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課程背景：

近年來,越來越多的房地產開發商開始采取合作開發的模式以適應緊縮的調控政策,提升企業的市場競爭力。但由于房地產行業的復雜性,如投資數額大、開發周期長、變現能力差等特性,決定了房地產合作開發模式本身也存在著相應的管理風險。在實踐中不乏因對合作開發模式項目風險因素識別和估計不足而導致失敗的案例。因此,如何全面對合作開發項目模式尤其針對應用最廣泛的項目公司合作開發模式的風險因素進行識別、評價和控制,已經成為房地產企業合作開發模式項目能否成功的關鍵。

學員對象：

房地產企業集團總裁、項目總經理及副總、房企投資人、投資管理部、拿地相關部門、運營管理部、前期策劃相關部門。

主要內容：

一、房地產合作開發的模式

1、公司制：成立項目公司

優點：開發項目在雙方共同成立的項目公司名下，保障雙方權益

缺點：按公司制管理，股東會、董事會等決策程序復雜，容易引起內耗

前提：項目公司有房地產開發資質

操作方式之一：一方取得土地，另一方以增資方式介入，可以節稅

2、合同型合作，雙方簽訂合作開發協議

優點：利潤分配和相互配合簡單一些，按雙方約定

缺點：項目在一方名下，名下沒有項目的一方風險較高

3、項目部制：成立項目部，雙方在項目部基礎上合作

優點：一項目一管理，誰管理誰主導（也有說不清的）

缺點：項目在一方名下，另一方風險較大，項目經營管理粗放有失控現象：長沙項目合作債務案，蘿卜章等事件。

二、公司制合作開發風險和問題

1、公司章程和合作協議的效力問題（附幾個案例）

2、公司章程中：關于股權表決權、利潤分紅權可以另行約定的使用

3、約定一方按固定比例分配利潤的方法及對賭協議的法律效力

4、股東出資額和時間的約定，及股東未按約定出資的股權比例調整

5、股東融資（股東向公司借款）的約定及未按約定借款涉及的違約責任

6、項目公司融資中的配合問題（股權質押、資產抵押）

7、利潤分配和提前從項目公司提取資金的約定

8、公司管理及重大事項決策的約定

9、公司制下的保底協議效力及規避，合作不成清算條款的效力及案例

三、項目公司管理經營中的問題

1、公司董事會的決策機制

2、公司重大經營事件決策權利的約定：重大事件的具體種類

3、公司項目設計方案的約定（北京七棵樹項目案例）

4、公司施工招標，施工方的確定

5、施工中工程進度和質量、價款的管理

6、商品房銷售的約定：銷售方式，銷售成本、銷售團隊管理

7、合作雙方權益分配的方式

分配稅后利潤，分配實物，分配租賃物業等，及其中涉及的稅負負擔問題（重慶分配實物案的稅務籌劃案例）

四、經營中的風險和問題教訓

1、投資資金不足的增資問題

2、因政府規劃調整導致面積增加、減少導致利潤的增減或分配實物的變化

3、未能融資導致的項目延期問題

4、融資政策調整導致的風險

5、銷售政策調整導致的風險

五、合同型合作的風險

1、保底條款的約定

2、房價上漲的收益歸屬

3、合作協議中對開發建設費用的承擔的約定

4、最高法院對投資超額、利潤不足、面積改變的規定

5、其他風險

風險是合作各方未預料到的因素導致的損失，所以以往的經驗只能讓我們盡辦避免一些問題的發生，但無法完全規避風險。對于合作各方，提前在合同中考慮各種可能并做出盡可以詳細的約定，是避免合作糾紛的好方法，不能哥們義氣，約定不明。

注意:

1、因項目已經拿地，所以拿地的風險沒有涉及。

2、因合作方已經確定，所以確定選擇合作方的風險不再涉及。

3、如公司需要，可以進行課程調整。

張老師

講師簡介：

中國人民大學民商法碩士

河北經貿大學經濟法本科、學士

業務專長：

基礎設施和建設工程

房地產開發與并購、合作

公司并購重組、并購中和稅務籌劃

信托和私募股權融資

基金設立與運作法律事務、資產證券化

執業簡歷：

1996年進入律師事務所工作，22年律師工作經驗。

曾服務于信達資產管理公司、陽光100置業集團，融僑集團等國內知名公司，擔任國投資產管理公司、光大國際建筑工程總公司、秀蘭房地產開發集團法律顧問。

主持幾十起企業收購，其中以房地產收購項目為主。

主持房地產、建筑工程企業融資（信托、私募基金）法律事務。

主持企業香港上市法律事務。

主持多起企業并購的稅收籌劃，為企業的并購交易節約幾千萬的稅務成本。

擔任中信信托、中信證券、中融信托、中建投信托、九鼎、中科招商、高能等信托、私募股權基金項目法律顧問，投資的行業涉及房地產、金融、能源、礦產、化工、農業等行業。

擔任亞圣集團、高能資本、未名基金、天瑞華商、楚商基金、冀商基金、東方高興投資公司、正方利民等私募基金等公司常年法律顧問。

在訴訟領域曾成功代理多起投資糾紛、股權糾紛、建筑工程訴訟、房地產合同糾紛案。

主要案例：（基礎建設及房地產項目）

1、重慶某房地產項目收購交易結構及稅法籌劃

2、上海某項目無抵押收購融資交易結構設計

3、山東某房地產公司與某央企的工業用地轉住宅用地方案

4、河北某房地產公司土地轉讓糾紛法律服務

5、某央企城中村改造的法律方案

6、某外資中國并購的結匯處理

7、某房地產公司土地出讓的稅務籌劃

8、某基金公司公路收費權質押的法律風險分析

9、某合作制工業企業的并購、融資結構

10、北京某房地產項目收購

11、北京某高爾夫項目土地法律服務

12、北京某房地產公司三起項目收購、融資法律事務

13、山東某縣公路BT項目

14、重慶某化肥化工企業收購法律服務

主要案例：（金融、信托及基金項目）

1、未名基金投資山東棗莊房地產的全程法律顧問

2、齊魯證券投資龍山國際資管計劃的全程法律顧問

3、中建投投資河北某房地產項目法律顧問

4、某投資公司p2p項目法律服務

5、北京某公司私募股權基金設立

6、某私募股權基金的稅法籌劃

7、某民企集團私募基金的設立

8、某公司房地產投資基金設立法律服務

9、某市開發區BT項目資產證券化法律服務

10、某私募基金投資河北房地產項目法律服務

11、為天瑞華商基金重大事項變更出具法律意見

12、為民信幸福基金登記出具法律意見

13、為荊州天瑞基金登記出具法律意見

主要案例（訴訟）

1、青島某房地產公司無障礙用房合同糾紛

2、承德、邢臺逾期辦證糾紛（通過解釋法律，辦證的責任在政府，而不是開發商，最終勝訴了一批案件）

3、海南土地租賃侵權糾紛

4、北京東城法院匯票糾紛

5、光大建筑工程施工合同系列糾紛（10個案件）

6、江西九江施工合同等系列糾紛（12個案件）

7、唐山建設集團總包合同結算糾紛

8、福建借款合同糾紛

9、南京施工分包合同糾紛、重慶施工合同糾紛

10、比特幣原物返還糾紛

11、國投資產管理公司與七星華電國有資產投資糾紛

12、張家口煤礦礦產資源轉讓糾紛

13、徐某股權轉讓糾紛

14、徐某與山東某公司股權轉讓中的債務承擔糾紛

15、北京王某股權轉讓后利潤承諾補償約定糾紛

16、北京仲裁委某公司與供應商供貨合同糾紛

17、中國貿易仲裁委某公司子公司與設計公司設計合同糾紛

18、廣西梧州港口權益糾紛

19、廣東廣州房產項目轉讓及國有資產轉讓方式糾紛

20、某公司訴中國科學院基金合同糾紛

21、河南開封PPP合同施工糾紛

主要著述：

1、關于房地產方面

《房地產并購的法律問題》

《房地產外資進入的渠道和法律規制》

《房地產開發中法律風險的節點控制》

《房地產法律風險管理》

《房地產開發的四個階段和三個重點》

《房地產開發中如何保護投資人的利益》

《建筑施工合同的結算與價款糾紛》

《房地產并購法律實務》最新

2、關于金融方面

《利用公司法解決中小企業融資問題》

《不同交易背景下法律結構設計》

《企業改制中金融債權的維護》

《企業歇業后民事責任的承擔》

《企業破產中的法律問題及對策》

3、關于企業融資和上市

《企業民間融資的合法性研究》

《關于民營企業投融資法律結構設計和法律風險防范》

《企業海外上市中稅收698號文的適用問題》

《民營企業境外上市的紅籌結構設計》

4、關于稅法方面

《企業并購中的稅務籌劃》

《合伙企業PE的稅收問題》

《房地產項目轉讓中的稅務籌劃》

《企業吸收合并中的稅務問題》

《企業并購重組中的籌劃案例》

5、關于外匯方面

《外資進入房地產的渠道和法律規制》

6、關于資產證券化方面

《基礎設施資產證券化收益權分析》

《PPP資產證券化及案例解析》最新

7、主講課程：

1、《私募股權基金的實務操作與法律規制》

2、《信托股權投資的法律解析與實務操作》

3、《企業資產證券化的法律解析與實務》

4、《企業并購與上市中的知識產權管理》

5、《不動產資產證券化交易模式設計》

6、《信托與資產管理中的擔保與合同法律解析》

7、《融資租賃中的會計稅務處理及法律風險》

8、《并購中的盡職調查文書制作及法律問題》

9、《資產證券化中的收益權問題》

10、《資產證券化中的風險隔離問題》

11、《房地產開發操作實務與法律風險防范》

12、《PPP合同法律實務及案例》最新

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