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課程大綱

一、產業園區項目開發基本知識

【思考】：如何通過產業園區策劃避免園區的“同質化”？

【思考】產業園區開發如何在成熟的計劃運營管理基礎上，結合特質走出管理困境？

1．產業園區的主要工作

2．園區建設的特點——1.產品類型；2影響因素：產業規劃、產業定位、工藝要求、人流物流信息流

3．園區建設成功的基本要素分析

4．園區建設的常見誤區

【案例】中聯智慧產業城項目的工藝對開發的影響

二、園區策劃的意義——完成一個好的策劃方案，相當于項目成功了一半。

孫子曰：“夫未戰而廟算勝者，得算多也，未戰而廟算不勝者，得算少也。多算勝，少算不勝，而況于無算乎！”

（一）做好園區策劃，至少有五個關鍵作用：

1、作為向政府爭取政策支持與立項的匯報材料；

2、明確項目規劃設計的指導思想；

3、項目操盤的行動綱領；

4、對外合作與融資的展示藍本；

5、產業招商的推介材料。

【案例】：2016年，蕪湖頂峰教育集團聘請浙大網新睿研為戰略顧問，為蕪湖“殷港藝創小鎮”項目進行總體策劃。在后續的執行中，頂峰教育集團嚴格按照策劃方案的時序與要求穩步推進，小鎮逐步邁向繁榮，2020年，小鎮被國家發改委列為促進創業帶動就業方面的精品特色小鎮典型經驗并在全國范圍推廣。

【案例】：西寧開發區策劃定位問題造成發展舉步維艱

【案例】：蘇州工業園區科教創新區發展生物醫藥產業的經驗介紹

（二）、園區策劃制定要點

站在開發運營的角度，要做好園區策劃，我們必須思考以下幾個問題：

1、項目商業模式

項目最基本的商業邏輯是什么？利潤空間在哪里？產業、商業、住宅如何配比？產業指標如何完成？

2、宏觀產業趨勢

宏觀經濟如何？未來幾年產業風口在哪里？園區如何順勢而為，在產業演變中扮演什么樣的重要角色？

3、城市發展機遇

從區域發展格局來看，城市發展動力在哪里？產業基礎和增量在哪里？城市各區域的特色和潛力如何？

4、自身發展條件

開發商實力、品牌如何？產業資源如何？團隊的經驗理念、項目運作能力、運營管理水平是否達標？

5、政府產業需求

政府的產業需求、主要領導的關注點、產業指標、關鍵項目策劃等。

6、項目基本輪廓

項目選址、開發體量、投資規模、產品類型、政策需求、推進策略，以及如何提升園區價值、實現高效運營等。

【案例】：蘇州工業園區創意產業園的規劃考量

【案例】：蘇州工業園區納米技術的“無中生有”

【案例】：自然資源稟賦與如何突破自身發展條件——重慶發展筆記本產業的案例剖析

（三）、園區策劃推進策略

項目策劃包括以下七個方面內容：

1、背景分析

背景分析是項目策劃的前提。背景分析重點闡述三個點：

1）是分析當前城市發展階段需要什么?

2）是展示自身有什么產業資源?

3）是講明為什么選擇這里?

【案例】：如何進行區域研究框架

【案例】：蘇州工業園區發展半導體產業的案例剖析

2、園區定位

園區定位包括戰略定位、功能定位等。

【案例】：如何進行園區定位研究？

3、產業策劃

產業策劃→選擇產業（“三步分析法”）

【案例】:如何建立產業篩選模型

【案例】：蘇州工業園區生物醫藥產業園發展單抗藥的經驗分享

4、發展目標——核心指標包括企業、人才、產值、稅收等。

【案例】：畝產論英雄與產業發展階段、產業方向等的關系。盲目提高“畝均”的教訓

5、功能分區——園區空間配置和發展理念的重要體現。

【案例】：蘇州工業園區創意產業園的模塊化組合

【案例】：蘇州工業園區人工智能產業園的“得房率”

6、效果圖設計呈現

【案例】：如何體現規劃的經濟性

【案例】：經濟適用與產品線的確定，蘇州工業園區生物醫藥產業園的產品介紹

7、開發策劃

整體規劃、分期開發

一張藍圖繪到底與規劃的調整

投資峰值管理

管理能力匹配問題

三、產業園區運營的重要性

1、出色的運營是產業園區高質量、可持續發展的基石

2、園區資產具有獨特的價值邏輯運營是其中關鍵

3、良好的運營狀況能為產業投資提供土壤

1）產業投資的前提，就是必須具備良好的運營能力

2)想做產投，必須先創造一個良性的發展環境

4、做好運營是園區發行公募REITs必不可少的前提

（一）全生命周期的運營理念

1、全周期的經營理念

2、為什么需要全周期的經營理念

1）、效率高，可以輔助企業進行決策

2）、有助于制定翔實具體的運營計劃，精準操盤

3）、靈活多變，發現風險，解決問題的能力強

4）可以對市場情況快速反應

3、全生命周期運營的特點

1）框架大，涉及的專業廣

2）周期長

3）“重利”也重視社會效益

4、如何做全生命周期的運營

1）運營的對價：資管邏輯下的產業運營

2）如何向全生命周期運營靠攏

（二）產業園區的運營

1、園區開發計劃運營管理——運營管理的概念與發展

1.1．【問題】何謂運營？

1.2．運營的作用及由來

1.3．項目運營管理定義

1.4. 【思考】大企業生產經營的目的、在市場經濟條件下如何勝出？2、大運營的核心內容

2.計劃運營管理的相關內容

2.1.運營的兩種不同能力

2.2.運營的職責

2.3.運營三件事

2.4.運營的具體工作內容

2.5.運營管理的知識架構

3、運營體系的建立

【思考】戰略、目標、組織的關系

3.1.建立運營體系的目的

3.2.運營體系

3.3.組織架構

3.4.管控的組織、模式、跨度

(三）如何做好產業園區運營

1、什么是好的產業園區的運營？

1）、企業投資的因數

2）、園區競爭的三個階段

3）、產業園區運營價值

4）、產業園區的大小運營

5）、產業園區運營主要內容

【案例】蘇州生物醫藥產業園運營案例

2、如何做好產業園區的運營

1）、如何培養運營理念

2）、三業并舉及相關關系

*物業服務是基礎

*商業服務是保障

*產業服務是驅動

3、運營服務的好與壞

運營服務各階段的工作重點

前期服務

中期服務

后期服務

4、運營的更高層次——產業集聚及產業集群的打造

1、運營人員的能力培養

2、運營策略之價格策略

3、運營人員能力培養

4、運營策略案例

5、算好運營這本賬

【案例】蘇州工業園區人工智能產業園運營主要工作介紹

【案例】重慶引進京東方的資本運作

【案例】蘇州生物醫藥產業園如何實現盈利

張老師

講師簡介：

張少華老師

產業園區規劃建設及管理專家

城市綜合開發與投融資模式專家

中共黨員，52歲

西安交通大學|工商管理|EMBA

西安建筑科技大學|建筑工程|本科

人社部產業園區規劃專家

華夏幸福資深產業顧問

房地產協會5A級寫字樓評審專家

個人資質：

職稱： 研究員級高級工程師

經濟類：證券、基金從業資格、注冊咨詢(投資)工程師

工程類：一級建造師、注冊監理工程師、注冊造價工程師

擅長領域：產業招商運營、產業投資、城市開發投融資、基礎設施投融資、工業上樓、高科技孵化園區運營

任職經驗：

現任：某上市公司產業新城總經理

曾任：蘇州工業園區國際科技園 副總裁

張老師30余年從業經歷（房地產、建筑施工、產業園區），其中10余年產業園區項目操盤與運營實戰經驗，擅長產業園區的頂層設計、產業定位、規劃籌劃、招商統籌、運營服務全流程的運營管理。擔任蘇州國際科技園副總裁，負責項目投資、建設、重點項目招商和服務，運營及產業基金運行等全國工作。完成項目規模超過200萬平方米。

主講課程：

《產業投資開發模式研究》

《城市綜合開發投融資模式解析》

《城市綜合開發與產業投資開發模式與基礎設施投融資創新模式》

《高科技孵化園區全流程打造與運營管理》

《工業上樓的思考與實踐應用》

《基礎設施投融資創新模式》

《產業地產（園區）招商運營提升》

《產業園區規劃及運營》

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