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課程背景：

土地在房地產(chǎn)業(yè)中居于基礎(chǔ)性的地位，是一切房地產(chǎn)活動(dòng)，包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)治理、營(yíng)銷等的先導(dǎo)性資源，土地本身的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性對(duì)所有與其相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體的利益都會(huì)產(chǎn)生直接的阻礙。

受國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)低迷的影響，眾多傳統(tǒng)地產(chǎn)公司紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)區(qū)域開發(fā)、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)領(lǐng)域。但是大部分企業(yè)目前對(duì)于土地開發(fā)的認(rèn)識(shí)程度不足，對(duì)于一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)與地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合的理論、模式、方法、工具、測(cè)算、模型都處于模糊狀態(tài)。鑒于一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)周期長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，企業(yè)急需建立符合此類開發(fā)邏輯的管理體系。

我國(guó)的土地所有制、土地政策情況特殊，土地市場(chǎng)變幻莫測(cè)。因土地選址、政策判斷失誤導(dǎo)致失敗的案例屢見(jiàn)不鮮。由此可見(jiàn)，當(dāng)今土地開發(fā)、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)缺少成熟模式、專精人才、實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，更缺少求本務(wù)實(shí)的研究探索精神。作為一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)商，必須熟悉土地開發(fā)特性，做到胸有成竹。

本課程立足當(dāng)下，放眼未來(lái)。通過(guò)八大篇章，以戰(zhàn)略的高度、實(shí)戰(zhàn)的角度、多元的維度，運(yùn)用深入淺出的理論，系統(tǒng)剖析一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)與地產(chǎn)開發(fā)精要。引導(dǎo)幫助土地開發(fā)者以更廣開闊 的視野、更靈活的思路、更復(fù)合的能力，投身于土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)，打造更多行業(yè)標(biāo)桿產(chǎn)品，助力中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

課程收益：

1、“產(chǎn)城分離“到”產(chǎn)城融合“政策模式下全球知名項(xiàng)目剖析

2、區(qū)域土地開發(fā)原理與國(guó)土空間規(guī)劃及標(biāo)桿案例分析;

3、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)操核心環(huán)節(jié)、模式、風(fēng)險(xiǎn)與流程案例分析

4、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)成本構(gòu)成、資金運(yùn)作與融資模式;

5、產(chǎn)業(yè)新城/園區(qū)與工業(yè)用地項(xiàng)目操盤模式分析

6、城市更新類項(xiàng)目全流程拆解與案例分析

7、萬(wàn)科等標(biāo)桿房企及知名產(chǎn)城項(xiàng)目經(jīng)典案例全程分析

課程對(duì)象：

房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設(shè)計(jì)副總、營(yíng)銷副總; 前期/拓展部門負(fù)責(zé)人、投資部門負(fù)責(zé)人、策劃部門負(fù)責(zé)人、設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)人、營(yíng)銷部門負(fù)責(zé)人以及前期、拓展、投資、策劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等部門管理者。

課程大綱：

第一天 上午

一、從“產(chǎn)城分離“到”產(chǎn)城融合“

1、城市化、城鎮(zhèn)化與區(qū)域開發(fā)

從《雅典憲章》到《馬丘比丘憲章》，產(chǎn)城融合的基因沿革

具有中國(guó)特色的產(chǎn)城融合發(fā)展模式

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展瓶頸

產(chǎn)城融合——產(chǎn)業(yè)共生體

2、產(chǎn)城融合、城鎮(zhèn)化政策解析

3、 世界知名產(chǎn)城項(xiàng)目案例分析

日本的經(jīng)驗(yàn)

美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)

德國(guó)、英國(guó)的經(jīng)驗(yàn)

二、區(qū)域開發(fā)與土地開發(fā)

1、區(qū)域開發(fā)概念及特點(diǎn)

2、區(qū)域開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的差別、關(guān)系

3、區(qū)域開發(fā)與土地價(jià)值

三、土地開發(fā)基本原理

1、城市規(guī)劃的基本概念

2、土地規(guī)劃與開發(fā)流程

3、國(guó)土空間規(guī)劃

第一天 下午

四、土地一級(jí)開發(fā)與流程管理

1、 土地全生命周期；

2、 土地開發(fā)的幾個(gè)環(huán)節(jié)

城市進(jìn)入性

區(qū)域開發(fā)商業(yè)模式設(shè)計(jì)

定位與規(guī)劃

區(qū)域運(yùn)作策略與土地營(yíng)銷

區(qū)域增值

3、土地一級(jí)開發(fā)模式分析

全程運(yùn)營(yíng)模式

主導(dǎo)整合模式

4、土地一級(jí)開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)要素

成本控制風(fēng)險(xiǎn)：收益路徑不清晰、成本控制不可控、政府誠(chéng)信不可靠、市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)不可行）

資金投入成本風(fēng)險(xiǎn)：拆遷成本的不可控；政府成本的不可控（管理成本的不可控）；關(guān)鍵設(shè)施的假設(shè)成本不可控；開發(fā)周期的不可控。

規(guī)劃實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：商業(yè)不可實(shí)現(xiàn)、產(chǎn)業(yè)不可實(shí)現(xiàn)、公共設(shè)施不可實(shí)現(xiàn)、規(guī)劃導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)不可實(shí)現(xiàn)。

政策導(dǎo)向與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；

土地開發(fā)中的拆遷難題（拆賠比、安置、賠付方式及土地置換）；拆遷的成本、變化；拆遷風(fēng)險(xiǎn)及控制。

增值收益分成實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

土地財(cái)務(wù)管理制度帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

規(guī)避一級(jí)開發(fā)收益風(fēng)險(xiǎn)的模式探索

五、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式分析

1、模式簡(jiǎn)介及優(yōu)勢(shì)分析

緩解政府資金壓力，提升片區(qū)開發(fā)效率

一二級(jí)相互促進(jìn)，增加企業(yè)盈利空間

2、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)投資分析

投資測(cè)算定義及組成

開發(fā)收益測(cè)算模型

開發(fā)成本測(cè)算實(shí)戰(zhàn)案例分析

3、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)策略建議

起步區(qū)域：二級(jí)反哺一級(jí)模式（案例分析）

發(fā)展區(qū)域：一二級(jí)互利模式（案例分析）

成熟區(qū)域：專享一級(jí)收益模式（案例分析）

第二天 上午

六、產(chǎn)業(yè)新城/園區(qū)項(xiàng)目操盤模式分析

1、產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目勾地的底層邏輯

2、如何爭(zhēng)取新增指標(biāo)，落實(shí)開發(fā)利益

3、如何修改規(guī)劃及風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)，解決難點(diǎn)問(wèn)題

4、如何解決拿地過(guò)程中遇到的土地風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

5、一級(jí)開發(fā)控制二級(jí)土地的措施

6、二級(jí)開發(fā)與公共設(shè)施開發(fā)的互動(dòng)性分析

七、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型項(xiàng)目操盤模式分析

1、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型類型

2、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的政策引導(dǎo)

3、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的技術(shù)支撐

4、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的市場(chǎng)需求

5、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)是工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的前置條件

6、土地全生命周期管理是產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型的原則指引

7、控制性詳細(xì)規(guī)劃是產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型的實(shí)施基礎(chǔ)

8、產(chǎn)品設(shè)計(jì)是產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型的市場(chǎng)化驗(yàn)證

第二天 下午

八、城市更新類項(xiàng)目操盤模式分析

1、城市更新與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的模式差異

?前期投資工作重點(diǎn)

?制定拆賠方案

2、城市更新項(xiàng)目操盤要點(diǎn)

?城市更新項(xiàng)目的價(jià)值評(píng)估

?經(jīng)濟(jì)測(cè)算及評(píng)價(jià)

3、不同開發(fā)視角的價(jià)值體系：城市更新的7中盈利模式

4、開發(fā)企業(yè)介入機(jī)會(huì)與土地獲取條件

5、城市更新項(xiàng)目開發(fā)階段解析：規(guī)劃時(shí)間和審批程序內(nèi)容把握，讓開發(fā)者精準(zhǔn)對(duì)接報(bào)批報(bào)建部門

6、開發(fā)指標(biāo)的博弈：“高處不勝寒”——容積率的困境

7、設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值：誰(shuí)是真正的業(yè)主？

8、公共利益與商業(yè)價(jià)值平衡：城市公共空間功能守恒

總結(jié) 討論 問(wèn)答

孟老師

講師簡(jiǎn)介：

孟波老師

產(chǎn)業(yè)園區(qū)實(shí)操專家

西安建筑科技大學(xué)城市規(guī)劃本科畢業(yè)

國(guó)家注冊(cè)城市規(guī)劃師、城市規(guī)劃主任工程師

15年產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文旅小鎮(zhèn)、城市更新等多家標(biāo)桿項(xiàng)目實(shí)操經(jīng)歷

現(xiàn)任某知名國(guó)企集團(tuán)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃投資總監(jiān)

曾任職萬(wàn)科集團(tuán)、上海臨港集團(tuán)、華東建筑設(shè)計(jì)研究院等行業(yè)標(biāo)桿甲乙方單位

近300平方公里的開發(fā)經(jīng)歷使孟老師在產(chǎn)業(yè)開發(fā)領(lǐng)域有很深的個(gè)人心得與豐富的獨(dú)到見(jiàn)解

操盤部分項(xiàng)目：

上海臨港藍(lán)灣小鎮(zhèn)整體開發(fā)、上海金山通用航空產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)算法云腦(昆山)產(chǎn)業(yè)園、鹽城市高新區(qū)產(chǎn)城融合示范區(qū)、湖北省大悟縣體育文旅小鎮(zhèn)、武漢光谷科技新城、武漢泛金融港金融集聚區(qū)、西寧衛(wèi)城空間發(fā)展行動(dòng)綱領(lǐng)、銀川閱海灣中央商務(wù)區(qū)、武漢長(zhǎng)豐RBD 、鹽城市三灣人家、哈爾濱三家灣新城、武漢東湖高新區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、上海長(zhǎng)興島馬家港、上海醫(yī)藥集團(tuán)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、甘肅省河西堡鎮(zhèn)文化休憩園廣場(chǎng)、西安城市中軸線未央路城市設(shè)計(jì)等

獲獎(jiǎng)清況：

《鹽城市三灣人家新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃》獲2013年第四屆上海市建筑學(xué)會(huì)優(yōu)秀獎(jiǎng)

《武漢泛金融港區(qū)域城市設(shè)計(jì)》獲2011年第三屆上海市建筑學(xué)會(huì)優(yōu)秀獎(jiǎng)

《武漢東湖高新區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園概念規(guī)劃》獲2009年第二屆上海市建筑學(xué)會(huì)優(yōu)秀獎(jiǎng)

發(fā)表的論文著作：

1、《基于文化傳承分析的西寧衛(wèi)城空間發(fā)展規(guī)劃》《規(guī)劃師》2014年第11期

2、《新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)精細(xì)化設(shè)計(jì)--以蘇北地區(qū)村莊規(guī)劃為例》《規(guī)劃師》2014年第3期

3、《面向可操作性的城市設(shè)計(jì)控制體系——武漢泛金融港城市設(shè)計(jì)技術(shù)創(chuàng)新與實(shí)踐》發(fā)表于《規(guī)劃師》2012增刊

4、《武漢東湖生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園概念性總體規(guī)劃》發(fā)表于《建筑知識(shí)》2010年第8期

主講課程：

《城市更新進(jìn)程下的工業(yè)用地存量轉(zhuǎn)型》

《產(chǎn)業(yè)園區(qū)走向產(chǎn)城融合轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)戰(zhàn)案例解析》

《產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略解碼之產(chǎn)業(yè)定位研究分析》

《戰(zhàn)略解碼產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之開發(fā)運(yùn)營(yíng)》

《管理紅利時(shí)代土地開發(fā)與土地管理》

《土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式與產(chǎn)業(yè)新城及城市更新類項(xiàng)目操盤模式剖析》

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