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專題背景

隨著疫情過后房地產市場形勢回暖，稅務機關對土地增值稅征收、管理工作越發嚴格，土增稅清算管理工作力度也在繼續加大，土地增值稅的法制化程度越來越高。特別是，隨著“金稅四期”的上線，讓企業管理中的隨意性降低，稅收籌劃空間變得更小。此課程就是在這樣一個背景下開設的。這是一堂“全國最權威、性價比最高”的土地增值稅課程。

培訓對象

房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊

會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。人等全員共同出席！

專題收益

課程全部采用真實的案例、真實的情景再現、真實的處理結果。案例都來源于全國各地土地增值稅清算實踐。重點體現“稅種特點”、“問題導向”，把現階段國家有關土地增值稅政策，特別是江蘇省土地增值稅政策揉到每一個實際案例當中去，進行全面、細致、系統的分析與講解。“內容全面、重點突出、結構完整、實用性強”。具有極強的“實操性”和“示范作用”，實在、實惠。

該課程尤其適合于會計基礎較好、稅收政策水平較高的企業老板、財務總監、會計主管、主管會計培訓學習。通過本次培訓一定能夠獲得一個不一樣的感受和體驗。對土地增值稅清算工作的理解和把握一定能上一個新臺階。

主講大綱

一、清算前期土地增值稅管理

1．如何判定哪些單位哪些業務是否應該征收土地增值稅

【案例分析1】銷售未取得土地使用權的房屋是否應征收土地增值稅

【案例分析2】委托代建房屋是否需要繳納土增稅，委托代建業須滿足哪些條件？

2．土地增值稅預交環節應注意哪些具體問題

3．土地增值稅核定征收必須滿足哪些先決條件

4．哪些項目可以享受土地增值稅稅收優惠政策

5．以“股權轉讓”形式轉移土地使用權稅收政策如何把控

6．以房地產“投資、聯營、合作建房或者企業兼并”稅收政策如何把控

【案例分析3】投資入股土地的入賬價值怎樣計算，以什么為原始憑證，如果是先接

受土地投資入股，再以股權轉讓形式取得對方的股權，股權溢價能否作為土地成本

扣除

7．開發建設保障性住房是否可以享受稅收優惠事

二、土地增值稅清算條件與清算單位審核

1．土地增值稅清算基本條件

【案例分析4】在確認開發項目是否達到清算條件時，對國稅發[2006]187號、國稅

發[2009]91號文件中的“竣工驗收”“銷售達到85%”、“取得銷（預）售許可證滿

三年”應該如何理解？

2．土地增值稅“清算單位”

【案例分析5】國稅發[2006]187號文件第一條規定：“土地增值稅以國家有關部門

審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位

清算”。其中的“國家有關部門審批的房地產開發項目”和“分期項目”應該如何

理解。

【案例分析6】清算時，同一項目中、或者同一棟建筑中，含有不同類型房屋的，應

將開發產品分為幾類清算，銷售房屋時，贈送開發產品的應如何計算土地增值稅

【案例分析7】“分期開發分期清算”與“分期開發統一清算”哪個更為有利，在現

行政策下“清算單位”是否可以調整

【案例分析8】清算時，對“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待

三、土地增值稅清算收入審核

1．土地增值稅清算一般性收入的確認原則

2．營改增后新老項目清算收入確認有什么不同

3．確認清算收入時代收款項應如何處理

4．企業發生哪些業務應視同銷售業務處理

【案例分析9】土地成本分攤分攤與籌劃變通

【案例分析10】營改增以后在實際工作中，視同銷售行為處置實務

5．土地增值稅清算時以什么為依據確認清算收入

6．清算時對企業取得的“違約金、更名費”應如何處置

7．清算時確認“清算收入是否偏低”衡量標準是什么

【案例分析11】政府按照土地出讓協議規定的價格安置回遷戶、回購安置房的，應

按照什么價格確認銷售不動產收入？

8．清算收入的審核的方法和審核內容

⑴ 收入審核的方法

⑵ 收入審核的內容

四、土地增值稅清算扣除項目審核

1．清算時可以扣除的項目

2．“取得土地使用權支出”

⑴ 一次性取得土地分期開發土地成本應如何分攤

⑵ 同一項目不同類型房地產土地成本如何分攤

⑶ 同一棟樓不同類型房地產土地成本如何分攤

⑷ 地下設施是否應該分攤土地成本

【案例分析12】清算時地產企業“支付給國土資源局”的土地違約金、滯納金是否

可以計入開發成本扣除

【案例分析13】清算時地方政府、財政部門以各種名義給予房地產開發公司的返還

款在計算土地增值稅時應如何處理

【案例分析14】未按規定實際支付土地價款，或者支付價款時未按照規定取得合法

憑據的土地，清算時是否允許扣除

【案例分析15】經國土局批準同意，拿地時用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂

土地出讓金。這部分土地出讓金沒有土地出讓金票據，能否扣除？

【案例分析16】母公司購地，子公司開發，清算時土地成本是否允許扣除

【案例分析17】改制企業按照改制文件取得土地使用權清算時土地成本如何扣除

【案例分析18】“差額計算銷項稅額”后會計上應如何處置，是否影響土地成本扣除

3．開發土地和新建房屋及配套設施的成本

⑴ 土地征用及拆遷補償

【案例分析19】房地產企業支付拆遷補償費應取得什么票據，企業支付的過渡費、

周轉房支出應如何處置

【案例分析20】開發企業代政府拆遷，拆遷協議應如何簽訂，企業能否直接發生拆

遷補償費，替政府支付拆遷補償費應取得什么票據，一旦按照政府評估價發生“增

量補償費”如何處置

【案例分析21】開發項目涉及“拆遷安置”的開發成本的計價方式應如何確認

⑵ 前期工程費

基本政策規定及內容審核

⑶ 建筑安裝工程費

【案例分析22】單棟建筑物含有不同類型房屋的清算時其建筑成本應該如何計算分

攤

【案例分析23】開發銷售“精裝房”的裝修費是否可以作為成本扣除，分別簽訂“軟

裝交付”與“硬裝交付”合同是否會對清算造成影響？

【案例分析24】清算時土建以外的哪些“獨立工程”最容易受到關注，重點關注哪

些方面。

【案例分析25】清算時對于一些“專屬工程成本”是否可以根據需要進行適當調整

【案例分析26】綠化硬化工程、院墻圍欄工程是否可以比照以上專屬設施成本進行

處理

【案例分析27】地下樁基及地下基礎設施是否獨立計算建筑成本

【案例分析28】建安費發票金額不足、配套費沒有按時發生如何處理

⑷ 基礎設施費

⑸ 公共配套設施費

【案例分析29】向相關部門或業主“移交配套設施”須取得哪些證據相關成本才能

扣除

【案例分析30】銷售出租公共配套設施是否應征收土地增值稅

【案例分析31】開發公司“在小區外部為政府建設公益性設施發生的費用”是否允

許扣除，對該部分設施取得的進項稅土地增值稅清算時如何處置

【案例分析32】規劃外發生的項目內建設支出是否允許扣除

⑹ 開發間接費用

【案例分析33】計算土地增值稅時“營銷設施建造費”是否允許計入開發成本扣除

【案例分析34】不能明確劃分所屬項目的共同費用、開發間接費如何計算扣除

【案例分析35】前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證

或資料不符合清算要求或不實的應該如何處置

4．開發土地和新建房及配套設施費用

【案例分析36】清算時為什么必須區分開發間接費和開發費用？

【案例分析37】清算時開發費用為什么不據實扣除

【案例分析38】《土地增值稅實施條例細則》第七條當中的“金融機構”應怎樣理解，

關于借款費用的扣除應如何把握

【案例分析39】委托其他單位向銀行借款、接受其他單位委托銀行借款、直接向非

金融機構借款、集團內部“統借統還”貸款利息是否允許局勢扣除

【案例分析40】企業的下列費用支出屬于開發間接費還是開發費用

5．與轉讓房地產有關的稅金

【案例分析41】營改增以后清算時與轉讓房地產有關的稅金應該如何計算扣除

6．其他扣除項目（加計扣除）審核

⑴ 銷售哪些產品不可以享受加計扣除

⑵ 購買在建項目開發銷售如何計算加計扣除

⑶ 哪些支出不能作為加計扣除的基數

7．扣除項目審核的方法和審核內容

⑴ 成本檢查的方法：

⑵ 成本檢查的內容：

五、土地增值稅清算綜合案例分析

1．土地增值稅清算時應納稅款計算

【案例分析42】土地增值稅清算綜合案例

2．土地增值稅清算后應納稅款計算

【案例分析43】清算后銷售尾盤，再收取房款、發生成本費用支出，需要補退稅款

的如何計算。

楊老師

我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作35年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有十分深厚的稅收理論功底和豐富的稅務稽查工作經驗，為實戰型“稅務稽查專家”。職場經歷：在全國各地的稅務講壇耕耘了16年，足跡遍布全國30個省市自治區，累計撰寫各類講義40余篇約三百萬余字，授課時長約一萬課時，培訓學員將超十萬人次。同時，楊老師還多次受邀為全國各地數十家房企做過納稅籌劃，是全國為數不多的建安、房地產行業“納稅籌劃名師”。近年來楊老師親自參與清算的項目100多個，有著十分豐富的清算經驗。工作范圍：教學培訓、稅務咨詢、清算匯算、稽查應對、納稅籌劃；授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現場解決學員提出的各類房地產、建筑業的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默。職業信仰：教師是站在學員的肩膀上長大的！

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