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【課程背景】

2016年3月5日全國人大會，李克強總理下了“軍令狀”，要求房地產業、建筑安裝業、生活服務業、金融業等四大行業的“營改增”必須在今年5月1日落地，營業稅屆時將正式退出歷史舞臺，從此增值稅將一統天下。“營改增”對房地產、建安企業到底是利是弊？財政部長樓繼偉只保證，“營改增”后四大行業不增負，而對企業而言，則是喜憂參半，有人歡喜有人愁，一些企業可能真的可以達到降低稅負，但肯定也有不少企業由于“營改增”的落地而稅負提高甚至大幅度提高，您的企業是屬于哪一種類型呢？另外，隨著“營改增”的正式落地聲音出現，各級國地稅特別是地方稅務機關為避免稅源流失肯定將加大對房地產、建安行業務的征收管理與稅收稽查的力度，特別是對建筑企業的已收工程款、形象進度等涉及的營業稅以及房地產行業預收款、按揭款涉及的營業稅加強管理和土地增值稅的清算，使得兩大行業的稅收風險驟然加大。

本課程旨在使學員迅速了解房地產、建安企業“營改增”政策，從房地產開發流程的全部、建安企業的建造收入與成本的構成來掌握“營改增”對其造成的納稅風險，用最短的時間，讓我們房地產、建安企業高管和財務總監等掌握項目開發建設過程中營改增的疑難問題，全面控制其中的風險，并有效開展納稅籌劃，為企業爭取最大化利益！

【課程收益】

1．解讀房地產、建安企業營改增稅收政策精髓，熟練掌握并解決兩大行業營改增過渡期涉稅問題；

2.分析房地產企業開發流程、建安企業建造收入與成本構成中遇到的主要增值稅涉稅風險點，把握營改增應對策略及涉稅籌劃技巧；

3．掌握營改增對房地產、建安企業在經營層面和管理層面造成的影響，并對如何應對這些影響有個清晰認識。

4.熟練地運用各種稅收政策實施有效的納稅籌劃，開展房地產業營改增前后所得稅、土地增值稅風險防范與應對，為房地產開發企業爭取最大化的稅收收益。

【課程內容】

模塊一、“營改增”政策速遞和精髓解讀

1.房地產行業“營改增”政策涉及的主要內容解讀

2.建筑安裝行業“營改增”政策涉及的主要內容解讀

3.增值稅與營業稅的區別

4.增值稅征稅基礎知識

4.1 征稅原理

4.2 納稅人分類與管理

4.3 計稅方法和稅款計算

4.4 發票管理

模塊二、房地產行業“營改增”后的涉稅主要風險與納稅規劃

一、拿地環節營改增后可能涉及的稅收風險與控制

1.土地成本進項稅額抵扣難題是什么？

2.支付的各類政府規費能否獲得進行抵扣？

3.支付的各類拆遷補償費或拆一還一的成本如何抵扣？

4.紅線外附加工程所包含的進項稅額能否抵扣？

5.合作建房拿地方式能否抵扣進項稅額？涉及什么稅收風險，應如何規劃？

6.股權收購拿地方式能否抵扣進項稅額？涉及什么稅收風險，應如何規劃？

三、開發建設環節營改增后的差異與風險

1.設計費等前期工程費如何抵扣進項稅額？

2.營改增前后甲供材處理的變化對房地產業稅負的影響在哪里？

3.園林綠化工程營改增前后的涉稅風險控制技巧在哪里？

四、預（銷）售環節營改增后的差異與風險

1.營改增前后首付款與按揭款該如何納稅？

2.營改增前后“買一贈一”行為如何納稅以及風險如何控制？

3.不動產對外投資、分配等視同銷售行為如何控制風險？

五、自持經營環節營改增后的差異與風險控制

1.營改增前后售后返租涉及的稅收風險有哪些？該如何控制？

2.營改增前后自持物業經營或出租是否有利？

模塊三、建筑安裝業“營改增”涉稅主要風險與納稅規劃

一、營改增對建筑安裝業的影響分析

1.建筑業營業稅和增值稅的對比分析，稅負是否必然增加，影響企業競爭和生存？

2.是否影響企業的收入核算？

3.施工成本能否獲取充分的進項稅額？哪些施工成本的進項風險必須回避？

4.營改增后毛利率是否收到影響，從而盈利能力下降？

5.多項目施工能否采用匯總納稅方法進行進項稅額抵扣？

6.資質共享與增值稅抵扣辦法的沖突

7.“營改增”過渡銜接政策解讀；

8.存量資產的政策；

9.過渡期施工企業應注意哪些問題；

二、建筑業經營模式的現狀、影響及應對

1.項目承接的現狀、影響和應對

1）甲供材該如何回避進項抵扣缺失的風險

2）代甲方從事拆遷補償如何回避進項抵扣風險

2.經營模式的現狀、影響與應對

1）自管項目經營模式營改增前后有何影響和變化

2）直管項目模式與組織結構如何再造

3）委管項目模式與組織結構如何再造

4）資質借用項目模式與組織如何再造

5）聯營合作項目模式與組織如何再造

3.營改增對工程計價規則有何影響如何應對

4.營改增對工程結算影響與應對

5.營改增對勞務及分包模式的影響，如何再造

三、建筑業管理模式的現狀、影響及應對

1.物資采購模式如何再造

1）采購模式上的影響與應對

2）采購內容上的影響與應對

3）物資采購是否必須取得增值稅專票現實比價

4）物資采購增值稅專票“三流合一”要求

2.設備管理或設備租賃模式如何再造

1）自購固定資產、設備的影響與應對

2）租賃固定資產、設備的影響與應對

3）內部調撥固定資產、設備的影響與應對

3.3.合同管理影響與應對

1）上游合同的影響與應對

2）下游合同的影響與應對

4.財務管理的影響與應對

1）公司盈虧核算影響與應對

2）發票管理影響與應對

3）財務處理影響與應對

說明：本課程大綱是在“營改增”政策正式出臺前擬稿的，授課內容屆時將根據正式出臺的政策做相應調整，但主導的內容不變。

林老師

講師介紹

林佳良--被譽為房地產財稅答疑“第一人”

中國注冊稅務師、會計師、律師，

我國著名的納稅規劃實戰籌劃專家，被譽為房地產財稅答疑“第一人”。

現為某省地方稅務局官員，國家稅務總局講師團成員，國家稅務總局稽查人才庫、所得稅人才庫優秀人才，稅務干部學院等數所院校客座教授，多次組織、參與全國稅收大要案稽查工作，潛心于房地產業財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規知識積累，并著有《土地增值稅清算操作指南》等。

林老師長期工作在稅務稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務稽查實戰經驗和政策研究理論基礎，長期在北京、上海、廣州、鄭州等全國數十個城市授課，課程涵蓋房地產投融資、商業模式、稅務稽查、土地增值稅清算、企業所得稅匯算清繳以及稅收籌劃等各方面

授課風格：

講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默；既有理論高度又有實戰操作，深受各地學員喜愛。

主講課程：

《經濟困境轉型中“營改增”新形勢展望與房地產開發全程涉稅風險管控實戰》

《房地產、建安行業“營改增”實務操作與風險控制》

《房地產行業不同開發模式涉稅風險與納稅規劃》

《房地產行業投融資與納稅規劃》《房地產稅務稽查安全戰略》

《房地產行業資本運作涉稅風險與納稅規劃》

《房地產開發全程票據處理技巧與稅務風險控制》

《房地產開發全程全稅種涉稅風險與納稅規劃》

《房地產開發四大階段稅企爭議問題大解析與納稅規劃》

《房地產企業涉稅政策解析與稽查風險防范》

《房地產企業稅收政策大解析與稽查風險防范》

《房地產企業所得稅年度納稅申報表填制技巧與風險控制》

《房地產涉稅疑難點九大專題與法律風險規避》

《房地產項目清算與土地增值稅清算的涉稅處理》

《房地產業經濟合同涉稅風險控制與納稅規劃》

《房地產營改增實務操作與風險控制》

《非財務經理房地產財稅知識培訓》

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