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課程背景

隨著土地資源的稀缺，土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)，尤其是在限售、限價(jià)等一系列調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存盈利空間變得越來(lái)越狹小。因此房企間通過(guò)合作相互借力、聯(lián)合開(kāi)發(fā)緩解資金壓力，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資源配置，是未來(lái)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。但隨著房地產(chǎn)企業(yè)合作項(xiàng)目越來(lái)越多，合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理問(wèn)題越發(fā)突出。由于合作協(xié)議約定不清楚、模糊地帶較多導(dǎo)致后續(xù)過(guò)程管控困難，由于對(duì)合作項(xiàng)目缺少一套體系化的管控標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于合作項(xiàng)目如何管很多人并不清晰，導(dǎo)致合作項(xiàng)目管控目標(biāo)出現(xiàn)了嚴(yán)重偏差。因此，本課程將從“選好合作模式”、“談好合作協(xié)議”、“管好合作過(guò)程”三方面解析合作項(xiàng)目應(yīng)該如何管，以期為房企合作項(xiàng)目參與者提供有價(jià)值的實(shí)戰(zhàn)參考。

課程收益

1、深入了解合作項(xiàng)目各種模式及其相應(yīng)法律風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)籌劃；

2、深入了解合作協(xié)議談判要點(diǎn)；

3、掌握合作管理思路及各階段管控要求；

課程大綱

一、選好合作模式

1、公司合作背景及標(biāo)桿房企合作項(xiàng)目現(xiàn)狀

2、合作項(xiàng)目定義：共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

3、合作項(xiàng)目分類(lèi)

3.1以引入合作方模式分：合同型和法人型

不同合作模式及相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)（盡職調(diào)查）

不同合作模式的稅務(wù)籌劃

3.2以操盤(pán)方式分：不操盤(pán)、獨(dú)立操盤(pán)、聯(lián)合操盤(pán)及優(yōu)缺點(diǎn)

4、小結(jié)：何種是最優(yōu)的合作模式？（風(fēng)險(xiǎn)、稅籌等方面）

二、談好合作協(xié)議

1、優(yōu)先合作伙伴：協(xié)議談判的對(duì)象

1.1合作原則（BGY三不原則、WK合作原則）

1.2合作伙伴（國(guó)企or民企、利潤(rùn)or規(guī)模、大or小）

2、管控能級(jí)：三權(quán)

1.1摘牌權(quán)（摘牌方和非摘牌方的考慮）

1.2并表權(quán)（為何并表、如何并表、并表的風(fēng)險(xiǎn)）

1.3條線分工及股權(quán)（股權(quán)占比設(shè)置、優(yōu)選哪個(gè)業(yè)務(wù)條線、條線如何搭配）

3、公司治理：三會(huì)

2.1股東會(huì)

2.2董事會(huì)

2.3監(jiān)事會(huì)

2.4一票否決權(quán)：利與弊及應(yīng)對(duì)

3、財(cái)務(wù)管理：三費(fèi)

3.1財(cái)務(wù)費(fèi)（資金占用、融資方式及成本等）

3.2管理費(fèi)（日常管理費(fèi)、人工工資）

3.3營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)（按實(shí)列支、包干）

4、共享共擔(dān)：三機(jī)制

4.1 僵局處理機(jī)制（2家還是3家以上合作方）

4.2 違約機(jī)制

4.3 利潤(rùn)分配及退出機(jī)制

5、小結(jié)：格式合同應(yīng)用、協(xié)議簽訂效率or質(zhì)量

【案例分析】小股操盤(pán)協(xié)議要點(diǎn)

三、管好開(kāi)發(fā)過(guò)程

1、 管控理念及思路

1.1管控理念：以公司視角管理合作項(xiàng)目

1.2管控思路

有據(jù)：合作協(xié)議、股東、董事會(huì)決議

有理：制度、權(quán)責(zé)、流程

有序：思路清晰

2、開(kāi)發(fā)過(guò)程管理

2.1早交底

2.2定目標(biāo)

2.3派人員

2.4明激勵(lì)

2.5管過(guò)程

2.6做考核

2.7善復(fù)盤(pán)

【案例分析】策略：求同存異，連橫合縱

【案例分析】常見(jiàn)問(wèn)題及解決方案探討

四、總結(jié)

1、 課程收益

2、如何應(yīng)用：根據(jù)自身企業(yè)定位

【案例分析】中小房企合作項(xiàng)目管理困局及破解之道

邱老師

一級(jí)建造師、注冊(cè)造價(jià)工程師

重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院碩士

曾任正榮地產(chǎn)區(qū)域公司運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人

曾任碧桂園區(qū)域公司項(xiàng)目總助、儲(chǔ)備項(xiàng)目總、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人

現(xiàn)任某知名房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人。先后就職于碧桂園、正榮、金茂等標(biāo)桿房企，有跨工程、成本、運(yùn)營(yíng)等多業(yè)務(wù)條線操盤(pán)經(jīng)歷，在碧桂園等知名房企實(shí)操過(guò)項(xiàng)目全程管控，融合了多家房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系，揚(yáng)長(zhǎng)避短，提煉出了適合現(xiàn)形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的“356165”大運(yùn)營(yíng)體系。是一位實(shí)戰(zhàn)型的培訓(xùn)師。

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