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課程背景：

隨著全球經濟格局重塑和國內產業升級步伐加快，產業園區的發展模式正經歷深刻變革。傳統的“開發-銷售/租賃”模式已觸及天花板，同質化競爭激烈，難以形成可持續的競爭優勢。政策紅利逐漸消退，市場對園區的價值評估標準，已從單純的基礎設施和優惠政策，轉向了其構建產業生態、賦能企業成長的能力。

產業思維下的“深度運營”已成為園區生存與發展的核心命脈。它要求運營者從“房東”和“物業管理員”的角色，蛻變為企業的“戰略合作伙伴”和“產業生態構建者”。

本課程旨在深度剖析這一轉型的內在邏輯與實施路徑，通過系統化的理論框架、兩大類型專業園區運營解讀，幫助學員構建園區深度運營的知識體系，掌握從戰略規劃到日常執行的整套方法論，最終提升園區的產業凝聚力、價值創造力和品牌影響力，實現資產增值與可持續發展的雙重目標。

課程收益：

掌握產業思維與運營邏輯方法：學會區分產業與地產思維，用“價值金字塔模型”重構園區價值，明確深度運營核心邏輯。

掌握園區運營體系搭建方法：學會從頂層策劃到落地執行的全流程搭建，設計分層服務架構，用PDCA循環持續改進。

掌握跨境電商園運營與盈利方法：學會定位跨境電商園類型，構建“4+1”產業生態，設計多元盈利模式。

掌握環保專業園運營與管理方法：學會選擇環保園開發模式，開展“物業+能源+環保”綜合運營，破解單一盈利困境。

掌握園區運營診斷與改進方法：學會識別運營痛點，結合案例設計自身園區深度運營方向，提升產業凝聚力。

課程對象：

跨境電商老板及高管、產業園區負責人、招商運營負責人、有出海需求的企業

課程方式：

問卷調查+理論講解+分組教學+案例分析+互動問答+針對性研討

課程大綱:

第一講：產業園區轉型背景與困局——明確深度運營的必要性

一、宏觀環境之變，驅動園區轉型的外部推力

1. 國際格局背景

——全球產業鏈重構與“中國+1”策略

解讀角度：現象、影響、現狀

案例：東莞某傳統電子產業園因訂單轉移空置率上升

案例：蘇州工業園吸引微軟三星等設立亞太研發總部

2. 國內經濟周期背景

——結構性下行與增長動能轉換

3. 科技革命背景

1）AI、機器人、低空經濟等新質生產力爆發

2）企業新需求與新機遇

新需求：三特要求（特殊空間、特殊政策、特殊配套）

新機遇：差異化定位、搶占產業新賽道的黃金機會

案例：深圳打造全球低空經濟中心

二、企業出海背景

園區新思路：企業出海服務

案例：臨港新片區設立“一帶一路”技術交流與轉移中心。

——當今中國的十大機遇與挑戰

三、產業地產的行業現狀與困局，傳統模式的瓶頸

1. 產業地產現狀

1）供需不匹配

2）租金崩盤

3）空置率突顯

2. 產業規劃六大誤區

1）空

2）舊

3）重

4）差

5）虛

6）泛

3. 產業地產的困局

1）外部壓力疊加傳統政策調控深化

2）傳統開發模式失靈

3）市場供需矛盾

案例：東莞傳統制造業園區年均去化率＜30%

案例：深圳寫字辦公樓年均去化率<10%。

3. 傳統園區的困境和挑戰

——招商困境、政策困境、模式困境、盈利能力困境

討論：產業地產如何破局

——產業思維下的價值重構（資源和價值共生）

——基礎價值、核心價值、溢出價值

工具：產業地產價值金字塔模型

第二講：園區深度運營的底層邏輯——構建產業思維下的運營認知

一、運營的概念與內涵深化

1. 產業園運營的核心內涵

2. 產業園運營的主要問題與難點

3. 產業園運營的痛點識別

二、產業園運營的卓越價值

1. 產業運營對企業的價值（成長賦能）

2. 產業運營對園區的價值（資產增值）

3. 產業運營對區域的價值（經濟帶動）

三、產業園運營的發展趨勢

1. 數字化

2. 低碳化

3. 生態化

4. 金融化

第三講：園區深度運營的通用體系搭建——從頂層設計到落地執行

一、產業園運營頂層策劃

1. 服務定位

1）運營目標設計

2）組織架構設計；

2. 服務體系建設

1）基礎服務層

2）企業服務層

3）產業服務層

3. 服務平臺建設：線上線下結合

4. 服務環境建設：打造“生產-生活-生態”

5. 資產與投融資策劃

二、產業園運營實施與評價

1. 實施流程

第一步：服務標準化（SOP）

第二步：宣傳推廣

第三步：執行交付

第四步：收集反饋

2. 績效評價

1）內部評價（KPI）

2）外部評價（企業滿意度）

三、產業園運營創新與改進

1. 創新機制

——建立常態化的企業需求調研機制，鼓勵運營團隊提出服務創新方案

2. 改進循環

——遵循“Plan-Do-Check-Act”（計劃-執行-檢查-行動）的持續改進循環

3. 拓展服務

1）供應鏈服務

2）企業出海服務

3）安環管理服務

4）訂單服務

案例剖析：

正面案例：惠州大亞灣某智能制造產業園項目利用深度產服運營招商

反面案例：廣東某園區因忽視運營，導致企業大量流失的教訓

四、產業思維下的新型專業園區

1. 新型專業園區核心特征

2. 新型專業園區的價值重構

五、產業思維下的新型專業園區

1. 數字化產業園

2. 跨境電商產業園

3. 綠色低碳循環經濟產業園

4. 專業環保園區

5. 大數據中心產業園

——產業園的開發邏輯和模式介紹

——產業園的特點及運營思路

案例：佛山京東跨境電商數字化產業園

案例：惠州金茂源環保產業園

第四講：專業園區深度運營實務拆解——跨境電商與環保園區專項方法

一、跨境電商產業園運營實務

1. 跨境電商產業園核心驅動力分析

1）政策紅利

2）市場紅利

3）企業需求

2. 跨境電商產業園差異化定位

1）口岸型

2）產業帶型

3）消費市場型

案例：上海虹橋品匯

案例：佛山京東數字化跨境電商產業園

3. 跨境電商產業園產業生態規劃——構建“4+1”核心產業功能集群

1）交易平臺

2）物流倉儲

3）金融支付

4）綜合服務+創新孵化

4. 跨境電商產業園運營實務

1）核心運營模式

——基礎服務+增值服務+生態服務

2）創新盈利模式

——租金+服務傭金（供應鏈；直播帶貨）+產業投資回報+數據增值服務

案例：佛山京東跨境電商數字化產業園

案例：深圳坂田跨境電商產業集群

小組討論：跨境電商園區的運營核心要點是什么

二、環保專業園區運營實務

1. 環保園區戰略定位

1）政策剛性約束——雙碳目標、環保督察、無廢城市建設

2）市場需求爆發——環保市場需求+技術成熟

2. 環保園區的開發條件與模式

1）開發條件：土地+環保+專業運營團隊

2）開發模式——三權合一模式

a土地所有權

b環保特許權

c園區運營權

——投運分離模式

案例：金茂源環保集團

案例：駿翔宇輝集團

3. 環保園區的規劃

特殊載體需求：廠房產品；環保設施；危化品倉庫；管道系統；能源供應系統

三、環保園區的運營

1. 核心運營模式

1）基礎服務

2）增值服務

3）生態協同

2. 多樣化經營管理

1）物業管理

2）能源管理

3）環保管理

4）供應鏈管理

3. 創新盈利模式——打破傳統租金收益單一模式

1）租金

2）廢水處理費

3）廢氣處理費

4）危固廢處理費

5）危化品供應

6）蒸汽能源管理

7）水電物業費

案例深度剖析：惠州金茂源環保產業園；

討論：你的園區未來深度運營的方向是什么？

李老師

李澤遠老師 產業規劃與運營專家

10年產業園運營實戰經驗

南京大學博士、南京大學產業教授

注冊環保工程師

廣東省產業發展專家庫專、深圳市環保協會專家庫專家

現任：中新產服城市發展運營股份有限公司丨聯合創始人

曾任：光大產業集團（民企500強）丨產業總監

曾任：南峰環保集團（特大電鍍環保專業園區）丨技術總監+高級工程師

曾任：中科龍崗技術轉化中心（國企）丨項目經理

曾任：中國石化（500強）丨設計院設計師

擅長領域：產業招商、園區開發規劃與運營、企業園區出海、產業地產投融資等

——專業領域硬實力+實戰領域項目操刀主力軍——

技術筑基?標準領航：5項行業標準定規+3項專利傍身，用硬核科研實力破解園區運營痛點

全鏈實戰?全球操盤：200萬方載體開發經驗，海內外多業態落地，從規劃設計到招商運營全流程

生態賦能?價值深耕：鏈接政企多維資源，700家企業服務積淀，以產業思維激活園區長效增長

[策劃-園區調研+定位+決策]廣東省珠海市斗門區電鍍表面集控區規劃（35平方公里）

廣東省珠海市金灣區產業集群規劃（一期1200畝）

廣東省深圳市寶安區航城產業園項目（9.8萬平方米）

廣東省深圳市坪山區生物醫藥產業園項目（9.6萬平方米）

馬來西亞新那旺工業園項目（15.33英畝）

泰國EEC經濟走廊汽車產業園項目（18英畝）

非洲喀麥隆鋼鐵物流園項目（5萬平方米）

馬里新能源貿易物流園項目（一期3.5萬平方米）

實施-園區設計+開發+運營：廣東省惠州大亞灣智控園項目（9.6萬平方米）

廣東省惠州市大亞灣機器人產業園項目（13.6萬平方米）

廣東省深圳市坪山半導體產業園（20萬平方米）

廣東省深圳市龍崗區大運小鎮項目（25萬方）

廣東省深圳市龍崗區商業CBD項目（17萬方）

廣東省東莞市松山湖總部獨棟項目（18萬平方米）

廣東省東莞市沙田集成電路產業園項目（20萬平方米）

廣西省南寧市鋼貿產業園項目（1077畝）

實戰經驗：

澤遠老師深耕環保工低碳產業園區域近20年，以“技術落地+產業賦能”為核心，融合環境理工專業深度與跨類型園區實戰經驗，從國企產學研孵化、民企環保園區研發到500強集團產業戰略布局，再到央企背景產服公司統籌管理，始終扎根產業一線，推動多項科技成果轉化與行業標準落地，是兼具“技術研發+招商運營+戰略管理”三維能力的實戰型專家。

——任職中新產服城市產城運營有限公司期間

1）戰略與經營管理：從目標拆解到落地管控

過程動作：承接董事會戰略目標后，牽頭召開跨部門研討會（覆蓋人力、招商、運營等6大部門），將“海外布局+深度運營”核心戰略拆解為3大板塊、12項子任務，同步制定《戰略任務節點管控表》，建立“周例會復盤+月度進度審核”機制，對3個重大項目及36個關鍵任務節點實行“紅黃綠”三色預警管理；

對應結果：完成集團海外業務戰略規劃、研發戰略方案及企業文化升級方案的編制與落地；36個關鍵任務節點均按期達成，無延期情況；組織協作效率提升40%，跨部門溝通成本降低35%。

2）招商運營與深度服務：從體系搭建到品牌升級

過程動作：牽頭梳理12個在營項目的運營短板，制定《園區運營標準化手冊》，涵蓋客戶入駐全流程；搭建“線上直播推介+線下產業沙龍”雙線推廣體系，同步拓展供應鏈金融、企業出海代辦等增值服務，建立大客戶分級管理機制；

對應結果：累計服務客戶超500家（含專精特新小巨人50余家、高新企業200余家），完成并維護招商面積超100萬方；籌辦大型產業展會、推廣活動超100次，公司行業品牌知名度調研評分提升65%；大客戶續約率達92%，增值服務收入占比提升至18%。

3）資源拓展與產業投資：從渠道搭建到項目落地

過程動作：帶隊走訪深圳各區投促局、東莞各鎮街政府等20余個政務部門，簽訂《產業招商合作協議》15份；篩選50余家商協會及200余個中介渠道建立分級合作機制，制定《渠道激勵管理辦法》；聯合政府設立產業投資基金，組建5人盡調團隊，對鋰電池拆解、無人駕駛芯片等12個標的開展技術可行性與市場前景調研，對接比亞迪、華為等頭部企業進行資源匹配。

對應結果：成功推動深圳坪山18萬方甲級寫字樓、龍崗21萬方商業寫字樓等重點項目落地；海外布局取得突破，喀麥隆30萬噸鋼鐵項目、馬里新能源儲能項目進入施工階段；投資的4個高科技項目完成A輪融資，其中2個項目啟動上市輔導。

——任職光大集團期間

1）招商攻堅與項目拓展：從資源整合到載體落地

過程動作：開展華南地區產業載體市場盡調，覆蓋10余個城市、30余個同類園區，形成《招商定價與策略分析報告》；對接中表協、莞民投等機構建立常態化合作，組織“產業對接會”12場；針對東莞表面處理園區項目，組建專項拓展團隊，歷時6個月完成政策對接、土地勘測、規劃調整等18項前置工作，協調解決環評審批中的3項核心問題。

對應結果：搭建涵蓋10余家國央企、30余家專精特新小巨人的招商資源庫，累計服務客戶超200家，完成并維護招商面積超50萬方；成功拓展深圳7萬方生物醫藥產學研載體、東莞5萬方松山湖產研載體、廣西1000畝電鍍+精細化工新材料產業園等重大項目，東莞2個表面處理園區（總建面30萬方）實現當年拿地當年啟動招商。

2）產業研究與標準化建設：從數據調研到體系輸出

過程動作：聚焦半導體、新能源等重點領域，組建4人研究小組，通過企業訪談、專利分析、市場數據梳理等方式，針對園區管理亂象，牽頭成立標準化小組，梳理開發、建設、招商等全流程節點；

對應結果：《COBLED全球顯示行業調研報告》《華南區環保表面處理園區投資分析》等成為集團項目決策核心依據，推動集團新增半導體配套園區業務板塊；18項管理制度（含投策測算標準、ESG管理手冊等）全面落地，園區招商周期縮短25%，運營投訴率降低60%。

——任職南峰集團期間：

1）研發戰略與團隊搭建：從方向錨定到機制完善

過程動作：深入集團3個電鍍園區一線，與20余名運營人員座談，梳理出“廢水處理成本高、資源回收率低”等6大核心痛點；

對應結果：明確5個優先級研發課題，研發投入方向與運營需求匹配度達100%；團隊研發效率提升30%，核心成員留存率達90%；制度落地后，研發經費使用合規率達100%，成果轉化積極性顯著提升。

——任職中科龍崗科技轉化中心期間

1）產業載體從0到1：從規劃設計到招商運營的全鏈條推進

過程動作：作為項目經理，牽頭對接龍崗城投集團與中科院技術轉移中心，明確“產學研融合”園區定位，創新提出“孵化器專業運營團隊+實體企業共建”模式，與朗坤環保敲定合作細節。

對應結果：中科朗坤綠色低碳產業園（20萬方）如期落地，從拿地到開園僅用時22個月，搭建的招商運營體系實現入園企業30家，出租率達85%；共建模式被龍崗區列為產學研合作典型案例，獲政府專項扶持資金200萬元。

2）科技成果轉化落地：從資源對接至生態培育

過程動作：梳理中科院104個研究所的198個項目資源，建立《優質科技成果數據庫》；在園區設立技術轉移中心，推出“免費場地+技術對接”孵化政策；帶隊赴京津冀魯對接12個科研團隊，組織“成果對接會”8場，促成與波頓集團、朗坤環保等企業的技術合作。

對應結果：引入企業中環保及上下游企業占比60%，培育國家高新企業3家，入孵企業知識產權擁有量超100件；實現技術轉移合作項目12個，帶動園區企業年產值增長40%；參與的《環保行業發展研究報告》《動力鋰電池國際專利分析》成為中科院區域合作決策參考資料。

主講課程：

《AI賦能產業招商與智慧運營》

《園區企業出海戰略及投資機會》

《產業園區全生命周期管理：規劃、招商和運營實戰》

《產業思維下的園區深度運營：從體系搭建到專業園區實務拆解》

《傳統產業園區破局之道——新型專業園區的投資開發與運營》

《新形勢下的產業地產如何破冰——產業思維下的投資招商運營》

授課風格：

實戰案例驅動，拒絕空洞理論——以親身經歷項目為核心素材，將實戰案例融入課程，拆解“拿地-規劃-招商-運營”全流程痛點，用“問題場景+解決方案”的模式讓理論落地，避免純概念堆砌。

技術與產業融合，兼具深度與廣度——結合產業教授視角，串聯“政策導向、產業鏈邏輯、資本運作”，讓技術型學員懂產業，產業型學員懂技術，實現跨維度知識融合。

互動式賦能，聚焦學員落地轉化——摒棄單向灌輸，通過“分組研討、工具演練、實戰復盤”等形式，引導學員結合自身項目提問；并依托政企資研多維資源，為學員提供“政策對接、資源匹配”的延伸建議，助力課程內容轉化為實際操作方案。

部分服務過的客戶：

中國稀土集團、金茂源環保集團、廣州市花都區城投、珠海市金灣區城投、珠海市高新區建投、深圳市坪山區城投、深圳市寶安區西鄉產投、中山市城建集團、惠州市大亞灣城投、比亞迪、華為、朗坤環保、波頓集團、中環保、莞民投、中表協、湖南長沙一力集團、湖南跨境電商協會、廣西南寧市清秀區城投、廣西欽州市高新區城建、駿翔集團、南京大學、山東大學、東莞理工城市學院等

部分授課評價：

澤遠老師在園區建設開發方面的專業素養極高，對產業園區開發有著豐富的實踐經驗和深厚的理論功底。他的《環保專業園區規劃發展與招商運營》在課程內容方面，非常系統且全面，涵蓋了專業產業園區開發運營的方方面面，知識點詳盡且深入淺出，讓我受益匪淺。

——南京大學 發展規劃處 花老師

聽完澤遠老師主講的《產業思維下的招商運營與管理》，我們運營團隊的管理視角完全被打開，老師課堂上分享的那些園區能耗成本對標數據、增值服務項目成功案例，都是平時我們挖空心思也找不到的寶貴參考。感覺一下子就拿到了打開降本增效大門的鑰匙！

——珠海金灣區城投 劉總經理

澤遠老師的《企業出海要點——非洲篇分享》的課程，給我們提供了不一樣的視角和文化，作為肉身出海的先行者，澤遠老師帶給我們太多的震撼和啟發。期待下一次課。通過這些方式，我們能夠更加深入地理解產業園區招商的實際運作和挑戰，尤其是怎么用經營的思維、運營的思維把招商工作做出質量。

——湖南跨境電商協會 張會長

老師的的課程內容全面且細致，對產業園區招商運營的各個階段和環節都進行了深入透徹的講解，教學方法多樣化，除了傳統的講解外，還運用了多媒體資料、小組討論、案例分析等多種形式，增強了學習的趣味性和參與度。學完這門課程后，我們能夠直接將所學知識運用到實際的產業園區招商工作中，提高招商業績。

——駿翔集團 許總監

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