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課程背景：

為貫徹落實國務院辦公廳《關于促進開發區改革和創新發展的若干意見》、國務院《關于推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》、《關于促進具備條件的開發區向城市綜合功能區轉型的指導意見》、《2019年新型城鎮化建設重點任務》等文件精神，按照國家有關規定各開發建設主體如何推進綜合片區開發的改革和創新發展，實現防隱債、拓思路、破困局，培育新的增長極，另外，根據目前新冠疫情的態勢，我司特舉辦：綜合片區開發項目投融資模式創新實務與拿地策略及園區招商運營高級研修班。課程結合目前中國市場實際，全面解剖經濟轉軌中綜合片區開發所面臨的機遇與挑戰，探討區域性開發與產業地產的運作思路、操作流程及盈利模式，為各方把握政策紅利，促進行業發展邁上新臺階。

參加對象：

政府：發改、財政、住建、法制、交通運輸、能源、水利、環保、農業、林業、科技、醫院、衛生、養老、教育、文化、倉儲物流與產業園區等部門人員；

企業：新基建、交通、能源、倉儲物流、環境保護、信息網絡、園區開發等領域；建筑建材、城鎮供熱、污水處理、固廢危廢垃圾處理、倉儲物流、收費公路、水電氣熱等國有及民營企業；國有大中型企業、大型民企以及PPP項目SPV各領域企事業單位管理人員

金融：證券公司、基金公司、商業銀行、信托公司、資產管理公司、融資租賃公司以及工程咨詢設計、財務顧問、法律行業。

培訓大綱：

模塊一：片區開發趨勢與熱點分析

1.國家新型城鎮化戰略下片區開發的機遇分析；

2.片區開發現狀與熱點區域分析；

3.片區開發趨勢分析；

4.片區開發（區域綜合開發）、產業地產相關政策解讀。

模塊二：片區開發（區域綜合開發）模式與要點解析

1.片區開發（區域綜合開發）的四大模式分析

①政府主導的開發模式

②市場主導的開發模式

③政企聯動的開發模式

④綜合型開發模式（產城融合發展模式）

2.片區開發（區域綜合開發）主要內容及要領分析

3.片區開發（區域綜合開發）的主要流程

①土地一級開發與基礎設施建設

②土地二級開發模式

③園區（項目）招商與定位

④產業導入與運營服務

4.片區開發（區域綜合開發）的盈利模式分析。

模塊三：片區開發項目參與各方主體責權利

1.地方政府

①好項目如何謀劃？誰來主導誰來參與？錢從何來？資金如何合規進出？

②既要化解隱性債務（行穩），又要發展經濟（致遠），怎么干？

③專項債要自平衡，PPP準備時間長，都有限額，怎么選？

④當下ABO和投資人+EPC合規性幾何？會不會增加隱性債務？怎么干？

⑤片區開發、大基建用什么模式？專項債、PPP、投資人+EPC、ABO、XOD怎么干？

⑥政企職能分離后的片區開發項目立項如何統籌資源設計和優化？

2.城投、平臺公司

①平臺公司在片區開發過程中是什么角色？

②平臺公司對項目穩定推進中有什么作用？

③平臺公司幫項目拓寬融資渠道有何舉措？

④平臺公司與政企央地金各方合作方式？

3.投建企業

①傳統施工項目為什么越來越少？施工和房開企業如何轉型？

②大基建項目的投融資重點和長效機制有哪些，如何建立？

③投建企業如何在“兩金”壓控背景下合規參與投資類項目?

④投建企業如何解決項目資本金和項目貸從而能持續地干項目？

⑤投建企業參與片區開發中的合規問題和風險有哪些？

⑥投建企業如何優選項目、平臺公司、不同合作伙伴及風險管理？

4.運營服務商

①如何將服務理念和運營經驗前置到項目前期策劃和投建階段？

②運營服務商如何做好現金流管理和投融資資金平衡問題？

5.金融機構

①如何為地方政府、平臺公司、投建企業構建健康融資體系？

②片區開發、大基建等項目的融資結構如何設計？

③摒棄政府承諾函后的項目資金風控措施和風控手段還有什么？

模塊四：“管委會+平臺”模式實施園區開發

1.“管委會+平臺”操作模式簡述

2.“管委會+平臺”模式中管委會與平臺公司的核心權責界定

3.“管委會+平臺”模式的關鍵是人事安排問題

4.典型案例解析

模塊五：城市更新項目的策劃

1.城市更新項目分類

①按改造力度劃分：整治、改建和拆建

②按改造對象劃分：村改、城改和廠改

2.城市更新（拆建類項目為主）開發的三大步驟

①規劃管理

②方案設計

③項目實施

3.城市更新項目融資

①外部融資：銀行貸款門檻較高，前端資金依賴非標

②三類融資渠道：銀行貸款/非標融資/引入合作方

③內部資金平衡：滾動開發

4.城市更新項目可采取的投融資模式探討

①地方政府授權下的地方國企ABO模式投資

②“投資人+EPC”模式的應用

③產業基金+“投資人+EPC”模式

④項目經營性收入不足下的包裝

模塊六：片區開發（園區開發）項目如何實施“投資人+EPC”模式

1.企業立項為何可以應用“投資者+EPC”或“投資合作+EPC”模式

2.真假“投資人+EPC”模式如何判斷；

3.純公益性項目打包可否用“投資人+EPC”模式；

4.“投資人+EPC”模式下合規性分析及案例；

5.“投資人+EPC”模式下收益性分析及案例；

6.“投資人+EPC”模式下可融資性分析；

7.“投資人+EPC”模式下項目資本金籌集；

8.“投資人+EPC”模式政府補貼怎么補才合規；

9.“投資人+EPC”模式兩標并一標”解析；

10.避免“投資人+EPC”淪為 BT 模式違規應注意的問題

模塊七：片區開發（園區開發）項目如何實施ABO模式

1.怎樣判斷片區綜合開發項目是否為政府投資項目？

2.片區若干個子項目為純公益項目是否可以企業名義立項？

3.政府名義片區立項開發模式（PPP模式及ABO模式）

4.地方政府投資資金對片區開發支持的方式及案例

5.ABO模式應用于片區綜合開發要點及案例分析

6.片區綜合開發ABO常見的違規與糾正方式及案例

7.片區綜合開發ABO模式中A如何操作？是否需要招標？

8.城投公司在片區ABO模式如何深度介入

9.片區綜合開發ABO模式能否融資？怎樣可以融資及案例

10.片區綜合開發ABO模式如避免政府“固化支出”？如何設置“績效評價”？

11.片區開發中ABO模式中如何進行土地收儲整理？如果使用土地出讓收入？

12.片區開發ABO模式能否融資，該如何融資？

模塊八：片區開發（園區開發）項目拿地特點及政策分析

1.拿地規模因素；

2.拿地門檻因素；

3.地方政府產業導向因素；

4.地方政策因素

①國家層面的政策梳理

②地方層面政策分析。

模塊九：片區開發（園區開發）項目勾地技巧

1.如何認識產業勾地

①什么是產業勾地

②產業勾地的目標

③產業勾地中地方政府心理分析

2.產業勾地的主要環節分析

3.目標土地的信息獲取

①目標土地的區域與范圍選擇

②目標土地的城市分析

4.產業勾地的主要技巧

①對城市能級及其選擇

②勾地熱點分析

5.項目勾地中的談判策略

①勾地中如何突出己方優勢

②勾地中如何抓住地方“痛點”

③勾地談判的策略與技巧。

模塊十：片區開發（園區開發）項目拿地策略

1.片區開發（園區開發）項目拿地三大模式

①公開招拍掛

②合作開發

③一二級聯動

2.其他（變通）拿地方式

①協議出讓

②城市更新拿地

③文旅、公益項目拿地

④特色小鎮拿地

⑤股權模式（收購、入股） 。

模塊十一：片區開發（園區開發）一二級聯動拿地

1.土地一級開發模式；

2.一二級聯動中的政策因素分析；

3.一二級聯動下的企業利益保障

①一級開發的企業功能服務

②一級開發下的企業利益補償模式

③一二級聯動下的企業隱形利益分析

4.一二級聯動下二級市場拿地策略。

模塊十二：片區開發（園區開發）項目資金規劃與再融資

1.資金平衡規劃的核心關鍵點；

2.融資規劃方案設計；

3.再融資的概念；

4.再融資的動因；

5.再融資的方式；

6.項目再融資案例。

模塊十三：園區（片區開發）招商流程與細節

1.園區招商五大模式分析；

2.園區招商模式選擇的因素分析；

3.園區招商工作策劃；

4.園區招商流程；

5.招商宣傳、推廣；

6.園區項目招商工作步驟；

7.招商管理與績效考核。

模塊十四：園區（片區開發）運營管理與增值服務策略

1.產業園區運營的四大模式分析；

2.產業園區運營模式選擇的因素分析；

3.產業園區運營方案設計；

4.園區產業運營服務設計；

5.產業園區服務的盈利模式分析

①產業園區服務的盈利模式設計

②產業園區服務的盈利效益測算

③產業園區服務的盈利模式實現。

專家老師

擬邀請國家發展改革委、財政部PPP項目相關領域專家授課；擬由證券公司、咨詢公司、律師事務所、會計師事務所實操專家以專題講座、案例分析、方案咨詢、研討交流等形式進行講解。

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