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課程背景

當前，我國城市發(fā)展已從規(guī)模快速擴張進入到注重品質(zhì)提升的整體轉(zhuǎn)型階段。《政府工作報告》和中共中央《十四五規(guī)劃和二〇三五年遠景目標》中首次提出“實施城市更新行動”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將“城市更新”作為城市建設(shè)領(lǐng)域“十四五”工作的主旋律，對城市更新在新時代下承擔改善人居環(huán)境、優(yōu)化城市功能、傳承人文歷史、推動產(chǎn)業(yè)升級的歷史使命提出新的要求。住建部2021年下發(fā)的63號文及《關(guān)于開展第一批城市更新試點工作的通知》（建辦科函〔2021〕443號）、《關(guān)于扎實有序推進城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30號）等文件，旨在提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，實施城市更新行動，打造宜居、韌性、智慧城市。2024年11月，中央經(jīng)濟工作會議提出大力實施城市更新。隨后，國家發(fā)改委、住建部、自然資源部等部門對2025年城市更新工作進行部署。

2023年7月21日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，市場稱之為“棚改2.0”重啟，2024年10月，城中村改造擴容至300地級市，隨后自然資源部下發(fā)《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號），作為城中村改造操作層面的細化文件，進一步推動城中村改造項目的落地。2024年11月，中央經(jīng)濟工作會議提出加力實施城中村和危舊房改造。

由于地方政府、平臺公司、社會資本、產(chǎn)業(yè)集團和金融機構(gòu)等參與主體，尚未具備足夠的新型城鎮(zhèn)化投融資策劃能力和項目經(jīng)驗，各類咨詢機構(gòu)主要以工程咨詢?yōu)橹鳎瑹o法提供綜合性投融資與產(chǎn)融結(jié)合咨詢服務(wù)，這給參與上述城鎮(zhèn)化投融資工作的各類機構(gòu)和專業(yè)人員，提出特別復雜的挑戰(zhàn)和困難，很多新的領(lǐng)域值得學習研討并在實踐中運用。為此，我中心舉辦“新政下城市更新與城中村改造項目合規(guī)運作、投融資創(chuàng)新實操及實戰(zhàn)案例高級研修班”。

參會對象

1、各地政府主管領(lǐng)導、住建局、自然資源局、征收辦（中心）、城中村（棚戶區(qū)）改造、房產(chǎn)管理、城市更新、統(tǒng)征辦、行政執(zhí)法部門、街道辦、各產(chǎn)業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)管委會、土地儲備機構(gòu)；房地產(chǎn)開發(fā)等單位的相關(guān)人員。

2、各地方政府及發(fā)改、財政、國資等相關(guān)部門

3、各城投、金投、建投、交投等平臺公司管理層、投融資部、項目部、財務(wù)部、業(yè)務(wù)部等；

4、相關(guān)中介服務(wù)機構(gòu)與相關(guān)院校及學者等。

課程大綱

一、城中村改造項目操作實務(wù)與投融資落地實操

（一）城中村改造政策要點

1、城中村改造與棚改的區(qū)別

2、城中村改造與房地產(chǎn)及房地產(chǎn)新模式構(gòu)建的關(guān)系

3、什么是低效用地再開發(fā)，171號文有哪些支持政策

4、超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造最新政策要點解讀

5、2024年一攬子增量政策支持城中村改造的政策解讀

（二）城中村改造的三個層次

1、當前存量住宅供給不足城市，當前有必要對城中村進行拆除重建

2、未來人口流入為目前存量住房過剩城市打開的新的潛在需求

3、人口流入有限且目前存量住房過剩地區(qū)的整治提升

4、城中村改造的層次可能的路徑

5、城中村改造，拆除重建之后的兩大路徑

（三）城中村三大改造需求衍生出三種不同的改造模式

1、民生公益類項目運營，滿足老舊住宅品質(zhì)提升需求

2、市場化商業(yè)運營，滿足住宅及產(chǎn)業(yè)需求

3、市場化運作和民生保障相結(jié)合，為滿足租賃住宅需求

（四）城中村改造項目的運作模式及案例解析

1.通過“房票安置”推動城中村改造

2.通過土地整備推動城中村改造

3.通過做地模式推動城中村改造

4.通過政府回購安置房推動城中村改造

5.通過工業(yè)上樓推動城中村改造

（五）城中村改造投融資模式解析及案例分享

1、委托代建+采購工程、采購服務(wù)模式：操作要點與案例分享

2、做地模式：操作要點及石家莊、廣州國企籌資做地的合規(guī)性、可融資性分析

3、土地一二級開發(fā)分段+聯(lián)合模式：長沙相關(guān)政策及操作案例分享

4、二級贖買一級模式與二級補償一級模式：政策依據(jù)、操作要點及如何市場化融資

5、反向委托（或反向購買）模式：如何實現(xiàn)凈地一二級聯(lián)動融資及案例分享

6、包裝借款模式：央國企兩種借款模式的應(yīng)用要點，如何合規(guī)解決征拆資金與項目資本金，如何進行市場化融資？

7、城中村專項債模式：融資的兩種模式介紹及案例分享

（六）城中村改造項目結(jié)構(gòu)化合作模式案例分享

1、“政府授權(quán)+城市合伙人+EPC”做大做強城投模式

2、城中村綜合開發(fā)“投資合作+EPC”模式

3、專項債+土地模式

4、專項債+市場化融資模式

5、認購基金+施工總承包模式

6、股權(quán)回購退出+EPC模式：投資性退出及股東性退出的兩種模式如何操作，項目如何融資？

7、平臺摘地+融資合作建設(shè)運營模式

（七）城中村改造資金來源

1、財政資金（包括中省補貼及超長特別國債）

2、專項債

3、城中村改造專項借款（央行投放PSL審貸的主要條件）

4、金監(jiān)局對商業(yè)銀行為城中村提供貸款的要點

5、“專項債+銀行貸款”收購存量閑置土地

7、改造主體自籌

8、社會資本出資及參與模式

二、城市更新項目投融資實務(wù)

（一）2025年城市更新領(lǐng)域項目的發(fā)展展望

1、中央經(jīng)濟工作會議對城市更新相關(guān)內(nèi)容的解讀

2、國家發(fā)改委、住建部、自然資源部等部門對2025年城市更新工作的部署

3、2025年城市更新項目應(yīng)關(guān)注的主要類型

（二）城市更新項目政策梳理及63號、30號文的應(yīng)對措施

（三）城市更新項目分類及操作流程分析

（四）企業(yè)參與城市更新項目的操作模式分析

（五）城市更新項目的收益構(gòu)成及主要來源

（六）城市更新項目運作的核心及要點（人產(chǎn)城融資）

（七）城市更新項目“留改拆”的內(nèi)涵和幾個評判維度

（八）城市更新項目中地方平臺公司的角色及社會資本方的選擇

（九）廣州做地“十條”在城市更新項目中的優(yōu)劣勢分析

（十）城市更新項目如何實現(xiàn)自平衡？

（十一）平衡不了如何操作

（十二）一級開發(fā)和無收入項目資金解決途徑

（十三）城市更新項目資本金的解決方式

（十四）城市更新基金的設(shè)立及操作實務(wù)

（十五）不能拆不能建的城市更新項目如何操作

（十六）城市更新片區(qū)級項目的策劃要點（均一性）

（十七）老舊街區(qū)改造項目的運作實務(wù)

1、老舊街區(qū)改造的性質(zhì)特點分析和運作思路及相關(guān)案例

2、地方國有企業(yè)在老舊街區(qū)改造中的作用

3、地方政府及地方國有企業(yè)以輕資產(chǎn)形式主導開展老舊街區(qū)改造

4、老舊街區(qū)改造中如何處理產(chǎn)權(quán)分散的問題

（十八）老舊廠區(qū)改造項目的運作實務(wù)

1、老舊廠區(qū)改造特點的性質(zhì)特點分析

2、老舊廠區(qū)改造中“工改工”“工改商”“工改居”“工改混”的案例分析

3、以政府收儲形式回收老舊廠區(qū)土地資產(chǎn)的要點及案例分析

4、以資產(chǎn)收購和股權(quán)收購形式獲得老舊廠區(qū)土地資產(chǎn)的要點及案例分析

5、老舊廠區(qū)中多個原產(chǎn)權(quán)人的聯(lián)合盤活的案例分析

（十九）地方政府如何籌劃城市更新

（二十）金融機構(gòu)如何開展城市更新融資（分段融資還是一二級聯(lián)動融資）

（二十一）建筑企業(yè)如何獲取城市更新工程

（二十二）城市更新項目可采取的投融資模式及案例解析

1、棚改自平衡模式

2、土地預申請模式

3、二級帶一級模式

4、融資地塊自平衡模式

5、土地權(quán)利歸宗模式

6、權(quán)利人自主改造模式

7、土地權(quán)利人與第三方企業(yè)合作模式

8、存量用地房屋轉(zhuǎn)型升級

9、輕重資產(chǎn)并購更新模式

（二十三）城市更新項目融資模式案例分享

1、城市更新項目融資的特征（一二級如何聯(lián)動）

2、專項債融資的兩種模式解析

3、銀行在城市更新項目的審批要點

4、城市更新項目各階段商業(yè)化的融資方案設(shè)計

5、資金的接續(xù)、滾動開發(fā)與峰值的設(shè)定

6、形成資產(chǎn)的盤活

7、案例分享

三、數(shù)智賦能城市更新暨城中村改造

（一）中辦國辦《關(guān)于推進新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)打造韌性城市的意見》（2024年11月26日）要點解析

（二）2024年12月24日全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，以“新城建”為引擎打造高水平“數(shù)字住建”要點解析

（三）數(shù)智賦能城市更新投融資模式

1、市政基礎(chǔ)設(shè)施信息化、5G融合、城市運行管理服務(wù)平臺等采用專項債模式

2、政府授權(quán)投資模式

3、企業(yè)投資（投資人+EPC）模式

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