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課程背景

2019年，在房住不炒的整體基調下，宏觀調控政策前穩后嚴，融資收緊，房企將面臨前所未有的現金流、償債、回款的壓力。同時，營改增、國地稅機構合并、大數據應用、征管系統升級互通帶來了涉稅信息日益透明化，房企稅務風險管控壓力越來越大。

房地產在諸多行業領域中有著其獨特的一面，尤其是在增值稅下，如果不能正確與業務融合，稍微處理不慎，不是給企業造成多交稅損失，就是造成企業偷稅的風險，需要每個房地產經理變身為業財融合的專家，這要求房企需要一個高素質、高水準的業財融合團隊。

課程收益

了解當前房地產行業的宏觀形勢

學習到房地產企業運行全過程中各階段的業財融合規劃方法

學習到通過業財融合實現降低成本和費用的方法

降低巨大的稅負，增加純利潤

課程對象

董事長、公司股東、總裁、總經理、董事會秘書、首席財務官/財務總監、企業中高層、財務經理、項目經理、子公司總經理，分公司總經理等

課程特色：清晰、嚴謹、幽默、生動，源于實戰，追求“落地”文化，運用視頻、案例分析、課堂實操、學員討論、講師點評等方法深入淺出地授課，咨詢式培訓，提供落地表格、文檔等工具模板，通過分享實戰工具，減少學員實際工作量，直接轉化為工作成果。

課程大綱

第一單元 房地產行業的寒冬和發展趨勢

?房地產行業正在經歷寒冬

-2018年我國房地產行業的寒冬

-2018年上市房企年報分析

-當今房地產行業的挑戰和機遇分析

?房地產行業未來發展的“四化”趨勢

第二單元 財務部門與管理層的業財融合溝通重要性

?稅務籌劃層次及節稅效果

?財務人員與管理層事前稅務規劃的分工與配合

【實操案例】節稅97%的房地產稅務籌劃

第三單元 項目公司架構設計的業財融合規劃

?項目公司常見架構模式設計

?不同項目公司模式架構設計優缺點

?三大稅種關鍵異同點有哪些

【案例】項目公司不同架構設計下財稅困惑解析

第四單元：合同管理的業財融合規劃

?合同關鍵要素風險分析及實操管控關鍵

-價格條款稅務風險及管控關鍵

-結算條款稅務風險及管控關鍵

-發票條款稅務風險及管控關鍵

-合同標的和稅率條款稅務風險及管控關鍵

【實操工具】合同關鍵條款簽署實例

?虛開增值稅專用發票風險合同事前管控

【討論案例】善意取得增稅專用發票責任界定

【管控關鍵】如何規避善意取得虛開增值專用發票風險

【實操工具】合同中發票違約條款

第五單元 簽訂土地出讓合同關鍵事項的業財融合規劃

?招投標主體與簽訂土地出讓合同主體的關系及管控關鍵

【籌劃案例】：如何確定土地出讓合同主體

?如何簽訂土地出讓合同，避免多交土地使用稅

【籌劃案例】巧簽土地出讓合同少交土地增值稅

【籌劃案例】巧簽土地出讓合同少交土地使用稅

第六單元：項目收購及轉讓定價及盡職調查的業財融合規劃

?財務在項目收購或轉讓讓定價的作用及管控關鍵

?項目收購，財務盡職調整關注重點

?項目收購，隱性負債的盡職調查

【工具分享】：隱性負債調查讓風險無從隱藏

第七單元 招標及采購階段的業財融合規劃

?招標階段業財融合規劃重點

-確定合適的合同價格：固定價、可調價、成本加酬金。

-影響合同計價方式選擇的因素

-選擇招標單位

-制作招標文件

-評標

【討論】清單招標到底有什么好處

?采購階段業財融合規劃重點

-控制材料進場計劃

-控制材料性價比

-控制材料付款

-材料驗收

-材料保管與保修

【工具分享】房地產公司采購降本37法

第八單元：施工及竣工階段的業財融合規劃

?甲供工程的財稅政策

【實操案例】：甲供水電常見問題及處理技巧

?特殊甲供工程事前規劃管理

【分享】萬科項目成本管理中的三大紀律

【分享】萬科項目成本管理中的八項注意

【分享】萬科房地產八大類成本構成明細表

?開發前期準備費的業財融合規劃

?主體建筑工程費的業財融合規劃

?主體安裝工程費的業財融合規劃

?園區管網工程費的業財融合規劃

?園林環境建設費的業財融合規劃

?配套設施費的業財融合規劃

?開發間接費的業財融合規劃

【分享】工程成本控制管理15個關鍵細節

【分享】運用價值工程有效提高產品的價值

【分享】萬科目標成本控制責任書

第九單元：營銷階段的業財融合規劃

?售樓處及樣板房

?營銷方案

?營銷現場費用

?媒體選擇

?樣板房裝修

?銷售回款

?交房

【互動】降低營銷費用的方法

第十單元：房地產全生命周期稅務籌劃

?土地增值稅籌劃

【案例】在不同的項目間轉移成本節約土地增值稅

【案例】房地產公司通過調整運營模式籌劃土地增值稅

?增值稅籌劃

【案例】房地產公司設立上下游公司節增值稅

?企業所得稅籌劃

【案例】多種技巧結合的綜合案例

?個人所得稅籌劃

【案例】房地產公司如何通過股權架構頂層設計籌劃稅務成本

黃老師

講師介紹

高端企業上市實戰培訓師/咨詢師;

房地產企業上市全盤操控與項目咨詢輔導專家;

中國人民大學會計本科畢業，中國注冊會計師（CPA）;

中國注冊稅務師（CTA），國際注冊會計師（IPA）;

高級國際財務管理師（SIFM）

國際注冊財務管理師（CMA）

高級會計師，國家辦稅員，證券分析師，財務總監資格A級證書

劍橋財務總監資格B級證書（國際認可，享受國家高級人才津貼）

北京大學，北京師范大學、暨南大學常年客座教授。

曾任：世界五百強東莞諾基亞集團 財務部經理

曾任：珠海恒利集團（房地產） 集團財務部總監 財務首席官

現任：廣東XX控股集團（廣東著名建筑集團，旗下擁有十幾家全資及控股子公司以及

三板掛牌公司） 首席財務官CFO 集團財務部總監

黃海老師曾在世界五百強企業、房地產企業、建筑企業、汽車企業、大型民營企業從事財務

工作22年，并有在5家國內及國外上市公司財務官工作的經驗，長期從事上市前、上市中

上市后企業財務總監、首席財務官等職位，是國內極少數主講企業國內上市、海外上市的高端老師，特別是對擬上市企業的上市重組具有豐富的實戰經驗。

黃海老師任職期間，全程參與廣東德豪潤達上市過程，并參與了德豪潤達注入LED項目的項目選型、編寫可研報告及最終正式作出投資決策的項目啟動過程，還全程參與了廣東億龍控股集團的上市全過程，已完成了股改、上市輔導、及遞交資料工作，已在證監會排隊掛牌；2012-2013年江蘇卡威汽車工業集團提出在香港上市，黃海老師按上市公司的要求配合總裁主導運營上市，制訂上市流程及時間表，按IPO的要求全面規范公司運作，已完成盡調、上市輔導等工作，股改也在進行中；同時也參與了廣東世榮兆業股份集團，廣東威爾醫學科技股份的重組、定向增發、板塊變更等工作，是當年A股唯一完成的對房地產企業的增發，對境內外企業上市的全套流程及上市后的后期維護非常熟悉，與普華永道、德勤、畢馬威、瑞華、大華等香港和內地排名前五位的著名會計師事務所有緊密的合作關系，并與多家券商、投行、基金公司聯系緊密。

黃海老師，在IPO上市與輔導、資本運作、投融資、企業重組、新三版、營改增等方面特別搞長，經驗豐富，是不可多得的實戰、落地、操作派專家。

教育及學術背景

黃海老師，1971年出生于廣東新會，48歲，常住珠海，中國人民大學會計本科畢業，中國注冊會計師（CPA），中國注冊稅務師（CTA），國際注冊會計師（IPA），高級國際財務管理師（SIFM），國際注冊財務管理師（CMA），高級會計師，國家辦稅員，證券分析師，財務總監資格A級證書，劍橋財務總監資格B級證書（國際認可，享受國家高級人才津貼），北京大學，北京師范大學、暨南大學常年客座教授。

工作經歷

1994-2002年 世界五百強東莞諾基亞集團——財務部經理

2002-2004年珠海恒利集團（房地產）——集團財務部總監 財務首席官

2004-2008年 珠海德豪潤達電器股份集團（2004年深交所上市，下屬公司10余家，員工兩萬多，珠海最大民營企業）——集團財務部副總監 財務管理部培訓學校負責人兼培訓師

2008-2013年 江蘇卡威汽車工業集團（集團占地4千畝，人數4000多，管理財務人員60多人）——集團財務部總監 董事會秘書

2013年至今 廣東XX控股集團（廣東著名建筑集團，旗下擁有十幾家全資及控股子公司以及新三板掛牌公司）——首席財務官CFO 集團財務副總裁

老師優勢

黃海老師曾在世界五百強企業、房地產企業、建筑企業、汽車企業、大型民營企業從事財務管理工作25年，并在5家國內及國外上市公司擔任財務高管，長期從事上市前、上市中及上市后企業財務總監、首席財務官（CFO）、財務副總裁等職位，是國內極少數主講企業國內上市、海外上市的高端老師，特別是對企業上市、并購重組、資本運作、股權激勵等具有豐富的實戰經驗。

咨詢輔導項目

1.黃海老師任職期間，全程參與廣東德豪潤達電器上市過程，并參與了德豪潤達電器注入LED項目的項目選型、編寫可研報告及最終正式作出投資決策的項目啟動過程；

2.黃海老師全程參與了廣東億龍控股集團的上市全過程，已完成了股改、上市輔導、及申報資料工作，已在證監會排隊掛牌；

3.2012-2013年江蘇卡威汽車工業集團提出在香港上市，黃海老師按上市公司的要求配合總裁主導運營上市，制訂上市流程及時間表，按IPO的要求全面規范公司運作，已完成盡調、上市輔導等工作，股改也在進行中；

4.黃海老師同時也參與了廣東世榮兆業股份集團，廣東威爾醫學科技股份的重組、定向增發、板塊變更等工作，是當年A股唯一完成的對房地產企業的增發，對境內外企業上市的全套流程及上市后的后期維護非常熟悉，與普華永道、德勤、畢馬威、瑞華、大華等香港和內地排名前五位的著名會計師事務所有緊密的合作關系，并與多家券商、投行、基金公司聯系緊密。

授課風格:

清晰、嚴謹、幽默、實用、生動的培訓風格，培訓課程運用大量的實例，緊密結合實際，深入淺出，通俗易懂，風格新穎，視角獨到，內容充實縝密，邏輯性強，給人耳目一新的感覺。

力求把世界500強先進的財務管理理念和思維傳授給學員，不僅能讓學員知其然，更能知其所以然，更重要的是將財務理論與企業經營實踐緊密結合，實現財務與經營的無縫對接。

主講課題：

上市課題：

《企業上市（IPO）解決之道》

《企業并購實務操作》《企業的并購與整合》

《新三板實務全解》《企業信用風險分析與控制》

財務課題：

《總經理的財務管理》《非財務經理的財務管理》《戰略導向下的全面預算管理》

《集團財務管控模式解析》《集團稅務籌劃應對策略》

《建筑業營改增面臨的主要風險、難點及解決方案》

《全面成本管理與控制》《實戰中的資金管理》

《通過管理報表實現財務精細管理》《應收賬款管理及信用風險控制與催收實務》

服務過的客戶：

萬科集團、佳兆業、廣州地鐵集團、中鐵置業集團、中信地產、中建三局集團有限公司、衡水泰華集團、東莞諾基亞集團、香港和記黃埔珠海有限公司、廣東德豪潤達電氣股份集團有限公司、廣東世榮兆業股份集團、江蘇卡威汽車工業集團，廣東威爾醫學科技股份集團、廣東華發集團有限公司、廣東建工集團有限公司、廣東運達科技股份有限公司、珠海市先康生物科技有限公司、廣東億龍電器股份有限公司、廣東建星集團有限公司、珠海華潤電器有限公司、珠海恒利集團、威斯達電器（中山）制造有限公司、江蘇眾鑫交通器材有限公司、丹陽市博威汽車技術服務有限公司、廣東合迪投資有限公司、廣東科旺電器制造有限公司、廣東文宏化工集團、廣東金萬電子有限公司等等。。

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