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課程背景：

首先，隨著營改增工作的最終完成與土增稅立法征求意見的出臺，此一稅種的長期性立現，瞻前同時更要顧及當下，紛繁復雜的土增規定背后如何保有自已的一方利益值得關切；

其次，由于增值稅對地產企業會計核算的變更，對土地增值稅清算工作也將帶來巨大影響，在清算收入、清算成本的確認、稅金的扣除等各方面相比營改增之前都將發生重大變化；

最后，土地增值稅按項目清算與企業所得稅按年度匯算緊密相關，其間的影響確需結合解讀。

課程收益：

1、對土增稅清算程序有清晰理解，

2、對房地產開發流程中涉稅難點有精準防控，

課程對象：

企業中高層管理者、財務總監、審計總監、財務（審計）經理及財務、審計人員等

課程方式：

講師講授、案例分析、討論提問、互動點評、課程總結

課程提綱

第一講 土地增值稅清算單位

1．土地增值稅清算時清算項目到底應該分為幾類？

2．清算單位內各類核算對象，是否能夠合并清算？

3．如何把握“國家有關部門審批的房地產開發項目”、“分期開發的項目，以分期項目為單位清算”、“一次性取得土地，分期開發”？

4．商住一體樓土地增值稅計算及應對技巧

5．對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅？

6．房地產企業的建設工程，在工程項目登記備案時，沒有進行分期項目的備案，但是，企業自行劃分了項目分期建設，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設為項目單位進行清算？

第二講 土地增值稅清算時點確定

1、土地增值稅清算到底應該掌握在那個時點進行？

2、清算時點確定應注意的事項及涉稅風險

3、稅務征管與稽查部門對清算審核的職責劃分，什么時候才需要由稽查介入

第三講 土地增值稅清算項目收入

1、如何計算土地增值稅清算收入，一般計稅方法與簡易計稅方法下收入的不同計量方法，財會（2016）22號對地價款的認定與土增稅的差異分析與調整

2、如何計算土地增值稅預征稅款，預收款與預征稅款的會計處理與稅收差異，

3、價格明顯偏低且無正當理由的理解與抗辯，如何利用資產評估理論來操作

4、關聯方銷售的企業所得稅與土地增值稅處理歧異，兩種稅處理不一致的稅企爭議

5、安置房與回遷房過程中的土地增值稅視同銷售收入處理

6、通知清算與法定清算對土地增值稅計稅收入的影響，跨營改增節點的收入確認差異問題

7、地產公司土地增值稅、增值稅、企業所得稅三個稅種的納稅義務發生時間與會計確認收入口徑的差異，哪些方面存在巨大的稅會差異，增值稅抵減銷項稅額、待認證進項稅額、期末余額等科目與地產企業特殊性的結合剖析，

8、地產公司有哪些代收費用，增值稅與土增稅對代收費用性質認定與規則要點

第四講 土地增值稅清算扣除項目

1、招拍掛拿地業主與項目業主不一致時的土地成本扣除分析，

2、企業外購爛尾樓盤發生時相應加計扣除基數分析

3、 成片受讓土地、分期開發時，如何確定已轉讓部分應分攤的土地使用權金額？

4、政府補助準則修訂對土地增值稅計稅成本的案例分析

5、紅線外支出在廣東省的土增稅前扣除條件分析

6、相對獨立樓盤與上下一體樓盤對土地成本分攤方法爭議分析

7、土地一級開發與招拍掛對土增成本的影響

8、建筑施工企業適用簡易計稅方法與一般計稅方法對地產公司土增稅計稅成本的影響，

9、基礎設施費和公共配套設施費的定義與區別，地下車庫的土增稅處理與企稅處理區別，廣州杭州等土地出讓方式改革對上述設施成本扣除的影響，

10、裝修支出能否加計扣除，對設備與建筑物的不同理解引發的爭議分析

11、開發間接費用，同一項目是否可采取不同的房地產開發費用計算扣除方法？納稅人繳納的規費可不可以作為扣除利息和管理費用的基數？人防異地建設費在江蘇是否可以加計扣除？企業開發部、預算部、材料部、技術部等部門的費用如何扣除，

12、開發費用（銷售費用、管理費用、財務費用），利息扣除的涉稅風險點，房地產企業像個人、關聯方借款費用應如何扣除？委托其他單位、個人向金融機構借款后，交由本單位使用，利息可以在本單位扣除嗎？取得“委托銀行借款”費用是否可以全額扣除？開發用地繳納的土地使用稅如何處理因土地糾紛發生的訴訟費、律師費如何扣除， 物業啟動費在計算土地增值稅時能否扣除？如何區分作為成本的開發間接費用與作為期間費用的開發費用？

13、與轉讓房地產有關的稅金包括哪些，如何計算扣除

14、加計扣除項目的計提基數問題，利用臨界點避稅問題

15、哪些票據不得扣除，哪些票據可以按成本核定扣除，在核定四項成本時如何保護權益，增值稅發票種類、抵扣要點、失聯與失控發票定義區分、虛開與代開的區分、事后取得發票處理等

16、地產自持商鋪轉讓是否需要清算，是否可以按核定征收？

第五講 土增稅清算實際案例

1、某市土增成本項目分攤方法爭議案，立法上“或”字的含意以及分攤方法“合理性”的判斷，

2、某省市兩級地稅局因一個稅務處理決定書公章導致的土增稅敗訴案，一個1.2億的案子最終分文不取的實例分析

4、某市核定征收土增稅爭議案，查帳征收與核定征收的差異及利用，核定征收不得加收滯納金及罰款，不得追溯往年，某企業從稽查初查1.8億到最終定案0.2億的過程分析，

5、某省局文件關于普通標準住宅認定被廢止的幕后爭議案

6、土地增值稅籌劃常見案例，利用臨界定籌劃、利用分期籌劃、利用清算方法籌劃、利用分攤方法籌劃、利用拆遷還建籌劃等

第六講 土增稅立法征求前瞻

1、集體土地流轉成為催動農村內生消費的潛在動力；

2、土增稅征求意見的亮點前瞻

3、穩健貨幣政策對樓市的影響

4、普惠性與結構性減稅對樓市的影響

5、供給側結構性改革對樓市的影響

課程總結與回顧

1. 課程主要內容總結與回顧

2. 答疑解惑

王老師

王越老師 中國唯一學員要帶電腦聽課程的銷售培訓講師

?銷售團隊管理咨詢師、銷售培訓講師；

?曾任可口可樂（中國）公司業務經理；

?曾任阿里巴巴（中國）網絡技術有限公司業務經理；

?清華大學.南京大學EMBA特邀培訓講師；

?新加坡萊佛士學院特約講師;

詳細介紹：

2000年-2008年先后在可口可樂與阿里巴巴公司從事銷售與銷售團隊管理工作，在阿里巴巴公司曾獲“悍將杯”榜眼。

近萬位學員參加過王越老師的課程。

連續5年國內銷售公開課排課量第一位；

日立電梯長期指定銷售團隊培訓講師；

博威集團長期指定銷售培訓講師；

分眾傳媒長期指定銷售培訓講師；

南京力協電子集團連續3年參加18次公開課程；

……

培訓課程：

《大客戶銷售》《銷售談判》《老客戶維護與深度開發》《新客戶開發》《銷售激勵》《客情關系維護》《銷售團隊管理》《銷售目標分解與達成》

代表性客戶：

華為公司/立邦漆業/太平保險/歐普照明/可口可樂/揚子石化/飛利浦/百度/中國移動/攜程網絡/深圳南海酒店/軟銀公司/三一重工/日立電梯/博威集團/捷捷電子/北京曲美家私/九陽電器/珠港機場/分眾傳媒/濟南郵政/南京醫藥總公司/國美電器/

王越老師受課程形式

1.分工：每組選出隊長、副隊長、秘書、紀委，有組名、口號，讓學員很快融入團隊。

2.互動：講師出題，2人先討論，8人一組總結，集體給出答案，100%的參與度；

3.競爭：小組之間PK，選出最優答案，學員學習更有激情；

4.考核：三次考核，每次選出得分最高團隊、成長最快團隊，學員更投入；

5.獎罰：贏了有獎勵，輸了有處罰，讓學習更有成就感；

6.快樂：王越老師12年講課功底，親切、風趣、幽默，內容有深度，懂學員的內心；

7.充實：每組學員一臺電腦，邊講邊填寫內容，講師采用思維導圖+PPT的方式受課程。

王越老師課程內容特點

1.以終為始：課程圍繞業績提升為目的開展策略與方法的學習；

2.催化生發：課程以催化學員的潛力為核心，教會找答案的方法，而不是純講授為中心；

3.落地執行：課程無限細化策略與方法，以立即執行為前提，讓學員學完就能用；

4.全員營銷：適合企業所有部門的人參加，營造全員營銷的意識

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