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課程背景：

隨著我國經濟結構的調整和產業升級的推進，產業地產逐漸成為經濟發展的重要支撐。然而，在產業地產的發展過程中，面臨著諸多挑戰，如土地資源的緊缺、產業結構的調整以及市場競爭的加劇等。為了應對這些挑戰，編制產業地產戰略規劃變得尤為重要。

本課程將重點探討如何制定科學合理的產業地產戰略規劃，以推動產業園區的可持續發展，促進區域經濟的繁榮。

課程收益：

1、明確公司及產業園區制定發展模式和戰略的重要性

2、洞悉產業地產目前的基礎環境

3、熟悉產業地產的產品業態和開發模式

4、學會分析行業領先企業的成功經驗和內部資源的優勢與不足

5、學會如何制定本企業的發展模式和發展戰略

6、學會制定保障戰略實現產業園區的長期可持續發展的技巧

課程對象：

政府機構（發改委、園區管委會、相關政府平臺公司）、從事園區開發業務的國央企、園區開發商、從事園區業務的咨詢機構等

課程方式：

實戰講授+案例分析+調研問卷+模式解析+課程答疑

課程大綱

導入：園區發展模式與戰略的重要性

第一講：產業環境分析

一、外部環境分析

1. 產業發展背景

1）中國已經成為世界工廠

2）產業立國成為基本國策

3）中國產業向中高端、高附加值轉型升級

2. 政府方面需求變化

1）產業、固投、稅收、就業等需求變化

2）規劃與招商能力、政策及資金等問題

3. 產業方面發展分析

1）傳統產業發展現狀、產業布局、產業集群分布

2）戰略新興產業市場空間、發展機遇、區域分布

二、產業地產發展分析

1. 發展歷程（功能單一的產業園向現代化綜合功能區、產城融合方向轉型）

1）80年代，1.0版，招商蛇口工業園“三來一補

2）90年代，2.0版，蘇州工業園“92南巡、制造為主、科技創新”

3）00年代，3.0版，上海青浦工業區“一園三區”、青浦新城融合發展產城融合示范區、二次開發

4）10年代，4.0版，產城融合、智慧、低碳等方面的探索

2. 發展現狀

3. 價值鏈分析（波特價值鏈）

4. 產品業態

1）產業新城

2）產業小鎮

3）專業產業園區

4）產業綜合體

5. 產業園區典型模式分析

典型案例：ABO模式

1）片區開發模式控地邏輯、投資測算

2）開發銷售模式的市場空間、投資預測

3）產業運營投資模式市場現狀及政策導向

4）輕資產模式市場空間、核心能力建設

第二講：對標企業研究（若干代表性企業）

一、產業新城代表企業

案例：華夏幸福的發展歷程、模式創新、環京布局、核心能力、業務問題

案例：中南高科的聯東班底團隊、綜合服務片區開發商的業務模式、存在問題

二、專業產業園區代表企業

案例：普洛斯的物流地產業務、基金操盤核心能力、商業運作模式

2. 聯東U谷的起步模板歷程、廠房為主的業務選擇、存在問題

三、產業投資代表企業

案例：張江高科“園區投行、房東+股東”的核心能力、發展布局及問題

四、輕資產運營代表企業

案例：大連億達在“信息產業、外包為王”中的民營專業園區發展歷程、核心能力及問題

案例：天安數碼的片區開發商業務模式、金融助力核心能力、深港合資的布局

五、其他轉型入局企業

案例：2012年-萬科、碧桂園、恒大、中糧、金地“五道紅線、破局轉型”-新晉片區開發商

案例：2014年-中建、中交、中鐵、中電建-“施工被迫轉型投資、片區開發、ABO\EPC+F”

第三講：整體戰略規劃

一、戰略規劃的方法及工具

1. 戰略規劃的方法

2. 戰略規劃綜合應用工具

1）安德魯的SWOT分析

2）基于產業分析的波特價值鏈

3）波士頓矩陣

4）商業模式畫布

5）麥肯錫7S模型

二、內部資源能力評估（SWOT分析）

1. 優勢：企業背景、業務基礎、區域地緣優勢、團隊組成、招商運營等

2. 劣勢：市場拓展、產品研發、資源整合、業務鏈條、融資等

三、業務模式的確定

1. 相關模式對比：市場空間、競爭強度、獲利水平

2. 內部資源能力匹配度

3. 業務組合及定位（波士頓矩陣）

4. 資本市場要求

5. 戰略發展藍圖

6. 戰略發展節奏

四、五年戰略目標

1. 測算邏輯

2. 基礎目標

——分解任務目標及測算

3. 挑戰目標

第四講：業務發展策略與保障

一、布局策略

1. 整體布局策略

1）全國布局策略

2）區域布局策略

2. 布局發展節奏

3. 業務拓展模式

二、產業策略

1. 整體產業策略

2. 區域產業策略

3. 核心區域策略

三、產品策略

1. 產品業態類型與發展節奏

2. 產品線與建造標準（產品細分）

四、核心能力構建

1. 內部資源能力回顧

2. 研發能力構建

1）智庫建設

2）核心內容數據庫建設

3）標準化研究體系

3. 拓展能力構建（投資能力）

1）投資標準設定

2）投拓程序分解

4. 高周轉能力構建

1）打造財務為核心的大運營體系

2）明晰項目投資決策流程

3）項目投資決策標準化

5. 招商能力構建

1）招商體系建設

2）大數據招商

3）招商節點的把控

6. 運營能力構建

1）八大服務平臺為基礎的產業服務

2）加強投孵一體化的核心能力

3）多部門聯動的投資流程體系

五、協同機制

1. 內部協同機制

1）與集團合作，土地儲備項目儲備

2）與集團金融版塊合作，拓寬融資及產業運營投資的途徑

3）與集團其他單位合作，資源共享

2. 外部協同機制

1）建立與大企業、行業聯盟、協會的合作橋梁，尋求產業拓地的合作機會

2）與各級政府充分合作，尋求土地、產業的合作機會

六、關鍵實施舉措

1. 股權架構設置（投資者關系）

1）股權架構、融資和資金使用等方面構建防火墻機制

2）存量項目與新增項目分類運作

2. 組織發展規劃

1）根據產業體系與業務體系設計組織架構

2）組織架構多層級發展

3. 人才發展規劃

1）打造人才核心競爭力計劃

4. 資金需求

5. 信息化——建設信息化大數據平臺

6. 體制創新

1）股權激勵制度設計

2）員工共享計劃

3）超額激勵措施

7. 資本市場

1）上市財務對比

2）孵化上市計劃

張老師

張威老師 產業地產戰略與實操運營專家

30年城市開發與產業發展實戰經驗

——擁有扎實的理論體系——

01-高級城市規劃師（正高級）

02-國家首批注冊城市規劃師

03-哈爾濱工業大學碩士

04-天津建筑大學、北京建筑大學碩士生導師

——擁有強大的業務能力——

曾任：和谷發展（北京）科技集團| 常務副總裁

曾任：泛華建設集團 | 總規劃師 城市發展智庫 副總經理

曾任：中國五礦集團（世界500強） | 產城事業部 總規劃師

曾任：華夏幸福基業（中國500強） | 研發中心總經理

曾任：黑龍江省伊春市城鄉規劃局 | 總規劃師 規劃設計院院長

——擁有被專業平臺/事業單位認可的專業能力——

→ 曾參與國家《城鄉規劃法》編制

→ 伊春市第12屆人大代表、人大城鄉建設環境保護專門委員會委員

→ 國家人事部注冊考試中心注冊城市規劃師考試擬題及閱卷組專家成員

→ 獲國家級建設部優秀設計二等獎1項、省級城市規劃一等獎1項，二等獎2項，三等獎2項，在《瞭望》雜志發展《新型城鎮化四原則》，《城市規劃》上發表《城市規劃影響力模型》，在《中國開發區》雜志上發表《產業新城開發理論基礎》等文章

→ 北京市設計行業（城市規劃及咨詢）評標專家

擅長領域：產業園區、特色小鎮產城綜合體的拓展、商業模式設計、產業研究、空間規劃、產業投資、招商運營等

實戰經驗：

張威老師曾先后在政府機關、知名企業和央企擔任重要職務，擅長將前沿趨勢與企業的發展相結合，應用在產業地產戰略與實操運營當中，曾參與并主導了多個重要產業園區項目的規劃、開發和運營工作，同時也為中國五礦、中國建筑、中冶集團、中交集團、中化集團、中航工業集團等企業講授《片區開發實務》、《產城融合模式理論與實踐》、《產業新城開發》、《新業園區招商運營》等系列課程，累計60+期。

【01】-曾作為華夏幸福基業第一個園區固安開發區的開發初期技術負責人，華夏“產業新城”模式的提出者和創造者之一，創造了華夏幸福基業產業園區規劃體系；

——主要業務板塊產出：負責園區拓展、策劃規劃、產業研究等前期工作，創造了“四有”產業新城選址模式、啟動區“四菜一湯”開發模型等，并將其應用在產業園區的開發運營上，成功打造了河北固安工業區、大廠潮白新城、香河產業新城、懷來京北生態新城等產業項目，助力企業實現營業收入跨入100億大關。

【02】-曾致力于推廣中國五礦集團產業新城園區發展模式（產業地產標準化+流程化+規模化+產業化）的研究與實踐，提升園區土地價值。

——主要業務板塊產出：制定五礦產業地產發展戰略與實施計劃，負責產業地產事業部技術性工作，負責擬拓展項目的選址論證、項目策劃、產業研究與項目開發方案等，并指導已開發項目的載體建設與招商支持，同時成功拓展五礦營口產業園、五礦汕頭粵東總部新城、五礦北京觀山產業園、成都郫都產業園等新項目落地，助力企業實現利潤20+億元。

——企業人才培養：曾主導負責五礦產業地產專業人才的培養，結合企業的發展現狀以及規劃，提供《園區開發實務》、《園區戰略發展規劃》、《園區招商引資》等系列課程的培訓，累計25場，為企業發展奠定了人才基礎。

【03】-曾負責北京和谷發展科技集團長期發展戰略制定與實施，產業園項目的投資拓展、產業發展、開發管理、招商管理、園區運營等；帶領研究產業和行業政策，進行政府合作模式創新。

——主要業務板塊產出：曾主導【涿州中關村和谷創新產業園】項目執行與落地，規劃占地1500畝，項目已取地476畝，竣工面積20萬平米，共引入企業210家，初步形成了高端裝備、電子信息、生物技術、生產服務四大產業集群。經統計，截止到2022年底，已引入企業實現年產值20億以上，年稅收1.2億以上。園區相繼榮獲了國家級眾創空間、河北省科技企業孵化器、河北省小型微型創新創業示范基地、河北省中小企業公共服務平臺。

部分項目/授課案例：

企業名稱項目名稱/授課課題項目成果/授課期數

華夏幸福基業【固安產業新城】助力固安縣實現GDP300多億，跨入百強縣

【大廠潮白新城】實現銷售收入100億

中國五礦【營口產業園】實現利潤10億

【汕頭粵東物流新城】實現利潤5億

張江科技城【張江平湖園】張江第一個上海之外的園區

和谷發展集團【涿州中關村和谷創新產業園】實現年產值20多億，國家級眾創空間

【高碑店和谷智能科技小鎮】創建國家級特色小鎮，省級特色小鎮

中國五礦《產業新城開發》

《產業園投融資模式解析及操作實務》

《新時期片區綜合開發實施路徑及操作實務》累計授課15期

中國交通建設《產城融合模式理論與實踐》

《產業園區發展模式與戰略》

《產業載體招商運營的關鍵四步法》累計授課12期

華夏幸福基業《產業園區運營實務》

《產業園投融資模式解析及操作實務》累計授課8期

公開課

（深圳、北京）《產業新城開發》

《產業園區運營實務》

《片區綜合開發實施路徑及操作實務》累計授課20期

主講課程：

《EOD項目操作實務》

《產業園區運營實務》

《產業園區全流程操盤實務》

《產業園區發展模式與戰略》

《TOD站城一體化(片區)開發要點》

《產業載體招商運營的關鍵四步法》

《產業園投融資模式解析及操作實務》

《新時期片區綜合開發實施路徑及操作實務》

授課風格：

案例導向：老師善于以自己操盤過的真實產業新城、產業園區案例為基礎，通過分析和討論案例，幫助學員理解產業地產戰略規劃和實操運營中的關鍵問題，使理論與實踐相結合。

行業經驗分享：老師擁有豐富的產業地產從業經驗，善于分享行業內的最新動態、成功案例和失敗教訓，使學員能夠更直觀地了解產業地產領域的運營實踐。

實戰演練：在課堂上，老師會組織學員進行實戰演練，模擬真實的產業地產項目，讓學員在實踐中學習、感悟和提升解決問題的能力。

定制課程設計：老師針對不同學員的職業背景和學習需求，能夠靈活調整課程內容和教學方法，為學員提供個性化的學習支持，幫助他們更好地應用所學知識。

部分服務過的客戶：

房地產行業：萬科、金茂、碧桂園、遠洋地產、華夏幸福基業、隆基泰和、恒泰地產、鼎盛地產、大地地產農業綜合開發等

建筑行業：中國建筑、中國五礦（產城事業部顧問）、中冶集團、北京建工集團、中交建集團、中化集團、中航工業、綠色園林建筑等

政府：北京市（通州區、豐臺區、大興區、順義區）政府、天津市（北辰區、靜海區）政府、河北省（唐山市、保定市）政府、浙江省（寧波市、嘉興市、紹興市、衢州市、金華市、臺州市）政府、廣東省（東莞市、汕頭市、河源市）政府、山東省（濟南市、煙臺市）政府等

其他：哈爾濱鐵路局、中國華電集團、新奧能源控股、重慶長安民生物流、山東岳泰實業、通用電氣、德力西電氣、李施德林中國、沈陽鐵路局、常德市工業和信息化局、國瑞置業、中國石油、山東高速投資控股等

部分授課評價：

《EOD項目操作實務》這門課程通過實戰講授和模式解析，讓我能夠全面了解EOD項目提出的背景、意義和實施要求，掌握EOD項目策劃內容、方法以及全流程操作，確保能夠實現項目的目標，實用性非常強。

——中交城鄉集團（二級公司）李總

老師所講的《TOD站城一體化(片區）開發要點》這門課程內容豐富、系統全面，涵蓋了TOD發展現狀與挑戰、TOD站城一體化開發流程要點以及TOD站城一體化操作重點等多個方面。通過深入剖析TOD理念、國內外典型案例和企業實踐，可以全面了解TOD的核心理念、發展歷程以及具體操作模式，讓我們更好的掌握片區開發全流程操作方法和投融資規劃的內容和方法。

——中交投資公司 馬總

張老師關于片區開發與產業園轉型升級的要點把握的非常精準，課程中也引用到很多經典的案例，幫我們更好的理解與應用，非常喜歡老師的授課風格，課堂互動非常積極，授課流程和體系完善。

——中國五礦集團（汕頭） 雷總

張老師所講授的《產業載體招商運營的關鍵四步法》這門課涵蓋了產業載體招商運營的各個環節和實用技能。課程設計合理，通過實戰講授、案例分析、調研問卷等多種方式，幫助學員深入了解產業載體的特點、客戶需求以及招商運營的關鍵要素。

——中建八局（華南投資公司）翟總

張老師的這次授課特別值得稱贊的是課程對于政府需求和企業需求的剖析，使學員能夠更好地把握行業動態和客戶心理，找準方向路徑進行產業招商。此外，課程還提到了客戶畫像的七大維度，幫助學員更全面地了解客戶群體，從而實現精準招商。

——中交產業園公司 戴總

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