以扣除？

4)稅金在土增前扣除技巧

7.加計(jì)扣除項(xiàng)目實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對

五、土增清算收入實(shí)操處理及稽查風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對

1.土增收入稽查審核要點(diǎn)

2.土增清算收入范圍及風(fēng)險(xiǎn)把控

3.更名費(fèi)是否計(jì)征土地增值稅？

4.違約金、賠償金等是否繳納土地增值稅？

5.土增收入稅會差異及風(fēng)險(xiǎn)管控？

6.代收費(fèi)用是否作為土地增值稅收入？

7.低價(jià)房涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控及應(yīng)對策略？

8.政府限定回遷房價(jià)格如何確認(rèn)收入額？

9.精裝房銷售涉稅要點(diǎn)把控及處理技巧

10.賣房送家電等營銷措施涉稅風(fēng)險(xiǎn)把控及處理技巧

六、尾房銷售涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控及處理技巧

七、土增清算實(shí)操案例

八、現(xiàn)場答疑，問題不帶回家

李老師

注冊會計(jì)師，注冊稅務(wù)師、資產(chǎn)評估師、全國管理咨詢師；北京財(cái)稅研究院研究員；中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、北京國家會計(jì)學(xué)院、河北財(cái)經(jīng)學(xué)院等院校特聘講師；我公司首席稅務(wù)咨詢師、著名實(shí)戰(zhàn)派地產(chǎn)稅務(wù)專家?，F(xiàn)擔(dān)任多家大中型地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)、審計(jì)、評估等稅務(wù)顧問工作。從事稅務(wù)工作20余年，熟悉稅收征管工作的實(shí)際情況，深諳企業(yè)的涉稅需求，具有豐富稅務(wù)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，并操刀數(shù)十家上市公司及大型企業(yè)稅收籌劃。先后在上百個(gè)城市舉辦過財(cái)稅專題講座與培訓(xùn)，深受業(yè)內(nèi)人士好評。在培訓(xùn)中擅長將稅收政策的解讀和具體稅務(wù)實(shí)踐結(jié)合，講授由淺入深、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、操作實(shí)用； 授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默，深受學(xué)員好評，業(yè)內(nèi)稱為“實(shí)戰(zhàn)大師、金牌講師”。

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