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課程背景

隨著我國稅收征管進入大數據監控的新時期,金稅三期系統在全國全面應用；大數據云計算，商品編碼精準鎖定；國地稅合并，國地稅合并，納稅評估信息全面互通等，征管環境和稽查環境發生了劇烈的變化， 給地產企業的財稅風險防控帶來了巨大的挑戰。并且，地產稅負高，管理人員及財務人員還需要掌握房地產運營全環節合理避稅的技巧，以期在合法合理的前提下最大限度的降低綜合稅負。

此外，對地產行業的宏觀調控政策及金融政策影響，使地產公司融資雪上加霜，舉步維艱，資金鏈面臨著極大的壓力。

課程收益

掌握運營全環節的財稅風險及防范措施

掌握運營全環節的稅務籌劃方法

掌握債務融資破局與創新30法

掌握股權融資破局與創新8法

掌握資本運作融資數十種創新方法

課程對象

董事長、公司股東、總裁、總經理、董事會秘書、首席財務官/財務總監、企業中高層、財務經理、項目經理、子公司總經理，分公司總經理、財務人員、稅務人員、投拓人員等

課程大綱

第一單元 地產公司財稅風險防控及稅務籌劃

取得土地環節財稅風險防控

沒有及時取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證

土地閑置費

取得土地環節稅務籌劃

招拍掛模式稅務籌劃

【籌劃案例】巧簽土地出讓合同少交土地增值稅

【籌劃案例】巧簽土地出讓合同少交土地使用稅

二級市場拿地稅務籌劃

并購拿地

【籌劃案例】某地產公司節稅97%的案例

【籌劃案例】房地分離繳納契稅

重組拿地

【籌劃案例】某地產公司東北并購拿地案例

舊改模式稅務籌劃（村企合作為例）

在拆遷安置環節的拆遷費用支付稅務籌劃

開發階段財稅風險防控

滾動開發成本的處理

人防等地下設施成本的處理

融資費用的處理

大額成本費用支出

甲供材的處理

材料分配方法

隱瞞的“違章建筑”

勞務費用的處理

部分拆遷補償費

前期工程費：規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“七通一平”

以收取轉、分包管理費取代收取工程居間介紹費

稅務籌劃

合作建房稅籌

代建房稅籌

簽訂承包合同稅籌

設計費稅籌

采購合同簽訂方法稅籌

甲指材稅籌

甲供工程稅籌

特殊甲供工程稅籌

園區管網工程費稅籌

園林環境建設費稅籌

公共配套設施費稅籌

開發間接費稅籌

人員的工資稅籌

企業按規定繳納的五險一金稅籌

竣工階段財稅風險防控

收入（所得）的結轉情況

增值稅納稅義務發生時間

票據未到情形的處理

預提費用的處理

大額成本支出

自建自用房產的處理

測繪面積問題

成本結轉情況

竣工階段稅務籌劃

建安成本高于平均造價的“正當”理由

銷售階段財稅風險防控

定金的處理

商品房銷售數據

城鎮土地使用稅納稅額的變化

低價交易情況

委托建房交易情況

銷售階段稅務籌劃

利用土增稅臨界點進行合理避稅

人防車位銷售籌劃

售樓處及樣板房籌劃

營銷現場費用籌劃

交房籌劃

贈送物業管理費籌劃

分解商品房銷售價格籌劃

代收費用稅務籌劃籌劃

毛坯房裝修銷售籌劃

廣告公司籌劃

變更房地產銷售模式籌劃

在建項目整體轉讓的納稅籌劃

開發商品房與出租商品房籌劃

第二單元 地產公司融資破局創新

債務融資破局與創新30法

【視頻案例】港珠澳大橋的坎坷融資之路

【案例】華夏幸福的明股實債的小股操盤模式

【案例】三浦威特的債務重組融資案例

【案例】京御地產和大廠華夏的內部債權轉讓實現外部融資

【案例】華夏幸福的售后回租融資

【案例】華夏幸福的收益權轉讓融資

【案例】碧桂園的“互金”融資

【案例】華夏幸福的夾層式資管計劃

【案例】恒大的ABS融資案例

【案例】都江堰重建項目“BT+信托”融資案例

【案例】北京首都開發股份有限公司股權收益權融資

股權融資破局與創新8法

【分享】提高融資成功率的關鍵是生命周期與資方風控的匹配

【案例】房地產企業通過PE基金和公募基金組合的融資創新

資本運作創新融資數十法

【案例】杭州綠城打出資本運作組合拳渡過資金危機

【案例】“重組+夾層資本運作”創新融資

【案例】EPC+F的多段資本運作產品結構創新融資

【案例】利用產業金融創新融資）

【案例】利用地產金融創新融資

【課后總結及答疑】

黃老師

講師介紹

高端企業上市實戰培訓師/咨詢師;

房地產企業上市全盤操控與項目咨詢輔導專家;

中國人民大學會計本科畢業，中國注冊會計師（CPA）;

中國注冊稅務師（CTA），國際注冊會計師（IPA）;

高級國際財務管理師（SIFM）

國際注冊財務管理師（CMA）

高級會計師，國家辦稅員，證券分析師，財務總監資格A級證書

劍橋財務總監資格B級證書（國際認可，享受國家高級人才津貼）

北京大學，北京師范大學、暨南大學常年客座教授。

曾任：世界五百強東莞諾基亞集團 財務部經理

曾任：珠海恒利集團（房地產） 集團財務部總監 財務首席官

現任：廣東XX控股集團（廣東著名建筑集團，旗下擁有十幾家全資及控股子公司以及

三板掛牌公司） 首席財務官CFO 集團財務部總監

黃海老師曾在世界五百強企業、房地產企業、建筑企業、汽車企業、大型民營企業從事財務

工作22年，并有在5家國內及國外上市公司財務官工作的經驗，長期從事上市前、上市中

上市后企業財務總監、首席財務官等職位，是國內極少數主講企業國內上市、海外上市的高端老師，特別是對擬上市企業的上市重組具有豐富的實戰經驗。

黃海老師任職期間，全程參與廣東德豪潤達上市過程，并參與了德豪潤達注入LED項目的項目選型、編寫可研報告及最終正式作出投資決策的項目啟動過程，還全程參與了廣東億龍控股集團的上市全過程，已完成了股改、上市輔導、及遞交資料工作，已在證監會排隊掛牌；2012-2013年江蘇卡威汽車工業集團提出在香港上市，黃海老師按上市公司的要求配合總裁主導運營上市，制訂上市流程及時間表，按IPO的要求全面規范公司運作，已完成盡調、上市輔導等工作，股改也在進行中；同時也參與了廣東世榮兆業股份集團，廣東威爾醫學科技股份的重組、定向增發、板塊變更等工作，是當年A股唯一完成的對房地產企業的增發，對境內外企業上市的全套流程及上市后的后期維護非常熟悉，與普華永道、德勤、畢馬威、瑞華、大華等香港和內地排名前五位的著名會計師事務所有緊密的合作關系，并與多家券商、投行、基金公司聯系緊密。

黃海老師，在IPO上市與輔導、資本運作、投融資、企業重組、新三版、營改增等方面特別搞長，經驗豐富，是不可多得的實戰、落地、操作派專家。

教育及學術背景

黃海老師，1971年出生于廣東新會，48歲，常住珠海，中國人民大學會計本科畢業，中國注冊會計師（CPA），中國注冊稅務師（CTA），國際注冊會計師（IPA），高級國際財務管理師（SIFM），國際注冊財務管理師（CMA），高級會計師，國家辦稅員，證券分析師，財務總監資格A級證書，劍橋財務總監資格B級證書（國際認可，享受國家高級人才津貼），北京大學，北京師范大學、暨南大學常年客座教授。

工作經歷

1994-2002年 世界五百強東莞諾基亞集團——財務部經理

2002-2004年珠海恒利集團（房地產）——集團財務部總監 財務首席官

2004-2008年 珠海德豪潤達電器股份集團（2004年深交所上市，下屬公司10余家，員工兩萬多，珠海最大民營企業）——集團財務部副總監 財務管理部培訓學校負責人兼培訓師

2008-2013年 江蘇卡威汽車工業集團（集團占地4千畝，人數4000多，管理財務人員60多人）——集團財務部總監 董事會秘書

2013年至今 廣東XX控股集團（廣東著名建筑集團，旗下擁有十幾家全資及控股子公司以及新三板掛牌公司）——首席財務官CFO 集團財務副總裁

老師優勢

黃海老師曾在世界五百強企業、房地產企業、建筑企業、汽車企業、大型民營企業從事財務管理工作25年，并在5家國內及國外上市公司擔任財務高管，長期從事上市前、上市中及上市后企業財務總監、首席財務官（CFO）、財務副總裁等職位，是國內極少數主講企業國內上市、海外上市的高端老師，特別是對企業上市、并購重組、資本運作、股權激勵等具有豐富的實戰經驗。

咨詢輔導項目

1.黃海老師任職期間，全程參與廣東德豪潤達電器上市過程，并參與了德豪潤達電器注入LED項目的項目選型、編寫可研報告及最終正式作出投資決策的項目啟動過程；

2.黃海老師全程參與了廣東億龍控股集團的上市全過程，已完成了股改、上市輔導、及申報資料工作，已在證監會排隊掛牌；

3.2012-2013年江蘇卡威汽車工業集團提出在香港上市，黃海老師按上市公司的要求配合總裁主導運營上市，制訂上市流程及時間表，按IPO的要求全面規范公司運作，已完成盡調、上市輔導等工作，股改也在進行中；

4.黃海老師同時也參與了廣東世榮兆業股份集團，廣東威爾醫學科技股份的重組、定向增發、板塊變更等工作，是當年A股唯一完成的對房地產企業的增發，對境內外企業上市的全套流程及上市后的后期維護非常熟悉，與普華永道、德勤、畢馬威、瑞華、大華等香港和內地排名前五位的著名會計師事務所有緊密的合作關系，并與多家券商、投行、基金公司聯系緊密。

授課風格:

清晰、嚴謹、幽默、實用、生動的培訓風格，培訓課程運用大量的實例，緊密結合實際，深入淺出，通俗易懂，風格新穎，視角獨到，內容充實縝密，邏輯性強，給人耳目一新的感覺。

力求把世界500強先進的財務管理理念和思維傳授給學員，不僅能讓學員知其然，更能知其所以然，更重要的是將財務理論與企業經營實踐緊密結合，實現財務與經營的無縫對接。

主講課題：

上市課題：

《企業上市（IPO）解決之道》

《企業并購實務操作》《企業的并購與整合》

《新三板實務全解》《企業信用風險分析與控制》

財務課題：

《總經理的財務管理》《非財務經理的財務管理》《戰略導向下的全面預算管理》

《集團財務管控模式解析》《集團稅務籌劃應對策略》

《建筑業營改增面臨的主要風險、難點及解決方案》

《全面成本管理與控制》《實戰中的資金管理》

《通過管理報表實現財務精細管理》《應收賬款管理及信用風險控制與催收實務》

服務過的客戶：

萬科集團、佳兆業、廣州地鐵集團、中鐵置業集團、中信地產、中建三局集團有限公司、衡水泰華集團、東莞諾基亞集團、香港和記黃埔珠海有限公司、廣東德豪潤達電氣股份集團有限公司、廣東世榮兆業股份集團、江蘇卡威汽車工業集團，廣東威爾醫學科技股份集團、廣東華發集團有限公司、廣東建工集團有限公司、廣東運達科技股份有限公司、珠海市先康生物科技有限公司、廣東億龍電器股份有限公司、廣東建星集團有限公司、珠海華潤電器有限公司、珠海恒利集團、威斯達電器（中山）制造有限公司、江蘇眾鑫交通器材有限公司、丹陽市博威汽車技術服務有限公司、廣東合迪投資有限公司、廣東科旺電器制造有限公司、廣東文宏化工集團、廣東金萬電子有限公司等等。。

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