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課程背景：

當前，產業園區發展正處于多重挑戰交織與戰略機遇并存的關鍵轉型期：從大環境看，全球產業鏈重構加速“中國+1”布局，國內“雙碳”目標剛性約束與AI、低空經濟等新質生產力爆發形成疊加，傳統園區依賴土地出讓、政策補貼的粗放式發展模式，已難以適配產業鏈升級對專業化、生態化、數字化的新要求，發展模式觸及天花板；從企業與園區現狀看，地產行業下行壓力傳導下，傳統產業園區普遍面臨供需錯配、租金承壓、空置率攀升的困境，產業規劃陷入“空泛化、同質化、滯后化”等誤區，招商渠道單一、運營響應被動、盈利結構單薄等痛點凸顯，部分園區甚至因產業適配不足陷入發展停滯；從破局需求看，園區開發者、運營者及政府相關部門亟需跳出“重地產、輕產業”的傳統思維，找到一條聚焦細分賽道、構建產業生態、實現精益運營的轉型路徑。

在此背景下，“新型專業園區”成為傳統園區破局的核心方向——無論是聚焦跨境貿易的數字化產業園，還是深耕綠色發展的環保專業園區，均需以產業思維為核心，打通戰略定位、空間規劃、數字賦能、金融創新的全生命周期鏈路。

本課程正是針對這一需求，為園區開拓者、投資者、運營者及政策制定者提供系統性方法論，助力其精準把握產業趨勢、規避規劃誤區，成功打造適配區域稟賦、引領產業升級的新質生產力策源地，實現從“單一空間載體”到“多元經濟增長極”的跨越式發展。

課程收益：

系統洞察傳統園區發展困境與新型專業園區的核心特征及成功邏輯。

掌握新型專業園區基于區域稟賦的產業選擇、生態構建與戰略定位方法論。

學習“物理+數字”雙空間融合的規劃理念與基礎設施建設要點。

了解產業思維以及產業思維下的專業園區運作邏輯。

通過國內外頂尖案例剖析與實戰模擬，提升頂層設計與運營操盤能力。

掌握數字化產業園的投資開發邏輯和運營思路。

掌握環保專業園區的投資開發邏輯和運營思路。

課程對象：

1）各類產業園區/開發區管理委員會負責人及運營團隊

2）產業地產開發商、投資商、運營商及服務機構

3）政府發改、工信、科技、招商、環保等部門相關負責人

4）關注產業投資的投資機構、基金合伙人及分析師

5）計劃布局或入駐園區的企業戰略決策者

課程方式：

問卷調查+理論講解+分組教學+案例分析+互動問答+針對性研討

課程大綱

第一講：產業地產新形勢與核心挑戰

一、宏觀環境之變

1. 國際格局背景：全球產業鏈重構與“中國+1”策略

——從現象、影響、現狀解讀，挑戰與機遇并存

案例：

1）東莞某傳統電子產業園因訂單轉移空置率上升

2）蘇州工業園吸引微軟、三星等設立亞太研發總部

2. 國內經濟周期背景

——結構性下行與增長動能轉換（現象+影響+關聯）

3. 科技革命背景

1）AI、機器人、低空經濟等新質生產力爆發

2）企業新需求與新機遇

新需求：三特要求（特殊空間、特殊政策、特殊配套）

新機遇：差異化定位、搶占產業新賽道的黃金機會

案例：深圳打造全球低空經濟中心

4. 企業出海背景（現象+影響）

園區新思路：企業出海服務

案例：臨港新片區設立“一帶一路”技術交流與轉移中心。

5. 當今中國的十大機遇與挑戰

二、產業地產的行業現狀與困局

1. 產業地產現狀

1）供需不匹配

2）租金崩盤

3）空置率突顯

2. 產業規劃六大誤區

誤區一：空

誤區二：舊

誤區三：重

誤區四：差

誤區五：虛

誤區六：泛

3. 產業地產的困局

1）外部壓力疊加傳統政策調控深化

2）傳統開發模式失靈

3）市場供需矛盾

案例：

1）東莞傳統制造業園區年均去化率＜30%

2）深圳寫字辦公樓年均去化率<10%

4. 傳統園區的困境

1）招商困境

2）政策困境

3）模式困境

4）盈利能力困境

5. 產業地產如何破局

1）價值重構（資源和價值共生）

工具：產業地產價值金字塔模型

2）產業思維下的新型專業園區

3）新型專業園區的五大種類

第一種：數字化產業園

第二種：跨境電商產業園

第三種：綠色低碳循環經濟產業園

第四種：專業環保園區

第五種：大數據中心產業園

案例：

1）佛山京東跨境電商數字化產業園

2）惠州金茂源環保產業園

第二講：傳統園區的“向外突破”——跨境電商產業園

一、跨境電商產業園的戰略定位與產業選擇

1. 核心驅動力分析

1）政策紅利

2）市場紅利

3）企業需求

2. 基于稟賦的差異化定位

1）口岸型

2）產業帶型

3）消費市場型

案例：上海虹橋品匯

案例：佛山京東數字化跨境電商產業園

3. 產業生態規劃——構建“4+1”核心產業功能集群

1）交易平臺

2）物流倉儲

3）金融支付

4）綜合服務

5）創新孵化

二、空間規劃與基建要點

1. 物理空間規劃

——特殊載體需求+功能動線設計

2. 數字空間賦能

——核心數字基建+必備SaaS服務+數字孿生應用+Ai+電商直播

三、精益運營與價值創造

1. 核心運營模式

——基礎服務+增值服務+生態服務

2. 創新盈利模式

——租金+服務傭金（供應鏈；直播帶貨）+產業投資回報+數據增值服務

案例：佛山京東跨境電商數字化產業園

案例：深圳坂田跨境電商產業集群

討論：打造新的跨境電商園區需要什么要素

第三講：傳統園區的“向內升級”——環保專業園區

一、環保園區戰略定位

1. 核心驅動力分析

1）政策剛性約束——雙碳目標、環保督察、無廢城市建設

2）市場需求爆發——環保市場需求+技術成熟

2. 環保園區的開發條件及開發模式

開發條件：土地+環保+專業運營團隊

開發模式：三權合一模式（土地所有權；環保特許權；園區運營權）、投運分離模式

案例：金茂源環保集團；駿翔宇輝集團

二、環保園區的規劃（物理空間）

1. 特殊載體需求

1）廠房產品

2）環保設施

3）危化品倉庫

4）管道系統

5）能源供應系統

2. 數字空間賦能

1）核心數字基建

2）物聯網（IoT）應用

三、環保園區的運營

1. 核心運營模式：基礎服務+增值服務+生態協同

2. 多樣化經營管理：物業管理+能源管理+環保管理+供應鏈管理

3. 創新盈利模式——打破傳統租金收益單一模式

1）租金

2）廢水處理費

4）廢氣處理費

5）危固廢處理費

6）危化品供應

7）蒸汽能源管理

8）水電物業費

案例：惠州金茂源環保產業園

李老師

李澤遠老師 產業規劃與運營專家

10年產業園運營實戰經驗

南京大學博士、南京大學產業教授

注冊環保工程師

廣東省產業發展專家庫專、深圳市環保協會專家庫專家

現任：中新產服城市發展運營股份有限公司丨聯合創始人

曾任：光大產業集團（民企500強）丨產業總監

曾任：南峰環保集團（特大電鍍環保專業園區）丨技術總監+高級工程師

曾任：中科龍崗技術轉化中心（國企）丨項目經理

曾任：中國石化（500強）丨設計院設計師

擅長領域：產業招商、園區開發規劃與運營、企業園區出海、產業地產投融資等

——專業領域硬實力+實戰領域項目操刀主力軍——

技術筑基?標準領航：5項行業標準定規+3項專利傍身，用硬核科研實力破解園區運營痛點

全鏈實戰?全球操盤：200萬方載體開發經驗，海內外多業態落地，從規劃設計到招商運營全流程

生態賦能?價值深耕：鏈接政企多維資源，700家企業服務積淀，以產業思維激活園區長效增長

[策劃-園區調研+定位+決策]廣東省珠海市斗門區電鍍表面集控區規劃（35平方公里）

廣東省珠海市金灣區產業集群規劃（一期1200畝）

廣東省深圳市寶安區航城產業園項目（9.8萬平方米）

廣東省深圳市坪山區生物醫藥產業園項目（9.6萬平方米）

馬來西亞新那旺工業園項目（15.33英畝）

泰國EEC經濟走廊汽車產業園項目（18英畝）

非洲喀麥隆鋼鐵物流園項目（5萬平方米）

馬里新能源貿易物流園項目（一期3.5萬平方米）

實施-園區設計+開發+運營：廣東省惠州大亞灣智控園項目（9.6萬平方米）

廣東省惠州市大亞灣機器人產業園項目（13.6萬平方米）

廣東省深圳市坪山半導體產業園（20萬平方米）

廣東省深圳市龍崗區大運小鎮項目（25萬方）

廣東省深圳市龍崗區商業CBD項目（17萬方）

廣東省東莞市松山湖總部獨棟項目（18萬平方米）

廣東省東莞市沙田集成電路產業園項目（20萬平方米）

廣西省南寧市鋼貿產業園項目（1077畝）

實戰經驗：

澤遠老師深耕環保工低碳產業園區域近20年，以“技術落地+產業賦能”為核心，融合環境理工專業深度與跨類型園區實戰經驗，從國企產學研孵化、民企環保園區研發到500強集團產業戰略布局，再到央企背景產服公司統籌管理，始終扎根產業一線，推動多項科技成果轉化與行業標準落地，是兼具“技術研發+招商運營+戰略管理”三維能力的實戰型專家。

——任職中新產服城市產城運營有限公司期間

1）戰略與經營管理：從目標拆解到落地管控

過程動作：承接董事會戰略目標后，牽頭召開跨部門研討會（覆蓋人力、招商、運營等6大部門），將“海外布局+深度運營”核心戰略拆解為3大板塊、12項子任務，同步制定《戰略任務節點管控表》，建立“周例會復盤+月度進度審核”機制，對3個重大項目及36個關鍵任務節點實行“紅黃綠”三色預警管理；

對應結果：完成集團海外業務戰略規劃、研發戰略方案及企業文化升級方案的編制與落地；36個關鍵任務節點均按期達成，無延期情況；組織協作效率提升40%，跨部門溝通成本降低35%。

2）招商運營與深度服務：從體系搭建到品牌升級

過程動作：牽頭梳理12個在營項目的運營短板，制定《園區運營標準化手冊》，涵蓋客戶入駐全流程；搭建“線上直播推介+線下產業沙龍”雙線推廣體系，同步拓展供應鏈金融、企業出海代辦等增值服務，建立大客戶分級管理機制；

對應結果：累計服務客戶超500家（含專精特新小巨人50余家、高新企業200余家），完成并維護招商面積超100萬方；籌辦大型產業展會、推廣活動超100次，公司行業品牌知名度調研評分提升65%；大客戶續約率達92%，增值服務收入占比提升至18%。

3）資源拓展與產業投資：從渠道搭建到項目落地

過程動作：帶隊走訪深圳各區投促局、東莞各鎮街政府等20余個政務部門，簽訂《產業招商合作協議》15份；篩選50余家商協會及200余個中介渠道建立分級合作機制，制定《渠道激勵管理辦法》；聯合政府設立產業投資基金，組建5人盡調團隊，對鋰電池拆解、無人駕駛芯片等12個標的開展技術可行性與市場前景調研，對接比亞迪、華為等頭部企業進行資源匹配。

對應結果：成功推動深圳坪山18萬方甲級寫字樓、龍崗21萬方商業寫字樓等重點項目落地；海外布局取得突破，喀麥隆30萬噸鋼鐵項目、馬里新能源儲能項目進入施工階段；投資的4個高科技項目完成A輪融資，其中2個項目啟動上市輔導。

——任職光大集團期間

1）招商攻堅與項目拓展：從資源整合到載體落地

過程動作：開展華南地區產業載體市場盡調，覆蓋10余個城市、30余個同類園區，形成《招商定價與策略分析報告》；對接中表協、莞民投等機構建立常態化合作，組織“產業對接會”12場；針對東莞表面處理園區項目，組建專項拓展團隊，歷時6個月完成政策對接、土地勘測、規劃調整等18項前置工作，協調解決環評審批中的3項核心問題。

對應結果：搭建涵蓋10余家國央企、30余家專精特新小巨人的招商資源庫，累計服務客戶超200家，完成并維護招商面積超50萬方；成功拓展深圳7萬方生物醫藥產學研載體、東莞5萬方松山湖產研載體、廣西1000畝電鍍+精細化工新材料產業園等重大項目，東莞2個表面處理園區（總建面30萬方）實現當年拿地當年啟動招商。

2）產業研究與標準化建設：從數據調研到體系輸出

過程動作：聚焦半導體、新能源等重點領域，組建4人研究小組，通過企業訪談、專利分析、市場數據梳理等方式，針對園區管理亂象，牽頭成立標準化小組，梳理開發、建設、招商等全流程節點；

對應結果：《COBLED全球顯示行業調研報告》《華南區環保表面處理園區投資分析》等成為集團項目決策核心依據，推動集團新增半導體配套園區業務板塊；18項管理制度（含投策測算標準、ESG管理手冊等）全面落地，園區招商周期縮短25%，運營投訴率降低60%。

——任職南峰集團期間：

1）研發戰略與團隊搭建：從方向錨定到機制完善

過程動作：深入集團3個電鍍園區一線，與20余名運營人員座談，梳理出“廢水處理成本高、資源回收率低”等6大核心痛點；

對應結果：明確5個優先級研發課題，研發投入方向與運營需求匹配度達100%；團隊研發效率提升30%，核心成員留存率達90%；制度落地后，研發經費使用合規率達100%，成果轉化積極性顯著提升。

——任職中科龍崗科技轉化中心期間

1）產業載體從0到1：從規劃設計到招商運營的全鏈條推進

過程動作：作為項目經理，牽頭對接龍崗城投集團與中科院技術轉移中心，明確“產學研融合”園區定位，創新提出“孵化器專業運營團隊+實體企業共建”模式，與朗坤環保敲定合作細節。

對應結果：中科朗坤綠色低碳產業園（20萬方）如期落地，從拿地到開園僅用時22個月，搭建的招商運營體系實現入園企業30家，出租率達85%；共建模式被龍崗區列為產學研合作典型案例，獲政府專項扶持資金200萬元。

2）科技成果轉化落地：從資源對接至生態培育

過程動作：梳理中科院104個研究所的198個項目資源，建立《優質科技成果數據庫》；在園區設立技術轉移中心，推出“免費場地+技術對接”孵化政策；帶隊赴京津冀魯對接12個科研團隊，組織“成果對接會”8場，促成與波頓集團、朗坤環保等企業的技術合作。

對應結果：引入企業中環保及上下游企業占比60%，培育國家高新企業3家，入孵企業知識產權擁有量超100件；實現技術轉移合作項目12個，帶動園區企業年產值增長40%；參與的《環保行業發展研究報告》《動力鋰電池國際專利分析》成為中科院區域合作決策參考資料。

主講課程：

《AI賦能產業招商與智慧運營》

《園區企業出海戰略及投資機會》

《產業園區全生命周期管理：規劃、招商和運營實戰》

《產業思維下的園區深度運營：從體系搭建到專業園區實務拆解》

《傳統產業園區破局之道——新型專業園區的投資開發與運營》

《新形勢下的產業地產如何破冰——產業思維下的投資招商運營》

授課風格：

實戰案例驅動，拒絕空洞理論——以親身經歷項目為核心素材，將實戰案例融入課程，拆解“拿地-規劃-招商-運營”全流程痛點，用“問題場景+解決方案”的模式讓理論落地，避免純概念堆砌。

技術與產業融合，兼具深度與廣度——結合產業教授視角，串聯“政策導向、產業鏈邏輯、資本運作”，讓技術型學員懂產業，產業型學員懂技術，實現跨維度知識融合。

互動式賦能，聚焦學員落地轉化——摒棄單向灌輸，通過“分組研討、工具演練、實戰復盤”等形式，引導學員結合自身項目提問；并依托政企資研多維資源，為學員提供“政策對接、資源匹配”的延伸建議，助力課程內容轉化為實際操作方案。

部分服務過的客戶：

中國稀土集團、金茂源環保集團、廣州市花都區城投、珠海市金灣區城投、珠海市高新區建投、深圳市坪山區城投、深圳市寶安區西鄉產投、中山市城建集團、惠州市大亞灣城投、比亞迪、華為、朗坤環保、波頓集團、中環保、莞民投、中表協、湖南長沙一力集團、湖南跨境電商協會、廣西南寧市清秀區城投、廣西欽州市高新區城建、駿翔集團、南京大學、山東大學、東莞理工城市學院等

部分授課評價：

澤遠老師在園區建設開發方面的專業素養極高，對產業園區開發有著豐富的實踐經驗和深厚的理論功底。他的《環保專業園區規劃發展與招商運營》在課程內容方面，非常系統且全面，涵蓋了專業產業園區開發運營的方方面面，知識點詳盡且深入淺出，讓我受益匪淺。

——南京大學 發展規劃處 花老師

聽完澤遠老師主講的《產業思維下的招商運營與管理》，我們運營團隊的管理視角完全被打開，老師課堂上分享的那些園區能耗成本對標數據、增值服務項目成功案例，都是平時我們挖空心思也找不到的寶貴參考。感覺一下子就拿到了打開降本增效大門的鑰匙！

——珠海金灣區城投 劉總經理

澤遠老師的《企業出海要點——非洲篇分享》的課程，給我們提供了不一樣的視角和文化，作為肉身出海的先行者，澤遠老師帶給我們太多的震撼和啟發。期待下一次課。通過這些方式，我們能夠更加深入地理解產業園區招商的實際運作和挑戰，尤其是怎么用經營的思維、運營的思維把招商工作做出質量。

——湖南跨境電商協會 張會長

老師的的課程內容全面且細致，對產業園區招商運營的各個階段和環節都進行了深入透徹的講解，教學方法多樣化，除了傳統的講解外，還運用了多媒體資料、小組討論、案例分析等多種形式，增強了學習的趣味性和參與度。學完這門課程后，我們能夠直接將所學知識運用到實際的產業園區招商工作中，提高招商業績。

——駿翔集團 許總監

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