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課程重點

介紹山坡地項目開發建設全過程中的重點問題和解決方案：前期拿地評估和確定拿地策略，中期規劃建筑設計的原則，成本控制要點，后期報建施工中常見問題解析；

課程大綱

課件一.山坡用地價值的評估方法和內容

一．山坡用地的發展前景和使用價值分析；

1.山坡用地的發展前景：我國加大山坡用地的使用力度是個必然趨勢；

2. 山坡用地的使用價值分析：

2.1. 山坡地的使用范圍：旅游地產，養老地產，高爾夫別墅,體育公園等主題項目；

2.2開發山地住宅相對普通平地住宅有哪些優勢；

二．拿地前如何宏觀評估土地價值，---那些地塊可拿，那些不可拿；

1.除了土地價格，拿地前必須從那些方面評估土地：

2.地質情況的初步評估：地址不穩定區域，滑坡泥石流，斷層，陡坡等需要避開：新北川縣城的選址為例；

3.地形地貌的評估：宜選址適建設山地；

適建設低丘緩坡山地的選取原則：地質穩定，無地質斷裂帶滑坡等不利因素干擾；非谷底和沖溝，土層厚度小，地下水位低；進深大坡度均勻的南向陽坡為首選；

4.用地規模的確定；

5.開發強度和難度：緩坡和中坡地形可高開發強度，超過25%整體坡度的地形，適合覆蓋率低的低開發強度；

6.基礎設施配套等方面。

三．確定意向地塊后，如何微觀評估土地價值：

1.需要綜合 市場銷售， 建安成本， 硬性限制條件等三個主要維度；

2. 市場銷售方面：能出什么產品？比例如何？

3. 建安成本方面：

3.1.地形分析：坡度多少？決定了土石方量大小和擋墻數量多少。

3.2.地質情況分析；地基好不好？

3.3.簡單成本分析：不可預見成本可能在那？

4. 硬性限制條件：

4.1.規劃條件中，容積率，覆蓋率的要求：

4.2.市政及消防問題：水電氣條件是否具備，消防措施和消防部門溝通。

4.3.當地高切坡的極限值多少？

4.4當地還有什么其他方面限制條件？

對上述問題都做了評估后，項目才能落地。

四．根據地形分類，分析實際案例

1.單坡地形設計案例；

2.雙坡地形設計案例；

3.復合地形設計案例；

課件二. 坡地.山地住宅開發的重點工作內容分析

一．山地項目成本控制要點；

山地住宅的隱形成本控制范圍大，浮動范圍高，方案階段設計決定了80%權重的可優化成本內容，主要是以下6方面：

1.土石方挖填平衡；開始規劃時怎么考慮這個問題？用什么辦法可以先簡化問題，估算挖填量？

2. 邊坡擋墻成本；有多少種常用擋墻，每種適用什么范圍，成本情況。

3. 基礎處理方案；

4．結構選型，建筑平面優化；

5. 地庫優化方面；山坡地項目的地庫一般什么類型？從哪些方面可優化？

6．小市政道路及管線綜合的成本控制。

初步設計階段，成本優化主要關注點；

我們的建議：變隱形成本為顯形成本，將扔在地下的錢，看不見摸不著的錢， 轉為加大景觀投入和飾面材料升級。這是任何一家地產公司都不會拒絕的建議。

根據上述內容，深入說明方案階段優化成本的措施要點。

二．山地項目銷售概念，景觀設計的部分想法；

三．實際操作項目中的常見問題；

1.面積計算標準；

2.產品種類控制；

3.工程類問題：施工組織順序，排水截洪，擋墻和建筑基礎關系等；

四．山地及坡地項目規劃方法回顧；

1.回顧國內外山坡地項目交通組織，建筑設計的實例；

2.回顧國內地產項目的產品實例：介紹重慶龍湖及其他重慶地產項目，廣東某項目，黃山德懋堂等住宅開發項目；

3.山坡地地產項目普遍規律經驗小結；

五．根據以上總結，深度分析我管理項目；

1.介紹山前，山后兩個部分的各自規劃理念，設計重點回顧；

2.深入分析總結山后坡地組團的經驗：前二后三的別墅類型，適用的坡地類型是什么？再高的坡度，怎么辦？用什么產品？

六．山坡地住宅項目規劃設計，建筑設計要點的總結；

1.回顧國家規范對于山坡地設計的要求；

2.總結山坡地項目規劃建筑設計的方法步驟：

3.舉國內地產項目實例：萬科十七英里，重慶項目等；

雷老師

講師介紹：

畢業于天津大學建筑系

國家一級注冊建筑師

山地及坡地住宅規劃建筑設計專家

現任某國際建筑設計（北京）有限公司總經理

曾任龍湖地產項目設計負責人

北京三磊設計公司主創建筑師、龍湖地產研發經理、同景集團及前景置業設計總監等職務；龍湖期間任水晶酈城，紫都城，西城天街設計負責人，之后地產工作期間擔任重慶同景國際城，北京順義會展譽景等項目設計負責人；對大型住宅商業綜合社區，山坡地項目方面有豐富的開發設計管理經驗；

遠洋地產、京投銀泰、世聯地產集團規劃建筑設計顧問；

主講課程：

《山坡地項目開發建設經驗分享》

《龍湖地產設計管控成果分享--標準化設計管控，示范樣板區，設計創造價值》

《房企住宅產品線、標準化四大管控體系的建立、落地與產品核心價值創新及經典案例解析》

服務客戶：

華夏幸福基業、中赫置地、綠城集團、中交集團、富力地產集團、遠洋地產集團、億城地產、龍湖地產、北科建集團、貴州百靈集團、浙江城投、潤豐集團、海南中源集團、科森地產等。

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