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課程介紹

隨著房地產行業的不斷發展，房地產開發企業創造高額利潤的同時也帶來了高稅負，稅收作為房地產開發企業外部成本來說，客觀上影響了其經濟收益。土地增值稅就是較大的影響因素，是影響收益較大的稅種之一，如何在土地增值稅清算中有效地降低稅費而保證企業收益，是當前房地產開發企業重點、痛點、難點的問題。

本課程授課講師結合10年的房地產財稅咨詢落地經驗，以及各地土地增值稅清算實操經驗，以土地增值稅清算管理要素為主線，結合實踐咨詢案例，逐一分析如何降低企業土地增值稅清算風險，獲得土地增值稅清算收益，對企業開展土地增值稅清算，具有很強的實操指導意義。

課程對象

房地產相關企業的董事長、總經理、總會計師、首席財務官、財務總監、財務經理、稅務總監與經理及主管、投資拓展部門及開發報建部門相關負責人，稅務公司財會辦稅人員等。

課程大綱

一、清算基礎要素問題

實操問題1：土地增值稅清算必要重視的哪6個實操問題？

實操問題2：土地增值稅清算關鍵要素分析之多少？

實操問題3：土地增值稅清算情形

咨詢案例1：如何主動利用清算條件，少交土地增值稅

實操問題4：轉讓項目公司股權是否需要繳納土地增值稅

實操問題5：如何確認清算單位

咨詢案例2：提交清算材料中的陷阱

咨詢案例3：不同清算分期下土地增值稅稅負差異怎么這么大

實操問題6：土地增值稅清算產品分類標志

咨詢案例4：如何開展產品定位設計

實操問題7：普通住宅如何界定

司法判決案例1：普通住宅與非普通住宅未分開核算的清算判決案例

實操問題8：如何確認清算面積

二、收入類事項實操問題

實操問題9：收入明顯偏低風險管控

司法判決案例2：價格明細偏低核定征收案例

實操問題10：房地產公司收取的違約金、更名費是否繳納土地增值稅？

實操問題11：如何確定土地增值稅清算收入時點

咨詢案例5：清算收入與清算成本匹配案例

三、成本類事項實操問題

實操問題12：拆遷成本鑒別要素

稽查案例1：拆遷成本土地增值稅清算案例

實操問題13：土地拆遷成本管控關鍵要點

司法判決案例3：土地成本分攤方案的清算判決案例

實操問題14：土地閑置費及契稅滯納金是否可在計算土地增值稅時扣除？

實操問題15：在政府土地出讓時，納稅人通過“招拍掛”方式取得土地，所支付的拍賣傭金能否扣除？

實操問題16：在原先建不動產的土地上再次開發房地產，原有的不動產價值是否能計入房地產開發成本？

實操問題17：隱蔽工程自查中應注意事項

稽查案例2：稅務機關是怎樣發現隱蔽地基工程中的秘密？

實操問題18：土地增值稅清算成本可以預提嗎？

稽查案例3：預估成本土地增值稅清算稽查案例

實操問題19：取得成本發票開具要素管理

咨詢案例6：如何取得成本發票有何稅務風險

實操問題20：建筑安裝成本等房地產開發成本偏高如何處理？

實操問題21：裝修成本加計扣除問題？

實操問題22：如何管理質保金

實操問題23：甲供材的管理

實操問題24：公共配套如何認定

實操問題25：紅線外的公配實施如何處理

稽查案例4：移交政府配套設施，并收取部分補償款，如何計征土地增值稅

實操問題26：利息扣除方案

稽查案例5：土地增值稅清算中利息據實扣除稽查案例

實操問題27：公司架構設計與開發間接費用

實操問題28：項目管理費是否允許作為開發成本扣除？

四、清算實務及綜合案例

實操問題29：如何面臨項目土地增值稅清算

咨詢案例7：土地增值稅清算八步曲

實操問題30：土地增值稅二次清算

程老師

程老師，注冊會計師，財稅工作20年。既有多年工業企業增值稅管控和稅務籌劃實踐經驗，同時又具有多年房地產財稅管理咨詢經驗，服務過超過100家咨詢房地產客戶，積累了大量的客戶及學員答疑案例，課程中的案例多數源于實際咨詢案例。

廣東省房協、汕頭房協、江門房協、梅州房協、惠州房協等各地房協講師，正保遠程教育集團、賽普愛德公司、納稅人俱樂部簽約講師，為包括卓越地產、嘉華地產、方直集團、正榮地產、華邦地產、海亮地產、鑫苑中國、海南高速、海南雙大集團等眾多的房地產企業提供內訓、咨詢等全程深入服務。

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