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課程背景

《國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規程》(廣東省地方稅務局公告2014年第3號)施行五年來，陸續發生了營改增、國地稅合并、優化營商環境放管服、減稅降費等系列重大稅收改革。為了加強土地增值稅征收管理服務，規范清算工作流程，統一清算工作標準，實現清算管理一體化，國家稅務總局廣東省稅務局于2019年6月28日發布了《國家稅務總局廣東省稅務局關于發布<國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規程>的公告》(國家稅務總局廣東省稅務局公告2019年第5號),自2019年7月1日起施行。

為了幫助廣東省內房地產企業全面準確理解運用規程，選擇合適方法進行成本歸集和分攤，降低土地增值稅清算稅負，防范土地增值稅避稅風險，本次特邀已經代表萬科、萬達、綠地、恒大、碧桂園、富力、榮盛、華夏幸福、路勁、美的、深華強、深天健、中鐵建等房地產企業進行土地增值稅清算和代表稅務局復核土地增值稅清算項目達800多個的國內土地增值稅清算實戰經驗最豐富的楊文國老師主講，楊老師采用新舊規程對比方式，引用國家基本土地增值稅政策和實戰案例體驗，全面準確解讀規程。

土地增值稅清算，是房地產企業關注的又一重大稅收問題，營改增后土地增值稅清算政策也隨之發生了一定的改變，清算中很多問題都存在較大爭議，把握起來十分困難。為了幫助大家理清工作中的疑點、難點，特開設“新稅改形勢下土地增值稅清算經典案例分析”課程。

本次課程，以近年來新發布的稅收政策和土地增值稅規定為基礎，全面講解大家普遍關注的現實性問題，內容新鮮、重點突出、案例真實、講解深入。適合從事房地產行業的企業老板、財務高管、業務主管學習培訓。參訓后一定會對提高您的會計核算水平和納稅管理水平有較大幫助。

培訓對象

房地產企業財務管理人員、財務總監、稅務總監、財務經理、稅務經理、財務主管、稅務主辦等。

課程特色

授課風格幽默詼諧，辛辣實操，親和力強，關注學員感受，是位極具人格魅力的老師；其講授的課程理論聯系實際、深入淺出，重點突出，現場案例分析并解決學員實際問題；有豐富實踐案例、既有高度又有深度，切實能幫助客戶落地。

課程大綱

第一部分：2019年國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規程解析

一、規程出臺目的

二、規程適用范圍

三、土地增值稅清算的概念

四、土地增值稅清算納稅人和稅務局的角色

五、部門情報交換、中介機構政府采購服務、扣除項目核定權

六、土地增值稅必須清算情形和申報手續時限

七、土地增值稅可要求進行清算情形和申報手續時限

八、納稅人土地增值稅清算申報義務和法律責任

九、稅務機關審核要素

十、“集中清算、分段審核”的人員組成、工作開展方式

十一、土地增值稅清要算管理系統信息采集錄入

十二、清算單位的判定原則

十三、清算類型分兩類還是三類

十四、清算申報文書資料內容

十五、清算資料受理程序

十六、案頭審核和實地審核重點

十七、收入審核重點

十八、扣除項目審核5個方面

十九、扣除項目扣除5個原則

二十、工程成本核定扣除5種情形

二十一、土地成本審核5個要點(例如土地成本地上地下分攤方法、拆遷補償費的扣除憑據、附條件拿地成本的處理原則)

二十二、前期工程費和基礎設施費的審核3個要點

二十三、公共配套設施費審核4個要點(例如預提公共配套設施費、地下人防車位處理原則)

二十四、建筑安裝工程費審核2個要點

二十五、開發間接費審核2個要點(例如總部機構管理費不得扣除)

二十六、利息支出審核5個要點(例如金融機構同類同期貸款利率如何把握)

二十七、代收費用審核要點

二十八、關聯交易審核2要點

二十九、稅金及附加審核要點

三十、稅務機關清算結論的出具時限

三十一、稅務局核定征收情形和核定兩種方法

三十二、清算后尾盤管理

三十三、清算法律責任

三十四、相關清算表格和文書填報注意事項

第二部分 新稅政下最新土地增值稅清算全攻略及經典案例實操解析

一、關于納稅人

1、在集體土地上開發的小產權房是否應繳納土地增值稅？

1、房地產開發公司未取得土地使用權之前銷售房屋是否應征收土地增值稅？

2、房屋從土地當中分離出來單獨轉讓，是否征收土地增值稅？

3、委托代建房屋是否繳納土地使用稅？

二、關于稅收優惠

1、開發、銷售普通住宅銷售、國家依法征用收回房地產有哪些稅收優惠，普通住宅的標準應如何把握？

2、以房地產進行“投資、聯營、合作建房或者企業兼并”是否應征收土地增值稅

3、營改增以后以接受投資入股土地進行開發，土地的入賬價值怎樣計算，以什么為原始憑證？如果是先接受土地投資入股，再以股權轉讓形式取得對方的股權，股權溢價能否作為土地成本扣除？

4、以“股權轉讓”形式轉移土地使用權是否應征收土地增值稅

5、開發建設保障性住房是否應征收土地增值稅

三、關于清算條件與清算單位確認

1、在確認開發項目是否達到清算條件時，對國稅發[2006]187號、國稅發[2009]91號文件中的“竣工驗收”“銷售達到85%”、“取得銷（預）售許可證滿三年”應該如何理解？

2、國稅發[2006]187號文件第一條規定：“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算”。其中的“國家有關部門審批的房地產開發項目”和“分期項目”應該如何理解？

3、清算時，同一項目中、或者同一棟建筑中，含有不同類型房屋的，應將開發產品分為幾類清算？ 銷售房屋時，贈送開發產品的應如何計算土地增值稅？

4、清算時，對“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待？

四、關于清算收入

1、營改增后土地增值稅收入包括哪些內容，新老項目收入確認有何不同？

2、什么情況下代收款項應確認為收入，什么情況下代收款項不應確認收入？

3、營改增以后發生哪些業務應視同銷售收入，視同銷售行為應如何處置？

4、土地增值稅清算時以那些會計資料為依據確認清算收入？

5、訂金、誠意金、違約金、更名費是否應計入清算收入？

6、清算時如何確認清算收入偏低、偏高？

7、政府按照土地出讓協議規定的價格回購安置房的應如何確認銷售不動產收入？

8、審核清算收入應重點注意那些問題？

9、清算時如何確認清算收入偏低、偏高？

10、政府按照土地出讓協議規定的價格回購安置房的應如何確認銷售不動產收入？

11、審核清算收入應重點注意那些問題？

五、關于扣除項目

1、取得土地使用權所支付的金額包括什么，營改增后“差額計算銷項稅額”是否會影響新項目的土地成本扣除？

2、在實際工作中一次性取得土地分期開發的，清算時土地成本應如何計算扣除？同一項目中含有不同類型房地產的，清算時土地成本應如何計算扣除，其他成本應該如何計算扣除？

3、清算時房地產企業“支付給國土資源局”的土地違約金、滯納金是否可以計入開發成本扣除？

4、清算時地方政府、財政部門以各種名義給予房地產開發公司的返還款在計算土地增值稅時應如何處理？

5、未按規定實際支付土地價款，或者支付價款時未按照規定取得合法憑據的土地，清算時是否允許扣除？

6、經國土局批準同意，開發商拿地時用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地出讓金。這部分土地出讓金，如果沒有土地出讓金票據能否扣除？

7、開發商與國土部門簽訂了土地出讓合同，代政府完成拆遷或支付拆遷補償費，并以此抵頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價款，無票據，差額部分支付了地價款并取得票據。代政府支付的拆遷補償費能否扣除？

8、母公司購得土地，款項全額支付，并取得收據。拍得土地后，注冊全資子公司，作為開發此地的項目公司，與土地局簽定合同補充條款，將土地的受讓人變更為子公司，相關稅費及土地證由子公司辦理，母公司支付的土地價款作為兩家公司往來款項。土地出讓金專用票據的付款單位為母公司，在清算時此票據是否允許扣除土地價款？

9、改制時按照政府改制文件取得土地使用權無票據，清算時土地成本如何扣除？

10、房地產企業，支付拆遷補償費應取得什么票據？企業支付的過渡費、周轉房支出應如何處置？

11、項目涉及“拆遷安置”的，計算開發成本時不同性質的返遷房應該如何分別處置？

12、單棟建筑物含有不同類型的房地產的，清算時其建筑成本應該如何計算分攤？

13、國稅發[2006]187號，“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費”應如何理解？簽訂“軟裝交付”與“硬裝交付”合同，扣除時會受到哪些影響？

14、清算時，開發項目涉及到甲供材發票是否允許直接扣除？涉及到混合銷售業務的對開發公司所取得的票據應如何把握？營改增后是否采取“甲供材”對甲乙雙方會有哪些影響？

15、開發項目涉及甲供材的，雙方如何進行會計核算實務操作？

16、在土地增值稅清算時，企業支出已取得合法憑據但未實際支付的部分（例如：工程款）可否計入扣除項目？

17、房地產開發企業將房產全部銷售后配套設施的產權轉到哪里？稅務機關如何掌握？

18、公共配套設施租賃業務應該如何計算征收土地增值稅？

19、清算時，對開發公司“在小區外部為政府建設公益性設施發生的費用”是否允許扣除？對該部分設施取得的進項稅，土地增值稅清算時如何處置？

20、規劃外發生的項目內建設支出是否允許扣除？

21、計算土地增值稅時，“營銷設施建造費用”是否允許計入開發成本扣除？

22、房地產企業同時開發多個項目，不能明確劃分所屬項目的共同費用、開發間接費，清算時如何計算扣除？

23、房地產開發企業辦理土地增值稅清算所發生的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，應該如何處置？

24、為什么土地增值稅清算時企業的開發費用不據實扣除，而是按照成本的5—10%計算扣除，這樣做的用意是什么？

25、《土地增值稅實施條例細則》第七條當中的“金融機構”應怎樣理解？當據實扣除的利息低于計算扣除的利息時是否可以選擇計算扣除？

26、房地產企業向個人、其他單位（含關聯方）借款，費用是否可以扣除？委托其他單位、個人向金融機構借款，費用是否可以扣除？取得個人、單位委托銀行借款，費用是否可以扣除？取得集團內部統借統還借款，費用是否可以扣除？

27、企業開發用地繳納的土地使用稅、因土地糾紛發生的立場是非、開發部、預算部、材料部、技術部等部門的費用，屬于開發間接費還是開發費用？

28、清算時為什么必須區分開發間接費和開發費用？如果開發企業較小，項目單一，會計核算時是否可以不設置企業管理費科目，將全部費用均歸集到開發間接費？

29、營改增以后清算時，與轉讓房地產有關的稅金應該如何計算扣除？

30、清算時土地開發與房屋開發加計扣除計算方法有什么不同？

31、營改增以后轉讓、銷售舊房應如何計算扣除項目金額？

32、審核扣除項目時應具體注意哪些問題？

六、關于清算結果計算

1、項目橫跨營改增前后，清算時收入、成本、費用、稅金、加計扣除、增值率、增值額、應納稅額應如何計算？

2、清算后銷售尾盤，再收取房款、發生成本費用支出，需要補退稅款的如何計算？

七、關于納稅申報

納稅申報表和填報注意事項說明。

結束前：互動交流與問題解答

楊老師

楊文國老師：國內著名財稅管理實戰專家，資深房地產行業財稅籌劃專家、資深稅務系統稽查培訓專家。注冊稅務師，注冊會計師，吉林財經大學稅務學院碩士生導師，歷任河北省地方稅務局稽查局，國家稅務總局執法檢查和執法監察組干部等，2006年國務院督辦的石家莊百戶房地產稅收專案稽查直接組織者，2008年國家稅務總局稽查局平安保險稅收專項檢查工作組骨干成員。先后在《中國稅務》、《中國稅務報》等刊物發表業務文章百余篇，同時出版了稅收業務專著多部，其中2006年出版的《房地產企業財稅對照及稽查管理解析》為國內房地產業第一本稅收專著， 2008 年主編國家稅務總局稽查局組織編寫的《房地產業稽查實務》，2009年12月份出版《房地產業財稅操作與稽查實務》和《保險業財稅操作與稽查實務》。成為全國各地稅務局人手一冊的工作用書。此外，應邀為全國稅務系統（例如：歷年河北省地稅局稽查業務骨干培訓班，2006年福建省地稅局稅務管理業務骨干培訓班，2007年吉林省地稅局稽查業務骨干培訓班，2008年南寧市地稅局房地產業稽查培訓班，2009年廣州市地稅局房地產業稽查業務骨干培訓班，2010年深圳市國稅局房地產業稽查業務骨干培訓班，2012年四平市地稅局、盤錦市地稅局培訓，2013年白城市地稅局、石家莊市地稅局、廈門市地稅局、南昌市國稅局培訓，2015年吉林省地方稅務局直屬稅務局、成都市國稅局培訓，2016年吉林省地方稅務局全省稅收領軍人才培訓，2018年佛山順德區稅務局土地增值稅清算培訓班）及眾多大型企業集團進行專題講座。

特長：楊老師擅長房地產企業財稅管理培訓、財稅咨詢，實戰經驗非常豐富，服務對象有萬科、恒大、綠地、碧桂園、富力、路勁、萬達、華夏幸福、榮盛、世茂、中鐵建、中國水電、中信國安、深華強、蘇寧地產、美的地產等大型房地產企業土地增值稅清算、企業所得稅匯算清繳和稅務聽證復議，累計代表企業和稅務局進行土地增值稅清算項目達到800多個，先后代表四平市地稅局、唐山市地稅局、唐山豐潤區地稅局、唐山開平區地稅局、唐山古冶區地稅局、唐山曹妃甸稅務局、南寧市地稅局、吉林省地方稅務局直屬稅務局、佛山順德區地稅局、保定蓮池區稅務局、廊坊大廠稅務局、廊坊香河稅務局、廊坊三河稅務局、廊坊固安稅務局、張家口橋西區稅務局、張家口經濟開發區稅務局、張家口蔚縣稅務局、張家口張北縣稅務局、邯鄲臨漳稅務局對所轄房地產企業進行以土地增值稅清算復核為主導的全稅種審核。

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