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一、房地產(chǎn)土地獲得的方式及發(fā)生的糾紛

1、取地方式：劃撥、出讓、收購、變性

2、土地取得中發(fā)生的與政府的糾紛：逾期交地、規(guī)劃變更，土地性質(zhì)與規(guī)劃不一致，配建無障礙用房，規(guī)劃調(diào)整等

3、劃撥工業(yè)用地能否轉(zhuǎn)商業(yè)用地

4、集體土地（包括不限于建設(shè)用地）能否用于“開發(fā)”

案例：集體土地開發(fā)模式交易結(jié)構(gòu)圖

5、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的方式

6、一級(jí)土地開發(fā)的成本和收益分配方式

7、軍用土地出讓流程

收益：掌握房地產(chǎn)土地獲取的主要方式及存在主要糾紛

二、收購中的盡職調(diào)查要點(diǎn)

1、關(guān)注公司股權(quán)：是否真實(shí)出資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否真實(shí)，股權(quán)結(jié)構(gòu)安排，反收購措施

2、從房地產(chǎn)開發(fā)的階段分析：不同階段關(guān)注點(diǎn)不同，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)不同

3、土地資產(chǎn)瑕疵：土地取得程序的合法性

4、項(xiàng)目公司債權(quán)債務(wù)問題：股東之間約定項(xiàng)目公司債務(wù)承擔(dān)的有效性

5、重大合同：施工、采購、借款、銷售等

三、收購的交易方案

1、一般股權(quán)交易，股權(quán)交易在法律上的合法性與稅務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)

2、收購部分股權(quán)、收購部分項(xiàng)目

3、收購?fù)恋胤凳鄯慨a(chǎn)的交易與稅務(wù)問題

4、境外收購涉及的外匯和稅務(wù)698號(hào)文37號(hào)文

5、房地產(chǎn)收購合同要點(diǎn)：項(xiàng)目描述+價(jià)格及支付方式+交割+共管賬戶+潛在債務(wù)約定和處理

6、以總包加包銷方式的變更收購方案

7、收購國有資產(chǎn)、股權(quán)如何處理公開轉(zhuǎn)讓的程序問題

四、收購中的稅務(wù)籌劃：“交易模式?jīng)Q定稅務(wù)負(fù)擔(dān)”

1、資產(chǎn)收購轉(zhuǎn)股權(quán)收購的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及法律評(píng)析

2、利用企業(yè)間利潤分配方式避稅

3、同一主體之間劃撥方式避稅

4、償還被并購方債務(wù)方式避稅

5、利用分立后轉(zhuǎn)讓的方式避稅

6、出資后轉(zhuǎn)讓方式避稅

7、土地出讓回購變部分轉(zhuǎn)讓方式避稅

五、房地產(chǎn)合作開發(fā)的形態(tài)的比較

1、項(xiàng)目公司式：緊密合作，內(nèi)部協(xié)作涉及股東會(huì)、董事會(huì)和管理層

2、合伙式：訂立合伙合同，相對(duì)容易分清相互關(guān)系，但開發(fā)項(xiàng)目在某合伙一方名下，他方的權(quán)利保障不足

3、合同式：權(quán)利義務(wù)清楚，非項(xiàng)目持有方權(quán)益保障不足，可能享受不到資產(chǎn)增值收益

（1）聯(lián)合投標(biāo)土地；聯(lián)合投標(biāo)中的法律問題，中標(biāo)后項(xiàng)目公司的土地增值稅抵扣問題

（2）一方拿得土地后，再增加合作方

（3）一方做一級(jí)整理，一方獲得土地

六、項(xiàng)目公司管理層面中的問題分析

1、合作協(xié)議與公司章程的效力哪個(gè)優(yōu)先，出現(xiàn)糾紛后以哪個(gè)為準(zhǔn)？

2、如果協(xié)調(diào)合作開發(fā)協(xié)議與公司章程之間的關(guān)系？先后簽訂幾個(gè)協(xié)議和章程，如何保障內(nèi)容的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)？

3、項(xiàng)目公司治理結(jié)構(gòu)如何設(shè)計(jì)？股東會(huì)、董事會(huì)的表決權(quán)和表決機(jī)制如何約定？

4、同股不同權(quán)，同股不同利的不同設(shè)計(jì)方法

5、在公司股權(quán)中的對(duì)賭協(xié)議的效力？如何設(shè)計(jì)對(duì)賭協(xié)議才是有效的？

6、保底協(xié)議與合作開發(fā)的關(guān)聯(lián)與區(qū)別。如何設(shè)計(jì)有效的利潤保障機(jī)制？合作協(xié)議解除后的清理?xiàng)l款與保底協(xié)議

7、公司前期、設(shè)計(jì)、采購、施工、造價(jià)、銷售、財(cái)務(wù)人員的選擇權(quán)分配

8、項(xiàng)目合作開發(fā)中的印章管理

七、項(xiàng)目合作開發(fā)中的法律風(fēng)險(xiǎn)問題分析

1、公司開發(fā)中決策權(quán)的約定和分配，誰負(fù)責(zé)操盤及如何界定各方的權(quán)利義務(wù)？

2、項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)、施工、采購、造價(jià)、財(cái)務(wù)等權(quán)利的分配及監(jiān)督權(quán)的行使方式

3、項(xiàng)目公司的融資及各股東的配合，股東借款義務(wù)的約定及未履行時(shí)的補(bǔ)救約定

4、開發(fā)中規(guī)劃調(diào)整、成本增加、面積增減、政策改變時(shí)雙方利益如何調(diào)整？

5、開發(fā)中因一方違約行為，導(dǎo)致開發(fā)延誤、成本增加、交房逾期、質(zhì)量問題等造成的損失、費(fèi)用增加如何承擔(dān)

6、如何防止和解決開發(fā)中的債務(wù)問題

收益：學(xué)習(xí)項(xiàng)目合作開發(fā)中常見的6大法律風(fēng)險(xiǎn)問題

八、項(xiàng)目合作開發(fā)的多種變型

1、代建加代銷售的合作模式，操作優(yōu)勢、適用條件及要點(diǎn)

2、合伙開發(fā)，項(xiàng)目部式的管理要點(diǎn)和糾紛案例

3、合同型開發(fā)被法院認(rèn)定為房屋買賣、借款、租賃等的情形和處理方式

4、合作加入方對(duì)原項(xiàng)目方式的盡職調(diào)查和談判

張老師

講師簡介：

中國人民大學(xué)民商法碩士

河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)經(jīng)濟(jì)法本科、學(xué)士

業(yè)務(wù)專長：

基礎(chǔ)設(shè)施和建設(shè)工程

房地產(chǎn)開發(fā)與并購、合作

公司并購重組、并購中和稅務(wù)籌劃

信托和私募股權(quán)融資

基金設(shè)立與運(yùn)作法律事務(wù)、資產(chǎn)證券化

執(zhí)業(yè)簡歷：

1996年進(jìn)入律師事務(wù)所工作，22年律師工作經(jīng)驗(yàn)。

曾服務(wù)于信達(dá)資產(chǎn)管理公司、陽光100置業(yè)集團(tuán)，融僑集團(tuán)等國內(nèi)知名公司，擔(dān)任國投資產(chǎn)管理公司、光大國際建筑工程總公司、秀蘭房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)法律顧問。

主持幾十起企業(yè)收購，其中以房地產(chǎn)收購項(xiàng)目為主。

主持房地產(chǎn)、建筑工程企業(yè)融資（信托、私募基金）法律事務(wù)。

主持企業(yè)香港上市法律事務(wù)。

主持多起企業(yè)并購的稅收籌劃，為企業(yè)的并購交易節(jié)約幾千萬的稅務(wù)成本。

擔(dān)任中信信托、中信證券、中融信托、中建投信托、九鼎、中科招商、高能等信托、私募股權(quán)基金項(xiàng)目法律顧問，投資的行業(yè)涉及房地產(chǎn)、金融、能源、礦產(chǎn)、化工、農(nóng)業(yè)等行業(yè)。

擔(dān)任亞圣集團(tuán)、高能資本、未名基金、天瑞華商、楚商基金、冀商基金、東方高興投資公司、正方利民等私募基金等公司常年法律顧問。

在訴訟領(lǐng)域曾成功代理多起投資糾紛、股權(quán)糾紛、建筑工程訴訟、房地產(chǎn)合同糾紛案。

主要案例：（基礎(chǔ)建設(shè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目）

1、重慶某房地產(chǎn)項(xiàng)目收購交易結(jié)構(gòu)及稅法籌劃

2、上海某項(xiàng)目無抵押收購融資交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

3、山東某房地產(chǎn)公司與某央企的工業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地方案

4、河北某房地產(chǎn)公司土地轉(zhuǎn)讓糾紛法律服務(wù)

5、某央企城中村改造的法律方案

6、某外資中國并購的結(jié)匯處理

7、某房地產(chǎn)公司土地出讓的稅務(wù)籌劃

8、某基金公司公路收費(fèi)權(quán)質(zhì)押的法律風(fēng)險(xiǎn)分析

9、某合作制工業(yè)企業(yè)的并購、融資結(jié)構(gòu)

10、北京某房地產(chǎn)項(xiàng)目收購

11、北京某高爾夫項(xiàng)目土地法律服務(wù)

12、北京某房地產(chǎn)公司三起項(xiàng)目收購、融資法律事務(wù)

13、山東某縣公路BT項(xiàng)目

14、重慶某化肥化工企業(yè)收購法律服務(wù)

主要案例：（金融、信托及基金項(xiàng)目）

1、未名基金投資山東棗莊房地產(chǎn)的全程法律顧問

2、齊魯證券投資龍山國際資管計(jì)劃的全程法律顧問

3、中建投投資河北某房地產(chǎn)項(xiàng)目法律顧問

4、某投資公司p2p項(xiàng)目法律服務(wù)

5、北京某公司私募股權(quán)基金設(shè)立

6、某私募股權(quán)基金的稅法籌劃

7、某民企集團(tuán)私募基金的設(shè)立

8、某公司房地產(chǎn)投資基金設(shè)立法律服務(wù)

9、某市開發(fā)區(qū)BT項(xiàng)目資產(chǎn)證券化法律服務(wù)

10、某私募基金投資河北房地產(chǎn)項(xiàng)目法律服務(wù)

11、為天瑞華商基金重大事項(xiàng)變更出具法律意見

12、為民信幸福基金登記出具法律意見

13、為荊州天瑞基金登記出具法律意見

主要案例（訴訟）

1、青島某房地產(chǎn)公司無障礙用房合同糾紛

2、承德、邢臺(tái)逾期辦證糾紛（通過解釋法律，辦證的責(zé)任在政府，而不是開發(fā)商，最終勝訴了一批案件）

3、海南土地租賃侵權(quán)糾紛

4、北京東城法院匯票糾紛

5、光大建筑工程施工合同系列糾紛（10個(gè)案件）

6、江西九江施工合同等系列糾紛（12個(gè)案件）

7、唐山建設(shè)集團(tuán)總包合同結(jié)算糾紛

8、福建借款合同糾紛

9、南京施工分包合同糾紛、重慶施工合同糾紛

10、比特幣原物返還糾紛

11、國投資產(chǎn)管理公司與七星華電國有資產(chǎn)投資糾紛

12、張家口煤礦礦產(chǎn)資源轉(zhuǎn)讓糾紛

13、徐某股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛

14、徐某與山東某公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的債務(wù)承擔(dān)糾紛

15、北京王某股權(quán)轉(zhuǎn)讓后利潤承諾補(bǔ)償約定糾紛

16、北京仲裁委某公司與供應(yīng)商供貨合同糾紛

17、中國貿(mào)易仲裁委某公司子公司與設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)合同糾紛

18、廣西梧州港口權(quán)益糾紛

19、廣東廣州房產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式糾紛

20、某公司訴中國科學(xué)院基金合同糾紛

21、河南開封PPP合同施工糾紛

主要著述：

1、關(guān)于房地產(chǎn)方面

《房地產(chǎn)并購的法律問題》

《房地產(chǎn)外資進(jìn)入的渠道和法律規(guī)制》

《房地產(chǎn)開發(fā)中法律風(fēng)險(xiǎn)的節(jié)點(diǎn)控制》

《房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)管理》

《房地產(chǎn)開發(fā)的四個(gè)階段和三個(gè)重點(diǎn)》

《房地產(chǎn)開發(fā)中如何保護(hù)投資人的利益》

《建筑施工合同的結(jié)算與價(jià)款糾紛》

《房地產(chǎn)并購法律實(shí)務(wù)》最新

2、關(guān)于金融方面

《利用公司法解決中小企業(yè)融資問題》

《不同交易背景下法律結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)》

《企業(yè)改制中金融債權(quán)的維護(hù)》

《企業(yè)歇業(yè)后民事責(zé)任的承擔(dān)》

《企業(yè)破產(chǎn)中的法律問題及對(duì)策》

3、關(guān)于企業(yè)融資和上市

《企業(yè)民間融資的合法性研究》

《關(guān)于民營企業(yè)投融資法律結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和法律風(fēng)險(xiǎn)防范》

《企業(yè)海外上市中稅收698號(hào)文的適用問題》

《民營企業(yè)境外上市的紅籌結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)》

4、關(guān)于稅法方面

《企業(yè)并購中的稅務(wù)籌劃》

《合伙企業(yè)PE的稅收問題》

《房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的稅務(wù)籌劃》

《企業(yè)吸收合并中的稅務(wù)問題》

《企業(yè)并購重組中的籌劃案例》

5、關(guān)于外匯方面

《外資進(jìn)入房地產(chǎn)的渠道和法律規(guī)制》

6、關(guān)于資產(chǎn)證券化方面

《基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化收益權(quán)分析》

《PPP資產(chǎn)證券化及案例解析》最新

7、主講課程：

1、《私募股權(quán)基金的實(shí)務(wù)操作與法律規(guī)制》

2、《信托股權(quán)投資的法律解析與實(shí)務(wù)操作》

3、《企業(yè)資產(chǎn)證券化的法律解析與實(shí)務(wù)》

4、《企業(yè)并購與上市中的知識(shí)產(chǎn)權(quán)管理》

5、《不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化交易模式設(shè)計(jì)》

6、《信托與資產(chǎn)管理中的擔(dān)保與合同法律解析》

7、《融資租賃中的會(huì)計(jì)稅務(wù)處理及法律風(fēng)險(xiǎn)》

8、《并購中的盡職調(diào)查文書制作及法律問題》

9、《資產(chǎn)證券化中的收益權(quán)問題》

10、《資產(chǎn)證券化中的風(fēng)險(xiǎn)隔離問題》

11、《房地產(chǎn)開發(fā)操作實(shí)務(wù)與法律風(fēng)險(xiǎn)防范》

12、《PPP合同法律實(shí)務(wù)及案例》最新

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