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課程大綱

導言：

?商業項目要成功開發，地塊要拿對!

?準確判斷項目所處的商圈性質，準確判斷地塊價值，拿對地塊，才是成功開發商業項目的開始……

請看：

上海22個典型商業項目調研數據（不同性質的商圈，商業價值是不同的）

提示：判斷商業價值的三個核心關鍵詞（區位、交通、人口）

第一部分：商業項目地塊價值低的案例解析

（一）商業項目地塊價值低的（不同城市等級與不同性質商圈）案例解析

從區位、交通、資源、服務人口、消費力水平、商家入駐意愿等方面進行解析。

1、地級市的新區商圈案例：（待補充）

2、縣級市的新區商圈案例：江蘇新沂項目案例解析

3、地級市的專業市場商圈案例：廣西南寧項目案例解析

（二）商業地產項目科學的開發流程

（1）國內外商業地產項目開發流程的比較

（2）適合國情的商業地產項目開發流程的建議

（3）商業地產開發建設應該把握的要點

第一：商業項目（城市綜合體）選地立項思考要點

第二：對商業項目（城市綜合體）選地立項開發的提示

第三：商業項目（城市綜合體）開發要解決四個問題

（三）商業項目地塊利用價值最大化的案例介紹

1、綜合體項目的定性決定它的開發量案例

2、項目地塊指標決定項目的產品組合案例

3、項目開發模式決定項目的產品配置案例

4、項目的開發模式/功能定位/客群定位/競爭格局決定建筑形態與風格案例

（四）影響商業地產項目價值的六大因素

第二部分：如何判斷商業地產項目的價值

（一）商業地產項目價值判斷的內容與方法

第一：商業地產項目的四大價值判斷內容

第二：商業地產項目的八種價值判斷方法

（二）商業地產項目價值判斷的依據

第一：判斷項目地理位置的區位價值（含六個等級的城市標準）

1、了解項目所在城市的等級

2、了解項目在區域城市中的位置

3、了解項目在城市規劃中的地位

4、了解項目所在城市的基本概況

第二：判斷項目內外商業交通的交通價值

1、了解項目地的宏觀交通條件

2、了解項目所在城市的交通規劃

3、了解項目所在地的微觀交通（地塊四至道路等級）

4、從項目地的人車流量的調查，判斷微觀交通價值（外部交通、內部交通、垂直交通）

第三：判斷項目的商業競爭環境所形成的商圈價值

1、了解城市商圈總體規劃

2、了解本項目與城市商圈關系

第四：判斷項目周邊可整合利用的資源價值

1、了解項目周邊住宅、常住人口輻射

2、了解項目周邊商圈的競爭態勢

3、了解項目周邊辦公樓物業

4、了解項目周邊酒店物業

5、了解項目周邊酒店公寓物業

6、了解項目周邊文體設施

7、了解項目周邊旅游景觀

（三）判斷商業地產項目價值的工具

1、看懂五張圖是判斷商業項目價值的基本功

2、搜集研究四份報告幫助讀懂理解城市地塊價值

（四）商業地產項目的價值判斷的案例解說

第一：如何判斷項目區位價值的案例解說

（不同等級城市不同性質商圈的十八個案例地塊價值解析）

1、省會城市各類商圈區位價值的案例解說

案例一：濟南祥泰英雄山路地塊項目

案例二：西安木塔寨綜合體項目

案例三：杭州城東新城項目

案例四：天津濱海新區塘沽天堿項目

案例五：南寧五象新區項目

案例六：福建融僑項目

案例七：天津寶龍濱海旅游區項目

案例八：西安空港新城項目

案例九：西安萬澤鴻基新城項目

2、地級城市各類商圈區位價值的案例解說

案例十：嘉興富安商業中心項目

案例十一：山東裕升置業日照項目

案例十二：北海綜合體項目

案例十三：無錫北塘項目

案例十四：許昌中天置業吳莊項目

案例十五：昆山城投康居商業項目

案例十六：廣東興寧項目

3、縣級城市各類商圈區位價值的案例解說

案例十七：曲阜醫院商業街項目

案例十八：鎮江大港開發區項目

第二：如何判斷項目交通價值的案例解說

1、省會城市區級商圈交通價值的案例解說

案例一：西安木塔寨項目

2、省會城市社區級商圈交通價值的案例解說

案例二：上海城開萬源城

3、地級市區級商圈交通價值的案例解說

案例三：無錫南禪寺穆桂英美食廣場

4、新市鎮區級商圈交通價值的案例解說

案例四：周浦萬達廣場

5、地級市專業市場商圈交通價值的案例解說

案例五：安徽池州站前商貿區項目

第三：如何判斷項目商圈價值的案例解說

1、省會城市副中心商圈的商圈價值案例解說

案例一：西安木塔寨項目

案例二：五角場九隆坊項目

案例三：哈爾濱三馬地區項目

2、省會城市專業市場商圈的商圈價值案例解說

案例四：廣西北海項目

第四：如何判斷項目資源價值的案例解說

1、省會城市區級商圈的交通價值案例解說

案例一：僑鴻蕪湖項目

2、省會城市社區商圈的交通價值案例解說

案例二：上海城開萬源城

3、省會城市旅游商圈的交通價值案例解說

案例三：唐島灣游艇會

案例四：大連魯能金石灘

陳老師

陳倍麟老師

克而瑞商業地產事業部副總經理

上海市注冊咨詢專家；

上海市注冊咨詢師；

中國注冊高級商務策劃師；

國際商務策劃師。

原全國第一家商業上市公司豫園商城首屆董事會的董事

豫園商場股份有限公司副總經理，豫園商城小商品公司創始人，讓豫園商城悅賓商都止虧為盈，被譽為“扭虧專家”

上海鑫勝企業發展咨詢有限公司總經理

30余年商業經營及管理，11年商業地產咨詢策劃

全國性主流專業媒體上發表過大量學術論文

上海市商業地產評委會特聘專家、電視臺第一財經頻道《決戰商場》欄目2009、2010、2011年“最佳觀察員”

實戰經驗

她有獨立擔當商業經營公司、現代化商廈的經營工作經歷與實績，并因工作業績突出榮任中國商業第一家上市公司—豫園商城的首屆董事。專業從事商業經營管理三十年、咨詢策劃服務十多年。在商業經營管理運作層面以及商業定位策劃領域（含商業使用功能的建筑規劃）積累了豐富的行業實戰經驗，并形成了極為敏感的商業觸覺。她深諳市場需求，掌握的信息量大面廣，能夠有效幫助企業準確地進行經營功能定位，以及商業建筑規劃設計指導，讓商業項目更具實操性，讓投資者有更好的回報。

主講課程：

《商業地產項目開發經營模式的解析》

《商業地產項目的招商與經營管理營運》

《何做好商業地產項目的市場調研》

《如何做好商業地產項目的市場定位》

《如何判斷商業地產項目的價值》

《商業地產項目的建筑規劃設計》

操盤項目：

大連魯能金石灘旅游綜合體項目整體功能定位策劃參與指導

天津寶龍濱海新區旅游綜合體項目整體功能定位策劃參與指導

大連遠洋鉆石灣地區城市綜合體開發的商業整體功能定位策劃參與指導

天津天堿俱樂部改造城市綜合體項目商業整體功能定位策劃參與指導

天津泰達集團梅江會展中心商業功能定位策劃參與指導

上海申通集團地鐵上蓋商業、站點/通道連接商業經營功能定位策劃、招商代理的全程參與指導

上實集團上實集團上海城開南方商務區商業經營功能定位策劃參與指導

上實集團湖州新城商業及旅游商業項目整體經營功能定位策劃、招商代理的全程參與指導

上實集團山東青島唐島灣游艇會項目經營功能定位策劃、招商代理的全程參與指導

內蒙古利豐集團鄂爾多斯汽車城建筑設計指標及概念、經營功能定位策劃、招商代理的全程指導

上海百聯房地產經營公司舊物業改造可行性論證、定位策劃的全程參與指導

上海農工商房地產集團安徽池州新時代廣場全程策劃的全程參與指導

吳江市新湖明珠城經營功能定位策劃的全程參與指導

上海春申景城商務區經營功能定位策劃的全程參與指導

江蘇無錫云蝠大廈經營功能定位策劃的全程參與指導

上海陸家嘴保利廣場經營功能定位策劃的全程參與指導

上海北京路/專業街整合發展策劃的全程參與

上海黃浦區旅游紀念品產業五年發展規劃參與

上海豫園商城經營格局調整與實施對策策劃的全程參與

上海七浦路商圈銀邦綜合商業大廈定位策劃的全程參與

講師領域：

商業項目價值判斷、商業物業功能定、商業戰略發展規劃、商業地產開發全程指導

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