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課程介紹

目前，房地產企業并購重組如火如荼，但是，在并購重組擴張中如果瘋狂拿地、瘋狂并購又遇到房地產銷售低迷期，房地產企業一般會采取什么策略提升凈資產與凈利潤，這種提升手段會帶來什么樣的稅務風險？

房地產企業發債過程中，產生的利息支出，可以用哪些方法對沖增加收入？這種增加收入的方法會帶來什么樣的稅務風險？

房地產企業信托目前有什么最新的規定？明股實債到底能不能稅前扣除？

在與一些資金方交談的過程中，資金方往往是開口就是讓你先成立一個SPV公司，為什么要成立一個SPV公司？SPV在境外設置與境內設置的稅務風險在哪里？

房地產企業在并購重組過程中，如何把各種資本運作手段運用得收放自如、隨心所欲？“三舊”改造應該如何做稅務方案？

本次課程將一一解開你心中的各種疑慮。

課程對象

1.房地產公司中高層管理人員（董事長、總經理、項目總、營銷總監、總工程師、部門負責人）；

2.房地產公司運營管理中心、財務中心、成本管理人員（成本部、造價部、合同部）及各職能部門中高層管理人員等；

3. 總會計師、財務總監、投資總監、資金經理、財務部會計師及營銷部、客服部主管/經理；

課程收益

1.了解銷售回款的前提及促進客戶回款的方法；

2.學習并掌握回款的保障是建立牽引及對內對外的約束機制；

3.如何換位思考，了解營銷與財務在銷售回款中存在的痛點；

4.學習銷售回款的創新放款形式；

5.學習并掌握預售監管資金核撥的方法及創新形式；

課程大綱

第一天:房地產企業并購重組稅收實務

一. 房地產企業重組企業所得稅

1.合并

1）合并主導方及重組日

2）重組各方涉及的稅務狀況及財務狀況變化

3）稅收優惠承繼

4）合并的方式:（1）母公司合并全資子公司 （2）母公司合并非全資子公司

（3）子公司合并子公司（4）全資子公司合并母公司（5）非關聯公司之間合并

5）問題:企業合并中小股東企業所得稅如何處理？

2.分立

1)股權支付及虧損彌補

2)重組交易的實質結果

3.投資

4.劃轉

1）100%直接控制的母子公司之間

2）受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之間

3）劃入方企業取得的被劃轉資產，應按其原賬面凈值計算折舊扣除。

二．房企重組增值稅

1.一并轉讓

1）合并、分立、出售、置換等方式

2）涉及的不動產、土地使用權轉讓行為

2.留抵稅額

3.在建工程轉讓

4.無產權地下車位轉讓

5.不動產對外投資:包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產。

6.劃轉:土地受讓人變更為項目公司

思考問題：

1）企業分立，原企業注銷，原企業留抵的進項稅能否轉入新分立的企業繼續抵扣？

2）企業分立，原企業不注銷，原企業留抵的進項稅能否轉入新分立的企業繼續抵扣？

3）企業合并、分立是否需要開具增值稅發票？

4）房地產企業未開發項目的土地成本如何在新的項目公司抵減增值稅？

三．房企重組土地增值稅

1.政策適用（以投資為例）

2.投資主體不變

3.股權轉讓的土地增值稅

4.在建工程整體轉讓的土地增值稅

環節一：轉讓方在處置未竣工項目環節；

環節二：購買方后續開發未竣工項目再轉讓環節；

1）購買方對未竣工項目進行了完全的拆除

2）購買方對未竣工項目進行了重新規劃設計等實質性改動

3）購買方在未竣工項目的基礎上進行開發

5.重組后再轉讓的土地增值稅處理

6.合并分立

7.劃轉

四. 房企重組契稅

1.整體改制

2.公司合并

3.公司分立

4.劃轉：同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉；

5.投資：母公司以土地、房屋權屬向其全資子公司增資，視同劃轉；

五. 房企重組印花稅

1.政策適用

2.資金賬簿的印花稅

3.合并分立的印花稅

4.產權轉移書據的印花稅

六. 房企重組個人所得稅

1.按股權轉讓征稅

2.按先收回再投資兩個環節征稅

3.《關于個人非貨幣性資產投資有關個人所得稅政策的通知》

第二天:市場下行期房企回款保衛戰

一.近期政策對房地產行業的影響

房地產融資政策最新政策研判

二.房地產行業面臨的資金問題

1. 資金對房地產行業的重要性（分業態闡述）

2. 房地產公司主要資金來源及面臨的問題

3. 房地產銷售市場疲軟，按揭回款雪上加霜

三.房地產如何解決資金問題（開源）

1. 拓寬籌資渠道，緩解資金困難

2. 加強銷售回款，持續輸入現金流

3. 打好基礎功，對接資本市場

四.促進客戶回款的方法

1.銷售回款的前提:有質量的銷售服務

2.案例分析:銷售與回款的取舍

3.案例思考:銷售回款的意義

4.銷售回款的基石:解決客戶按揭痛點

五.銷售回款保障的建立

1.回款體系建立:牽引及約束機制

2.營銷與財務在銷售回款中存在的痛點

3.如何換位思考，在合作中解決雙方痛點

4.案例分析-應收賬款構成分析及解決思路

六.銷售回款的創新放款形式及案例分析

1.置合貸款的創新形式

2.大型商業物業回款策略

3.車位貸款的創新形式

4.精細化管理提高回款效率

七.銀企合作的建立與管理

1.案例分析-按揭合作協議要點

2.戰略合作關系建立

3.銀行工作效率管控

4.按揭放款規模爭取

八.預售監管資金核撥的方法及創新形式

1.預售監管資金核撥概述

2.預售監管資金核撥創新措施及案例分享

3.預售監管資金核撥工作思路及方法

九.房地產如何從管理要效益（節流）

1. 規范內部管理，形成良好機制

2. 樹立全員資金意識，發揮銷售主觀能動性

3. 房地產企業轉型初步探討

王老師

王老師：

特級注冊稅務師(首批) ,注冊造價師，資產評估師。 湖北省稅務局稅務行政復議委員會專家委員，畢業于中南財經政法大學，多年致力于為房地產企業提供深度稅務咨詢服務，為漢陽市政集團、武漢城投、當代集團等多家地產企業、上市公司、國有企業提供過深度財稅操盤服務。

張老師：

注冊會計師，注冊稅務師，中南財經政法大學碩士，現任某大型房地產集團公司財務總監。

深耕房地產行業十余年，熟悉資本市場，曾主導三家所任職企業成功上市，幫助兩家公司主體信用評級達到AA，對資金籌措有豐富的實戰經驗，為公司融資超過150億。

參與多個不同業態房地產項目的決策與實施，涵蓋項目的投資決策、開發建設、銷售回款、開業運營、物業自持、稅務清算等全生命周期環節。

蔡老師：

西南政法大學法學學士。十余年房地產資金管理經驗，擅長房地產開發全周期全鏈條資金管理、銷售回款管理、預售監管資金核撥、外部融資及法務風險防范。

現任TOP房地產企業集團財務融資總監，全面負責集團公司銷售回款、資金核撥及法務訴訟工作。

曾任美的置業財務融資總監，全面負責銷售回款、融資管理及資金運營工作;

曾任佳兆業城市公司融資總監，主要負責公司銷售回款及融資管理工作;

先后服務于多家知名房企，有著豐富的資金管理經驗及廣泛的業務基礎，常年在集團各項銷售回款、融資管理及資金運營方面排名前三。年度按揭回款及外部融資金額近百億，業績突出，多次獲得優秀員工、回款標兵、服務之星等殊榮。

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