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課程介紹

房地產企業如何實現自查？

2018年國家稅務總局全國稅務稽查視頻工作會議布置了哪些房地產企業稽查重點？

國家稅務總局王軍局長批示：“雙隨機、一公開”監管，黑名單制度、聯合懲戒制度、如何應對？

2018年全國稅務稽查，無論檢查手段，還是打擊力度，前所未有，違法偷稅與合理規劃，怎么選擇？面對稽查，我們要未雨綢繆。

課程大綱:

第一節：房地產行業涉稅“重點問題”分析

一．房地產行業收入常見涉稅“重點問題”

1．營業稅、增值稅收入涉稅“重點問題”

2．企業所得稅收入涉稅“重點問題”

3．土地增值稅收入涉稅“重點問題”

二．房地產行業成本費用涉稅“重點問題”

1．企業所得稅成本費用涉稅“重點問題”

⑴虛增開發成本

⑵混淆開發成本

⑶成本計算錯誤

2．土地增值稅成本費用涉稅“重點問題”

三．個人所得稅涉稅“重點問題”

1．自然人股東股權轉讓個人所得稅涉稅問題

2．自然人股東股息、紅利、利息個人所得稅涉稅問題

3．企業高管工資薪金、勞務報酬個人所得稅涉稅問題

4．企業實施有獎銷售個人所得稅涉稅問題

四．房產稅、土地使用稅、契稅涉稅“重點問題”

1．企業自用、出租開發產品房產稅涉稅計算繳納問題

2．企業開發用地土地使用稅涉稅納稅義務起始、終止及稅款計算問題

3．以不同形式取得的開發用地的契稅納稅義務起始及計稅依據問題

第二節：會計資料自身的“重大隱患”排查

一．稅務稽查的指導思想和一般思路

1．稅務稽查部門檢查的“重點”是什么？

2．稅務稽查部門檢查的“焦點”是什么？

3．稅務稽查部門檢查的“政策依據”有哪些？

4．稅務稽查部門檢查時一般從哪里入手，稅務檢查工作思路與會計核算工作思路有什么不同。

二．企業日常的會計報表會存在哪些潛在隱患？

1．《資產負債表》是如何把企業的財務狀況暴露出去的？

2．《損益表》是如何將企業的財務成果暴露出去的？

3．《資產負債表》與《損益表》的數據失調會給企業帶來哪些不可估量的損失？

4．如何讓企業老板和相關人員看懂《資產負債表》、《損益表》，更好回避涉稅風險？

三．企業日常的的賬簿資料會存在哪些潛在隱患？

1．企業的賬簿資料是怎樣把自己的信息暴露出去的？

2．企業的賬簿資料及相關賬戶是如何將自己的“收入信息”暴露出去的？

⑴收入檢查的目標

⑵收入檢查的注意事項（五個區別）

⑶收入檢查關注賬戶

3．企業的賬簿資料及相關賬戶是如何將自己的“成本費用信息”暴露出去的？

⑴成本費用檢查的目標

⑵成本費用檢查的注意事項

①正確劃分企業的“支出”和“費用”

②企業支出費用化流程（二付七轉）

③稅法與財務會計制度的差異

⑶成本費用檢查關注的賬戶

4．企業賬簿中的哪些賬務現象會引起稅務人員的格外關注：

⑴奇異的數字現象

⑵奇異的時間現象

⑶奇異的地點現象

⑷奇異賬戶對應關系現象

⑸奇異的業務往來關系現象

5．為了防止財務信息大量外露企業一般會采取哪些刻意的會計處理方式：

⑴明修棧道，暗度陳倉

⑵魚目混珠，以假亂真

⑶以大忽小，以小忽大

⑷帳里明沖，帳外暗扣

⑸輾轉騰挪，移花接木

四．企業的會計憑證會存在哪些潛在隱患？

1．記賬憑證的作用是什么，它是怎樣將企業的信息泄露出去的？

2．原始憑證的作用是什么，它是怎樣將企業的信息泄露出去的？

3．巧妙合理的編制會計憑證的必要性

第三節：房地產行業偷稅“經典案例”警示

一．某公司利用“往來帳戶”、“賬外賬”和“多方入賬”隱瞞預收款、按揭款、合作開發收入偷稅案

二．某公司利用“真假兩套賬”隱瞞商業門店、地下車位銷售事實偷稅案

三．某公司利用關聯關系虛構、虛增工程量，高套定額虛增取費標虛增沙墊層工程、工程樁基、道路、內墻、門窗等成本偷稅案

四．某公司利用投資、增資、投資變更、股權轉讓，轉嫁列支其他單位費用等手段虛增土地成本、綠化成本、人工成本、租賃成本偷稅案。

五．某公司利用虛假評估增值、開具虛假建筑業發票虛增土地成本、建筑安裝成本成本偷稅案

六．某公司利用兩套賬、不入賬、假劃撥、 假按揭、掛往來、虛開發票、虛構業務、白條入賬、不按規定結轉成本、稅前列支應由股東負擔的支出等多種手段綜合實施偷稅案。

楊老師

資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務稽查實戰工作經驗。

同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環從事房地產稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經驗。

授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現場解決學員提出的涉及到房地產行業的所有的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；

授課特點：準確、透徹、簡捷、實用； 授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默。

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