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課程背景：

“得產業者得天下”。縱觀全球財富聚集與經濟發展格局，科技產業發展是驅動資本巨輪前進的動力。蘋果、英特爾、甲骨文、谷歌、思科等一批產業巨擎，奠定和捍衛了美國全球第一經濟體的地位。同樣的情況也正在中國發生。產業園區作為產業聚集的載體，即是區域經濟發展、產業調整升級的空間承載形式，也是地區社會經濟發展水平的衡量標志，它肩負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等一系列重要使命。產業園區的形式多種多樣，高新區、開發區、科技園、文創園、農科園，以及各類主題型科技新城、特色小鎮。

受國家對房地產行業宏觀調控政策和房地產市場連續低迷的影響，眾多傳統地產公司紛紛轉戰產業地產領域。但是大部分企業目前對于產業地產的認識程度不足，對于產業園開發的產業規劃與定位、產業招商、產品設計以及產業運營與城市開發結合的理論、模式、方法、工具、測算、模型都處于模糊狀態。鑒于產業園開發周期長、技術復雜、風險大的特點，企業急需建立符合產業園開發邏輯的管理體系。

目前，國內的產業園項目龐雜，但整體而言，園區開發建設品質與運營水準參差不齊，產業定位失誤導致失敗的案例屢見不鮮。由此可見，當今產業園開發缺少成熟模式、專精人才、實操經驗，更缺少求本務實的研究探索精神。作為產業園區的投資、建設、運營商，必須熟悉產業園特性，如產業投資、建設模式、產業園發展趨勢、盈利模式等等，做到胸有成竹。

本課程立足當下，放眼未來。通過六大篇章，以戰略的高度、實戰的角度、多元的維度，運用深入淺出的理論，系統解碼產業園區開發與產業地產建設精要。引導幫助產業園開發者以更廣開闊 的視野、更靈活的思路、更復合的能力，投身于產業園區建設運營，打造更多行業標桿產品，助力中國產業經濟發展。

課程收益：

掌握產業地產綜合開發的邏輯體系

掌握產業定位研判與產業導入方法

掌握產業地產選址方法

掌握產業地產投資、招商、運營模式與技巧

掌握標桿企業產業地產開發運營模式

熟悉產業發展規律

熟悉目前國家新型城鎮化相關政策解讀

熟悉產業園（新城）開發模式

產業新城典型案例解析

產業新城理論創新講解

課程對象：

（1）所有房地產企業，園區開發商/運營商/投資商，房地產行業咨詢服務顧問及其他從業者；

（2）各級政府的園區管理部門/管委會、政府投資開發平臺、招商局等政府相關部門；

（3）對園區開發運營、城市更新有興趣的大學生、研究生及其他行業從業人員；

課程大綱：

Day 1 上午

一、產業園的“前世今生”（75分鐘）

1、重新認識產業園

為什么政府大力支持產業園發展？

產業園存在的意義

產業園多維度分類

2、產業園的基因本質

產業與資本的對話：產業地產融資渠道和目前商業模式的困境

投資面對的靈魂拷問：畝均稅收、主導產業、招商運營

政府、市場、開發者互相制約

3、園區投資主體與建設類型

模式一：產業園區、產業新城開發運營模式

模式二：主體企業引導模式

模式三：產業地產模式

模式四：綜合運作模式

（每種模式一個案例解析）

課間休息15分鐘

二、產業+地產，南轅北轍的啟示（90分鐘）

1、傳統房企為什么做不好產業園？（傳統房企怎樣才能做好產業地產）

1.1開發模式不同

1.2人才結構不同

1.3管理機制不同

2、產業地產的深層次認知

2.1做產業還是做地產？

2.2產業園是傳統房地產的升級模式

2.3產業為核，地產為殼

3、產業地產開發創新思路

3.1地產與產業，誰是誰的跨界？

3.2狹義的產業與廣義的產業

3.3園區變身社區

3.4大數據、物聯網與產業園

4、產業地產運營模式

4.1資本結構

4.2管理模式

4.3開發模式

4.4物業經營模式

4.5運營模式

4.6運營服務能級

5、產業園盈利模式

5.1產業投資

5.2中介服務

5.3平臺服務

5.4政府補貼

5.5稅收獎勵

6、產業園開發的“九通一平”

理念通、基礎通、政策通、信息通、配套通、市場通、人脈通、融資通、經營通

Day 1 下午

三、產業規劃：“無中生有”與“胸有成竹”（90分鐘）

1、產業鏈的概念

1.1產業聚焦

1.2產業鏈上下游

1.3產業升級

1.4產能過剩

2、產業規劃的“兩只手”

2.1政府管理

2.2市場調節

3、產業引導機制：“引”與“留”的困境

3.1如何“引”進產業，留住人才

3.2如何“引”導更新，留住文化

3.3培育和引進“獨角獸”項目

3.4產城融合，產業與地產的碰撞點

4、產業規劃與選址工作模型應用

區位、地段、產業能級、產業承載力、產業升級五大要素及十項評估指標

課間休息15分鐘

分組討論：(75分鐘)

案例1：武漢光谷國家級高新技術產業開發區

20分鐘討論產業定位、產業院類型、產業運營。

選址判斷題，每組一張A2圖紙，根據題目要求進行模擬園區選址。每個組派代表5分鐘闡述。

Day 2 上午

四、產品設計：客戶的真正需求是什么？（100分鐘）

1、產業園的服務對象

1.1制造業類企業

1.2生產服務業

1.3第三產業

2、正確掌握客戶需求

2.1產品類型

2.2配套服務

2.3軟件服務

3、產品指標體系

3.1單方成本

3.2結構形式

3.3消防等級

3.4樓面荷載

3.5建造標準

4、產品標準化之路

4.1標準化的意義

4.2產品標準化提升品質

板塊4穿插案例2：上海臨港生命科技產業園

課間休息15分鐘

分組討論：(60分鐘)

案例3：金山通用航空產業園（案例介紹15分鐘）

15分鐘討論產業定位、產品類型、產業配套設施。

成本測算題。每組一張A2圖紙，根據題目要求進行指標測算。每個組派代表5分鐘闡述。

Day 2 下午

五、空間布局：鐵打的營盤流水的兵（60分鐘）

1、規劃結構

1.1園區用地結構

1.2道路交通系統

1.3市政配套設施

1.4智慧城市

2、剛性指標與彈性管控

2.1土地開發指標與收益率之間的博弈

2.2分期開發管理

2.3分級開發管理

3、“園中園”開發指引

3.1二級開發強度

3.2入園企業開發管理

3.3自持物業開發管理

3.4配套服務設施規劃

課間休息15分鐘

六、產業運營（60分鐘）

1、“投融管退”全生命周期運營思路

1.1“投“：園區定位；

1.2“融“：一切為了退出；

1.3“管“：產業培育、園區管理、產業鏈招商、物業管理；

1.4“退“：“大資管”時代

2、產業招商的真正內涵：產業培育

2.1理想與現實的差距，如何權衡

2.2產業培育要耐得住寂寞

2.3園區業態管控

3、產業鏈招商

4、核心競爭力招商

5、招商與投資之間的關聯

分組討論：(45分鐘)

案例4：上海臨港藍灣未來城

15分鐘討論產業新城運營與招商模式，每個組派代表5分鐘闡述。

孟老師

講師簡介：

孟波老師

產業園區實操專家

西安建筑科技大學城市規劃本科畢業

國家注冊城市規劃師、城市規劃主任工程師

15年產業園區、文旅小鎮、城市更新等多家標桿項目實操經歷

現任某知名國企集團產業規劃投資總監

曾任職萬科集團、上海臨港集團、華東建筑設計研究院等行業標桿甲乙方單位

近300平方公里的開發經歷使孟老師在產業開發領域有很深的個人心得與豐富的獨到見解

操盤部分項目：

上海臨港藍灣小鎮整體開發、上海金山通用航空產業園、工業算法云腦(昆山)產業園、鹽城市高新區產城融合示范區、湖北省大悟縣體育文旅小鎮、武漢光谷科技新城、武漢泛金融港金融集聚區、西寧衛城空間發展行動綱領、銀川閱海灣中央商務區、武漢長豐RBD 、鹽城市三灣人家、哈爾濱三家灣新城、武漢東湖高新區生物醫藥產業園、上海長興島馬家港、上海醫藥集團生物醫藥產業園、甘肅省河西堡鎮文化休憩園廣場、西安城市中軸線未央路城市設計等

獲獎清況：

《鹽城市三灣人家新農村建設規劃》獲2013年第四屆上海市建筑學會優秀獎

《武漢泛金融港區域城市設計》獲2011年第三屆上海市建筑學會優秀獎

《武漢東湖高新區生物醫藥產業園概念規劃》獲2009年第二屆上海市建筑學會優秀獎

發表的論文著作：

1、《基于文化傳承分析的西寧衛城空間發展規劃》《規劃師》2014年第11期

2、《新型農村社區建設精細化設計--以蘇北地區村莊規劃為例》《規劃師》2014年第3期

3、《面向可操作性的城市設計控制體系——武漢泛金融港城市設計技術創新與實踐》發表于《規劃師》2012增刊

4、《武漢東湖生物醫藥產業園概念性總體規劃》發表于《建筑知識》2010年第8期

主講課程：

《城市更新進程下的工業用地存量轉型》

《產業園區走向產城融合轉型升級實戰案例解析》

《產業地產戰略解碼之產業定位研究分析》

《戰略解碼產業地產之開發運營》

《管理紅利時代土地開發與土地管理》

《土地一二級聯動開發模式與產業新城及城市更新類項目操盤模式剖析》

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