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課程背景

根據(jù)兩辦《關(guān)于進一步深化稅收征管改革的意見》、國家稅務(wù)總局稅總發(fā)【2021】21號文件要求：“到2025年基本建成功能強大的智慧稅務(wù)，全方位提高稅務(wù)執(zhí)法、服務(wù)、監(jiān)管能力”。推進稅收征管數(shù)字化轉(zhuǎn)型，開展精準執(zhí)法、精細服務(wù)、精準監(jiān)管、協(xié)同共治。金四系統(tǒng)與“數(shù)據(jù)控稅”征管新體制給清算帶來哪些隱憂？新老項目交替開發(fā)、增值稅稅率接連下調(diào)，土地增值稅清算框架如何重新搭建？土地增值稅清算方面國家出臺哪些紅線？新老項目清算有何不同？項目橫跨新老時期收入該如何確認？不同承包方式對建筑成本造成哪些影響？會計核算制度變化對項目清算結(jié)果產(chǎn)生哪些影響？增值稅稅率下調(diào)對清算結(jié)果造成哪些影響？《土地增值稅法》征求意見稿擬將出讓、轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物納入征稅范圍……新土地增值稅法和現(xiàn)行法規(guī)相比，都有哪些新變化？相關(guān)各方應(yīng)關(guān)注哪些風(fēng)險點？現(xiàn)有待清算項目如何平穩(wěn)向新法過渡……企業(yè)如何合法進行土地增值稅籌劃？稅務(wù)機關(guān)如何進行土地增值稅清算檢查和納稅評估？企業(yè)如何有效應(yīng)對？

在行業(yè)綜合稅負上升突顯，利潤空間變小，稅收風(fēng)險擴大背景下，于老師帶您根據(jù)最新土地增值稅政策和管理模式進行現(xiàn)金流監(jiān)管、稅負測算、模擬清算，結(jié)合最新房地產(chǎn)行業(yè)運營規(guī)律合法籌劃、實現(xiàn)項目全流程稅收精準測算，精細化監(jiān)管。

本課程通過實操案例結(jié)合最新申報表填報模擬演練，通過架構(gòu)重整、流程再造、大數(shù)據(jù)監(jiān)管，讓您輕松掌握土地增值稅測算管控和清算檢查應(yīng)對新技能，合法降低土地增值稅稅負。實現(xiàn)財務(wù)收益最大化，財務(wù)人員自身管理價值最大化。

課程收益

1、掌握土地增值稅核算原理和清算檢查應(yīng)對技巧；

2、正確進行土地增值稅模擬清算和稅負管控；

3、精準降低土地增值稅的稅負。

課程對象

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程特色

本課程以實戰(zhàn)案例方式，緊緊圍繞收入確認、扣除項目要點、稅務(wù)機關(guān)審核重點、優(yōu)惠政策、具體籌劃方法應(yīng)用等方面展開。

課程大綱

第一節(jié)：土地增值稅清算演練

1、清算單位如何劃分和籌劃？

2、應(yīng)清算項目和可清算項目政策解析及籌劃應(yīng)用

第二節(jié)：土地增值稅收入總額管理

1、土地增值稅清算時收入總額如何確認？視同銷售收入如何處理？代收費如何處理稅收最優(yōu)？

⑴ 案 例：新項目土地成本抵減計稅銷售額的土地增值稅收入確認

2、收入確認問題：訂金、誠意金、違約金、更名費是否應(yīng)計入清算收入？

3、清算時清算收入偏低如何確認？

4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低何種情況可視為有正當(dāng)理由？

5、政府按土地出讓協(xié)議規(guī)定價回購安置房，如何確認銷售收入？

6、面積誤差如何稅務(wù)處理和土地增值稅清算？

⑴ 案 例：面積誤差具體處理

⑵ 案 例：拆遷補償實例解析

7、各種返還收入如何規(guī)劃使土地增值稅稅負最優(yōu)？

8、清算審核稅務(wù)機關(guān)在收入確認方面主要檢查哪些內(nèi)容？如何規(guī)避涉稅風(fēng)險？

第三節(jié)：土地增值稅扣除項目管理

一、土地成本管理

1、土地成本包括哪些內(nèi)容？如何攤銷土地成本？合法有效憑證指的是什么？

⑴ 案 例：土地價款不同攤銷方法案例解析

2、拆遷安置費政策解析及風(fēng)險防范

⑴ 案 例：本地安置和異地安置案例解析

⑵ 案 例：用商品房做返遷房和非商品房做返遷房實例應(yīng)用

3、土地成本涉稅問答：

⑴ 批量土地，分期分批開發(fā)，土地成本如何分攤？

⑵ 地下建筑物成本如何分攤？

⑶ 承接爛尾項目繼續(xù)開發(fā)后銷售，土地價款如何扣除？

⑷ 土地使用稅可否計入土地成本作為扣除項目？

⑸ 取得土地的印花稅可否記入土地成本？

⑹ 以地補路（工程）項目，其修路成本和承擔(dān)工程成本，能否看作是其取得土地成本？

⑺ 釘子戶額外補償費用如何確認扣除？

⑻ 無票的土地成本如何確認？

二、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用包括內(nèi)容及審核重點？如何填表？

1、清算時如何利用層高系數(shù)法計算其建筑成本？

2、紅線外道路、公共設(shè)施配套建設(shè)是否可扣除？

3、如何理解建筑面積、可售面積、自用（出租）面積，成本分攤方法中如何有效把握？不同成本分攤方法如何有效結(jié)合？

⑴ 案 例：無產(chǎn)權(quán)建筑物如何計算土地增值稅

⑵ 案 例：利息扣除選擇實例應(yīng)用

⑶ 案 例：土地出讓金不同返還方式案例解析

⑷ 案 例：精裝房對土地增值稅影響

4、建安成本高于平均造價，如何提供合理的正當(dāng)理由？

5、開發(fā)成本憑證或資料不全清算如何處理？

6、建成后產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有如何確認？

7、分期開發(fā)，公共配套設(shè)施在清算中如何分？

8、紅線外政府要求項目產(chǎn)生的成本費用如何確認扣除？

9、銷售房屋同時贈送如何確認？

10、“以地換房”“以房換地”納稅時間何時確定？計稅依據(jù)如何確定？

11、期間費用和開發(fā)間接費在土地增值稅清算時如何區(qū)分？

12、整體購買未竣工開發(fā)項目如何扣除？

13、土地增值稅清算后尾盤銷售土地增值稅如何申報？

14、清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)和清算后轉(zhuǎn)讓如何處理扣除項目？

15、清算后發(fā)生后續(xù)成本是否可“二次清算”？

第四節(jié)：土地增值稅清算檢查應(yīng)對

1、稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅清算主要檢查哪些方面？

2、案頭審核主要查哪些方面？重點審核哪些關(guān)鍵點？企業(yè)常見問題有哪些？

3、稅務(wù)檢查部門實地觀察、盤點都做哪些程序，如何初步取證？

4、實質(zhì)審核在收入方面重點檢查哪些事項？具體檢查哪些事項？

5、扣除項目方面主要查什么？用什么方法檢查？企業(yè)常見問題有哪些？

6、企業(yè)如何有效應(yīng)對稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅的清算檢查，降低涉稅風(fēng)險點？

第五節(jié)：土地增值稅的反避稅和稅收籌劃

1、土地增值稅反避稅政策解析及風(fēng)險防范？

2、土地增值稅籌劃應(yīng)用：

⑴ 清算主體規(guī)劃、征管方式應(yīng)用、交易模式優(yōu)化、優(yōu)惠政策利用、項目收入分解、開發(fā)成本和分攤方法籌劃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、代建房、合作建房籌劃實務(wù)案例

⑵ 架構(gòu)搭建和組織結(jié)構(gòu)規(guī)劃在土地增值稅籌劃方面的應(yīng)用？

第六節(jié)：土地增值稅清算案例應(yīng)用

1、通過稅務(wù)檢查中真實案例講解稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算檢查中發(fā)現(xiàn)企業(yè)主要涉稅風(fēng)險及企業(yè)有效應(yīng)對策略

第七節(jié)：新土地增值稅法新變化及應(yīng)對方略

1、新土地增值稅法和現(xiàn)行法規(guī)相比，都有哪些新變化？應(yīng)關(guān)注哪些風(fēng)險點？

2、現(xiàn)有待清算項目如何平穩(wěn)向新法過渡

第八節(jié)：老師現(xiàn)場與您答疑互動，學(xué)員問老師答，疑難問題不帶回家。

于老師

注冊稅務(wù)師、注冊會計師，是實戰(zhàn)型房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)講師代表、資深房地產(chǎn)財稅顧問。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過十五年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國各省多次講授：房地產(chǎn)企業(yè)全盤財稅管控核算再造、房地產(chǎn)業(yè)三大清算項目及增值稅管控應(yīng)對、房地產(chǎn)業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、企業(yè)成本核算、測算管控、“營改增”全方位應(yīng)對和轉(zhuǎn)型的組織架構(gòu)搭建、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制漏洞識別和財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對等實踐方面非常強的財稅實務(wù)課，培養(yǎng)了很多財務(wù)總監(jiān)。深得企業(yè)認可。近年來，為多家大型企業(yè)集團作財稅內(nèi)訓(xùn)。講課以基層財稅實務(wù)應(yīng)用見長，講解精辟透徹，脈絡(luò)清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結(jié)，將一個個復(fù)雜的財稅知識點結(jié)合行業(yè)實務(wù)特點分析得簡單易懂。善于結(jié)合行業(yè)運營實際，充分利用現(xiàn)行有效財稅新政解決財稅疑難問題的能力強。

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