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【課程背景】

小體量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策與招商運(yùn)營是前置引導(dǎo)與后置落地之間相互綁定、共生共榮的關(guān)系，二者互為前提且深度影響最終成敗。招商運(yùn)營的結(jié)果，是投資決策是否科學(xué)的最終試金石，直接影響項(xiàng)目的投資回報(bào)率與生命周期。特別是目前小體量商業(yè)的投資運(yùn)營依然存在諸多難點(diǎn)，比如市場競爭激烈、定位難度較高、配套成本壓力大、業(yè)態(tài)規(guī)劃矛盾、招商運(yùn)營困難、租售模式抉擇迷茫等。相比大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，小體量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因空間、資金、品牌吸引力有限，二者的綁定關(guān)系更為關(guān)鍵，任何一環(huán)失誤都可能導(dǎo)致全盤失敗。鑒于此，將于2025年11月1-2日在成都專門舉行一次“2025小體量商業(yè)投資決策與招商運(yùn)營特訓(xùn)班”，從專業(yè)的角度講解小體量商業(yè)的專業(yè)投資決策與精準(zhǔn)定位和招商運(yùn)營管控的技戰(zhàn)術(shù)，并誠邀商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商運(yùn)營一線操盤手親臨授課，其授課方式將采取實(shí)操經(jīng)驗(yàn)與典型案例互動結(jié)合模式，重點(diǎn)講授小體量商業(yè)的投資決策、精準(zhǔn)定位與招商運(yùn)營管控的實(shí)操打法以及專業(yè)技戰(zhàn)術(shù)，以求能盡快提升小體量商業(yè)全生命周期的投資、定位、招商、運(yùn)營人士的綜合業(yè)務(wù)與管控能力。

【培訓(xùn)對象】

本次課程特別適合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備開發(fā)、正在開發(fā)或正在調(diào)改的社區(qū)商業(yè)、鄰里中心、街區(qū)商業(yè)、非標(biāo)商業(yè)、文旅商業(yè)、超市外招商業(yè)等小體量商業(yè)項(xiàng)目的投資、定位、招商、企劃、策劃、運(yùn)營等相關(guān)管理與執(zhí)行人員，以及全產(chǎn)業(yè)鏈上為小體量商業(yè)提供投資測算、定位服務(wù)與招運(yùn)營商的企業(yè)與機(jī)構(gòu)等中高層管理人員。特別建議愿意從事小體量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商運(yùn)營，并想以此為職業(yè)的年輕人參加，通過本次培訓(xùn)，能更好的的提升其招商運(yùn)營的專業(yè)專項(xiàng)綜合業(yè)務(wù)能力。

【課程大綱】

第一模塊 投資決策部分

一、價(jià)值基礎(chǔ)鎖定

1、城市經(jīng)濟(jì)概述及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

（1）GDP

（2）人口數(shù)據(jù)及變化

（3）城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

（4）城市宏觀信息

（5）品牌滲透率

2、位置條件

（1）熱力圖

（2）基礎(chǔ)設(shè)施條件

3、人口特征

4、競爭分析

5、運(yùn)營預(yù)估

6、項(xiàng)目建議

二、算清收益賬（商業(yè)模型設(shè)計(jì)及投資測算）

1、收入測算

2、收入計(jì)算模型

（1）潛在租金收入

（2）市場租金經(jīng)驗(yàn)值

（3）租約虧損

（4）空置損失

（5）欠租損失

3、確定項(xiàng)目實(shí)際收入

（1）可租賃面積

（2）得鋪率

（3）凈租金收入

（4）綜合管理費(fèi)收入

（5）多種經(jīng)營收入

（6）停車場收入

（7）實(shí)際總收入

4、凈收益測算

（1）EBITDA

（2）NOI

（3）營業(yè)費(fèi)用

（4）經(jīng)營收益率

（5）經(jīng)營利潤率

（6）盈虧平衡線

5、長期收益測算

三、價(jià)值能落地（產(chǎn)品設(shè)計(jì)決策與管理）

1、動態(tài)管理下的收益分析

（1）時(shí)間節(jié)點(diǎn)

（2）空間分配

（3）租金預(yù)測&出租率

（4）租期&遞增

（5）非租金收入

（6）營業(yè)費(fèi)用

（7）非營業(yè)支出

（8）項(xiàng)目收益率

2、設(shè)計(jì)管理

3、項(xiàng)目優(yōu)化循環(huán)

（1）空間規(guī)劃

（2）空間分配

（3）收益測算

第二模塊 定位招商部分

一、客群畫像

1、客群分類模型

2、需求深度挖掘

二、項(xiàng)目定位

1、定位公式

2、社區(qū)配套型商業(yè)

3、園區(qū)配套型商業(yè)

4、校園配套型商業(yè)

5、文旅配套型商業(yè)

6、垂直主題型商業(yè)

三、租金測算與租決制定

1、租金測算

（1）商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)

（2）長期收益指標(biāo)

（3）租金測算

（4）物業(yè)費(fèi)水平

2、租決制定

（1）租決周期

（2）租賃面積確定

（3）全口徑收入構(gòu)成

（4）各業(yè)態(tài)抽成比例

（5）臨界銷售額管理

（6）純扣租戶管理

（7）租金遞增

（8）租約期限

（9）優(yōu)惠措施

四、招商執(zhí)行與團(tuán)隊(duì)組建

1、招商邏輯

2、招商執(zhí)行

（1）招商執(zhí)行三大法則

（2）招商執(zhí)行漏斗原則

（3）招商執(zhí)行甲方視角

（4）招商執(zhí)行乙方視角

（5）經(jīng)營方案洽談

（6）招商順序及主力店招商原則

（7）招商首次洽談內(nèi)容

（8）商戶等級分類

（9）商務(wù)洽談流程

五、招商團(tuán)隊(duì)組建與管理

1、公司注冊注意事項(xiàng)

2、組織架構(gòu)設(shè)計(jì)

3、團(tuán)隊(duì)組建

4、培訓(xùn)體系建設(shè)

5、薪酬體系的設(shè)置

6、績效管理

7、招商模式的選擇

8、招商推廣

六、合同管理與招商談判

1、合同管理

（1）合同本質(zhì)

（2）合同管理現(xiàn)狀與功能

（3）合同類型及談判要點(diǎn)

（4）合同細(xì)則

（5）合同名稱

（6）合同執(zhí)行

2、招商談判

（1）談判三種情形

（2）開局策略

（3）中場策略

（4）終局策略

第三模塊 運(yùn)營管控部分

一、運(yùn)營籌開與人力成本

1、倒排12個(gè)月籌開時(shí)間軸

2、倒排15個(gè)月人員到崗時(shí)間軸

3、運(yùn)營面積與人員構(gòu)成

4、人力成本與物業(yè)費(fèi)比重

5、企劃工作重點(diǎn)

6、運(yùn)營工作重點(diǎn)

二、指標(biāo)管控與運(yùn)營破局

1、運(yùn)營指標(biāo)管控

（1）內(nèi)控指標(biāo)

（2）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

（3）營運(yùn)指標(biāo)

（4）企劃指標(biāo)

（5）物管指標(biāo)

2、經(jīng)營分析認(rèn)知

（1）招商‘調(diào)’在先

（2）經(jīng)營分析專業(yè)思路

（3）租售比盈虧參考數(shù)值

（4）經(jīng)營分析預(yù)警

（5）輔導(dǎo)經(jīng)營與有效幫扶

3、運(yùn)營企劃執(zhí)行

（1）企劃造勢

（2）企劃的核心組成部分

（3）企劃的節(jié)點(diǎn)串聯(lián)

（4）企劃的工作細(xì)分

（5）全年企劃活動分檔

（6）全年企劃大綱

4、活動策劃執(zhí)行

（1）行銷活動認(rèn)知

（2）行銷活動分級

（3）行銷活動策劃

（4）行銷活動執(zhí)行

（5）活動案例分享

5、美陳商業(yè)價(jià)值

（1）美陳專業(yè)認(rèn)知

（2）美陳解讀

（3）美陳意義

（4）美陳4大創(chuàng)新點(diǎn)

6、運(yùn)營破局思路

（1）數(shù)字化的轉(zhuǎn)型方向

（2）社群運(yùn)營的技戰(zhàn)術(shù)

（3）目標(biāo)客群定位策略

（4）商場經(jīng)營業(yè)態(tài)匹配

（5）消費(fèi)價(jià)值觀與品牌

（6）特色商業(yè)主題打造

（7）運(yùn)營差異化路線圖

（8）精準(zhǔn)客群與新業(yè)態(tài)

（9）在地文化融合思路

專家老師

王老師：從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商運(yùn)營、資產(chǎn)管理與零售經(jīng)營管理工作20余年。目前屬于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、定位招商、運(yùn)營管控與資產(chǎn)管理的一線操盤手。現(xiàn)任某商業(yè)地產(chǎn)投資集團(tuán)總經(jīng)理，主要從事該集團(tuán)中的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商與運(yùn)營管控和資產(chǎn)管理，擁有在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中各代表時(shí)期內(nèi)的代表性企業(yè)和購物中心、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)街、非標(biāo)商業(yè)、文旅商業(yè)等項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，具備系統(tǒng)全面的二、三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)操作的整盤定位招商與運(yùn)營管控以及資產(chǎn)管理的操作經(jīng)驗(yàn)，特別是在項(xiàng)目招商前期的市場調(diào)研、精準(zhǔn)定位、動線研判、品牌落位、鋪位劃分、招商調(diào)改以及資產(chǎn)管理等方面有自己獨(dú)特的經(jīng)驗(yàn)和見解，并為近百個(gè)不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供了專業(yè)咨詢和顧問，均獲得不錯(cuò)的市場和經(jīng)濟(jì)效益。曾親自負(fù)責(zé)中南城購物中心鴻儒國際文化廣場等數(shù)十個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃定位、租售運(yùn)作、招商運(yùn)營及資產(chǎn)管理等具體操盤工作。

丁老師：目前屬于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營與企劃一線資深實(shí)戰(zhàn)操盤手。20年來，一直供職于中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)名企。曾任職于寶龍集團(tuán)、恒大地產(chǎn)、錦藝集團(tuán)、瀚海大觀地產(chǎn)、華景川集團(tuán)等全國知名的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)公司的商業(yè)高管，擔(dān)任企劃與運(yùn)營總監(jiān)、副總、總經(jīng)理等職務(wù)，參與或牽頭操盤多個(gè)10萬㎡以上體量的項(xiàng)目。操作項(xiàng)目類型主要包括商業(yè)綜合體、社區(qū)型購物中心、商業(yè)街、專業(yè)市場等。親自操盤的案例主要有鄭州寶龍城市廣場、鄭州中原錦藝城社區(qū)型購物中心、恒大地產(chǎn)河南分公司系列樓盤、鄭州瀚海北金、鄭州瀚海大觀國貿(mào)、鄭州瀚海璞麗中心、鄭州瀚海?海尚、自貢川南皮革城、杭州蝸牛廣場、杭州云翠天和城等。其職業(yè)操守和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)深受學(xué)員們的推崇和受益。

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在線報(bào)名：2025小體量商業(yè)投資決策與招商運(yùn)營實(shí)操研修班(成都)

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