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【課程對象】

房地產開發企業財務管理人員、稅務師事務所業務經理等

【課程大綱】

一、宏觀經濟背景下的精準解讀：土地增值稅的今生來世

（一）當前稅制改革中的土地增值稅

1.后營改增時代，地方財政收支不平衡加劇背景下對“土增”的態度

2.以金稅三期為基點對“土增”征收管理的聯動

3.國地稅機構合并后“土增”的具體安排

4.增值稅擴圍后，企業陣腳忙亂下對“土增”的冷落

5.社保轉嫁+個稅改革中，被遺忘的“土增”

6.減稅降費在行動，“土增”在旁觀望

（二）長期視角的土地增值稅命運

1. 現行稅制結構：十八大稅種的安排

2. 我國稅制改革藍圖

3. 土地增值稅存在的合理性

二、以“全景拍攝”視角構建土地增值稅系統

（一）土增的三大子系統：新房（85%清算、尾盤銷售）舊房、土地

（二）土增的整體性認知

新房（清算85%）尾盤銷售舊房土地

扣

除

項

目A 土地成本按照清算時單位成本扣除A土地成本A土地成本

B開發成本評估價格或按發票計算

C開發費用

D稅金D稅金D稅金D稅金

E加計扣除E加計扣除

（三）土增的核定征收：時代烙印的稅收風險

三、直面土增核心問題

（一）新房：清算單位的界定

1. 清算單位界定對房地產開發企業的影響重大

2. 多業態下，清算單位的確定與選擇

3. 清算單位確定后，成本分攤方法的適用與選擇

4. 車位問題的全面剖析

5. 稅收優惠的適用

6. 稅收籌劃：提前安排

（二）營改增對土地增值稅的影響

1. “含稅收入”與“不含稅收入”引發的系列問題

2. 合法有效憑證與增值稅發票的關系

3. 土地成本的變遷

4. 全稅種透析后的聯動變化

5. 金三+大數據+信用體系：信息透明化

（三）“舊房“中的密碼

1. 新房與舊房的界定界限

2. 實踐中“評估價格“的運用

3. 籌劃寶典“核定“的前路

4. 商業地產運營中新舊的適用

（四）股權轉讓中土增稅的紛紛擾擾

1. 國家稅務總局文件所引發的“血案“

2. 房地產開發企業在實踐中的案例與處理

（五）精裝修中的稅收安排

1. “毛坯+精裝“方式的業務分析

2. 因地制宜的深入探討

（六）“土地”轉讓過程中的土增稅

1. 未經開發直接轉讓的土地使用權

2. 將生地變熟地后再轉讓的土地使用權

3. 轉讓在建工程涉及土增稅

四、深入剖析土增細節問題

（一）土增稅清算中收入的準確確定

1. 收入確認的要件與時點選擇

2. 營改增后，增值稅銷售額與土增稅收入的差異

3. 發票開具與收入確認的關系辨析

4. 精裝修銷售業務中，收入的處理

5. 商業地產中將自建項目用于自用或直接出租的收入確定

6. 視同銷售業務的判定及收入的確認

7. 代收費用收入的處理

8. 未辦理土地使用證轉讓收入

9. 售后返租業務收入確定

10. 車位收入的具體情況確認

（二）取得土地使用權所支付的金額

1. 內容的界定：是與否

2. 稅費的處理

3. 與增值稅問題相結合下的反思

4. 多種方式取得的土地，如何計算可扣除的土地成本金額

（三）開發土地和新建房及配套設施的成本

1. 稅會差異的著重點：公共配套設施、開發間接費、售樓處與樣板間、資本化利息支出

2. 公共配套設施的政策全覽與應用

3. 開發間接費的劃分依據

4. 售樓處與樣板間的業務處理

5. “合同、發票、資金”三流一致在扣除項目中的關注

6. 預提費用的扣除規定

7. 大數據時代基于該項目扣除所進行的稅收籌劃安排的失效

（四）開發土地和新建房及配套設施的費用

1. 基本規定

2. 何為“能夠按轉讓房地產項目計算分攤”

3. 金融機構證明

4. 企業所得稅和土增稅對資本化利息支出處理的差異

5. 其他規定

（五）與轉讓房地產有關的稅金

1. 城市維護建設稅

2. 印花稅

3. 教育費附加及地方教育費附加

（六）加計20%扣除

1. 適用范圍

2. 加計扣除基數的規定

（七）評估價格

1.轉讓舊房的評估價格

2.使用評估價格確定銷售收入的情形

3.實踐中評估價格的標準

（八）尾房銷售中的土增稅

1. 尾房銷售收入的確定

2. 扣除項目金額的確定

3. 尾房銷售的稅收征收管理規定

4. 可否二次清算

五、房地產開發企業中特定業務處理

（一）融資與資金活動中的涉稅問題

1. 集團內部資金往來的稅務處理

2. 統借統還業務的稅務處理

3. 信托業務的稅務處理

（二）境外設計費用的涉稅問題

1. 境外設計費涉及的全部稅種及基本規定

2. 辦理支付設計費過程中的基本流程

（三）商業地產中自持物業階段的稅務問題

1. 增值稅進項稅額的處理

2. 資產的后續計量

3. 自持階段的城鎮土地使用稅和房產稅問題

4. 再銷售時的各稅分析

六、內部稅收風險管理體系構建

（一）稅務風險管理目標：高、中、低

（二）稅務風險管理具體策略

1.公司管理層與決策層的稅收風險管理

2.公司稅收風險管理內部控制制度

（1）發票管理制度

（2）合同管理制度

（3）具體稅種管理制度

（4）稅款繳納與審批制度

（5）重大涉稅事項管理制度

多方位多層次稅收風險內控體系的構建，是企業稅收風險管理體系的核心。

3.公司稅收專業團隊的建立

4.稅收政策歸集與應用

5.內部納稅風險識別體系

6.納稅評估體系

（三）稅務風險監督管理

王老師

•講師背景：

–注冊稅務師、注冊會計師

–中國人民大學稅收碩士

–中國注冊高級納稅籌劃師

–中國注冊稅務師協會 新星講師

–中國注冊稅務師協會 執業規則撰寫人

–遼寧總會計師協會 專業會員

–東北財經大學稅收博士

–樂稅網涉稅實務講師

–遼寧省地稅系統 稅收講師

–內蒙古稅務系統 稅收講師

–東北財經大學EDP中心 特邀講師

•職業經歷：

–中建地產 稅務主管

–旭輝地產北京公司 稅務經理

–北京中下企業平臺 評審專家

–中國大企業稅收研究所 研究員

–郴州市銀業集團 稅收顧問

主講課程：

?《個人所得稅與社保轉嫁》

?《房地產開發企業全流程稅收剖析》

?《企業所得稅匯算清繳—“面面觀”》

?《企業所得稅稅收優惠—新挑戰與新擔當》

?《再議土地增值稅》

?《中小企業稅收安排與籌劃》

?《基于納稅申報表視角的企業所得稅匯算講解》

?《我國稅制改革前沿動態》

?《后營改增后時代—全新增值稅制度深度解讀》

?《新時代經濟背景下的企業所得稅制度解讀》

?《企業所得稅匯算清繳最新剖析與應用》

?《新企業所得稅納稅申報表填列講解》

?《個人所得稅改革與社保征收制度改革—人力資本的變動與分析》

?《最新個人所得稅制度改革的全面深度剖析》

?《后營改增時代—房地產開發企業稅收政策分析與稅收風險防范》

?《后營改增時代—建筑施工企業稅收政策分析與稅收風險防范》

?《PPP行業財稅處理全方位解析》

?《中小企業稅收政策解析與應用》

?《國地稅合并后稅收征管變革與企業涉稅風險變化》

?《CRS與個稅改革后：高凈值人群稅收風險防控》

?《深度解析“發票”的涉稅風險與防控》

?《地方稅體系構建的思路與實踐》

?《我國稅收營商環境優化的深入探討》

?《新時代我國納稅服務創新的探索與實踐》

?《高新技術企業涉稅業務分析》

?《土地增值稅清算業務培訓》

?《自由貿易區（港）稅收政策與規劃》

?《注冊會計師—稅法、經濟法 科目》

?《稅務師— 稅法一、稅法二、涉稅服務實務 科目》

?《其他考試類稅法相關科目的培訓課程》

授課形式：

–理論功底：理論功底深厚，以宏觀經濟背景出發，透析稅收政策的來龍去脈，知其然知其所以然

–實務能力：豐富的實務操作經驗，以財務核算為基點的稅收實務探討

–授課經驗：多場次面授課程，課堂氛圍輕松、靈活，稅收思維敏捷，知識積累深厚，深受學員敬戴

–針對性強：個性化客戶的針對性問題，有的放矢，一一破解，可操作性為準則。

培訓過的部分客戶

內蒙古自治區旅游協會、大連市高新區稅務局、遼寧省地方稅務系統、用友集團呼倫貝爾分公司、樂稅網、明基教育、東北財經大學網絡學院、沈陽市稅務干部培訓學校、友邦保險北京公司、啟宣教育等

學員評價：

–才華與顏值并存，本碩博稅收專業功底深厚，對稅收政策有深層次的把握，課程受益頗多。

–形象干練，語言精練，知識厚重。縈繞于稅收知識的海洋，享受專業課堂的熏陶。

–以案說案，精準剖析。通過實務案例的講解，帶動稅收思維的思考，舉一反三效果倍增

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