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課程背景

2023年7月21日，國常會審議通過了《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》；7月28日，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造工作部署電視電話會議召開，會議中明確改造方式為拆除新建、整治提升、拆整結合三類，改造資金和規劃指標全市統籌、土地資源區域統籌，堅持凈地出讓。此后，地方積極響應，多地紛紛針對城中村改造出臺相應政策及規劃。

2023年8月25日，國常會審議通過了《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（國發【2023】14號文），14號文提出了配售型保障房的發展思路，重點解決工薪收入群體住房困難問題，隨著14號文印發，配售型保障房也將在35個城區常住人口超300萬的大城市推進建設。2024年1月5日，央行、金融監督管理總局聯合發布了《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》，簡稱住房租賃金融17條，自2024年2月5日起實施。全面支持住房租賃市場發展。加大住房租賃開發建設信貸支持力度，鼓勵盤活存量房屋用作租賃住房。至此，由公租房、保租房、配售型保障房構成的住房保障體系得以構建，推動市場+保障、購+租的住房制度加快完善，探索新的發展模式更進一步。

2023年4月28日，中共中央政治局工作會議正式提出了“平急兩用”公共基礎設施建設這一新概念；2023年7月14日，國務院常務會議審議通過《關于積極穩步推進超大特大城市“平急兩用”公共基礎設施建設的指導意見》；2023年7月20日，國務院副總理何立峰在京召開“積極穩步推進超大特大城市‘平急兩用’公共基礎設施建設工作部署電視電話會議”，提出要求完善政策體系，健全工作機制，推動“平急兩用”公共基礎設施建設盡快落地見效。

2024年元旦最后一天，央行發布公告，已提供3500億PSL資金給三大銀行，或將用于支持“三大工程”建設，拉動房地產市場。在PSL投放助力下，各地“三大工程”（保障性住房建設、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設）建設將進一步加速，也給市場帶來新的期待。

參會對象

地方政府主管領導、發改、財政、國資、金融、住建、交通、水務、環保、農業；各類新區、園區、開發區管委會領導及核心管理人員等；城投公司、建工集團、路橋公司及城市運營商；中央企業、上市公司、施工企業等；銀行、證券、信托、資產管理、融資租賃等。

課程大綱

一、“三大工程”相關重點政策解讀

1、國務院《關于金融支持融資平臺債務風險化解的指導意見》（國辦發[2023]35號）

2、國務院《關于規劃建設保障性住房的指導意見》及金融監管總局《保障性住房開發貸款管理辦法》

3、國務院《關于積極穩步推進超大特大城市“平急兩用”公共基礎設施建設的指導意見》及金融監管總局《“平急兩用”基礎設施貸款管理辦法》

4、國務院《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》及金融監管總局《城中村改造貸款管理辦法》

5、央行、金融監督管理總局聯合發布了《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》

二、城中村改造及保障房項目操作實務與投融資落地實操

（一）城中村改造及保障房項目操作要點

1、城中村改造與棚改的區別

2、城中村改造與房地產及房地產新模式構建的關系

3、什么是低效用地再開發，171號文有哪些支持政策

4、超大特大城市積極穩步推進城中村改造最新政策要點解讀

5、城中村改造的流程

6、保障房建設項目政策要點及與城中村改造城市更新等工作結合的要點

（二）城中村三大改造需求衍生出三種不同的改造模式

1、民生公益類項目運營，滿足老舊住宅品質提升需求

2、市場化商業運營，滿足商業住宅需求

3、市場化運作和民生保障相結合，為滿足保障性住房的需求

（三）城中村改造內含三個層次

1、當前存量住宅供給不足城市及核心區域進行拆除重建

2、未來人口流入為目前存量住房過剩城市打開的新的潛在需求

3、人口流入有限且目前存量住房過剩地區的整治提升

4、城中村改造，拆除重建之后的兩大路徑

（四）城中村改造投融資模式解析及案例分享

1、通過“房票安置”推動城中村改造

2、通過土地整備推動城中村改造

3、通過做地模式推動城中村改造

4、通過政府回購安置房推動城中村改造

5、通過工業上樓推動城中村改造

6、通過專項債推動城中村改造的兩種模式

（五）保障性住房投融資模式

1、配售型和配租型保障性房建設的主要模式

（1）政府采購模式實務與案例解析

（2）授權模式及特許經營自平衡模式實務與案例解析

（3）專項債模式

2、央行接投放PSL，支持三大工程的要點解讀

三、“平急兩用”公共基礎設施建設項目投融資實務

1、中央“平急兩用”公共基礎設施的提出與概念

2、“平急兩用”公共基礎設施項目實施的五個“要點”

3、“平急兩用”公共基礎設施項目投融資模式解析

4、實例

（1）北京市平谷區—創造性提出建設國家“平急兩用”發展先行區

（2）成都市—將疫情防控基礎設施功能進行轉變重塑，用于日常

（3）濟南市—按照“平急結合”、功能轉換的原則設計租賃型公寓等居住設施

（4）臺州市—可迅速轉換為“方艙醫院”使用的高標準立體停車樓

（5）杭州市—農發”平急兩用”東郊倉配一體化中心項目

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